从供需十五个约束看地产细节-战”疫“系列十四：地产如何带着镣铐跳舞？

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报 告 【宏观专题】 地产如何带着镣铐跳舞？——从供需十五个约束看地产细节&战“疫”系列十四  前言： 受疫情影响，今年财政压力加大，稳增长诉求提升，但基建独木难支，地产政策必然要边际放松。地产与基建成为为数不多的直接抓手。从宏观调控者角度思考，地产什么样的状况是最佳的？房价稳定，销售和投资可以回升。什么状况是最被动的？房价暴涨，但销售和投资还没有起来。 那么为了努力去接近最佳政策结果，地产供给端（地产开放商）一定不可以大比例破产（当前库存偏低，住宅广义库存仅 12 个月，远低于 2014 年的 24 个月），否则未来疫情后的需求侧松动只会带来更剧烈的供不应求，从而造成即便是很轻微的政策松动也会带来房价上涨的尴尬局面。 因而，对于地产政策，我们整体的判断有两点。一是对于供给端，会通过多种方式对地产开发商予以政策倾斜，帮助其度过难关。二是对于需求侧，通过因城施策的方式适度放松，促进地产销售。但无论是供给侧、还是需求侧，放松的方式要么是隐性的，要么是一城一策的方式，短期内很难出现全国范围内，自上而下的放松政策，仍需有房住不炒的预期管理在（压住房价预期），所以房住不炒与地产政策的边际松动是大概率共存的，不矛盾。 因而，一方面我们需保持对当前各地出台的放松政策的跟踪（近期多个城市、个别银行已经出台相关政策，以促进房地产市场健康稳定发展）。另一方面，也是更为重要的，是梳理出，地方政府、金融机构在现有政策约束下，可以自行调整的空间。  我们的梳理共涉及地产供需相关约束十五类，每一类结合政策约束现状、“房住不炒”预期管理等因素将其划分为较为容易调整，有一定调整可能，较难调整三类；此外，部分约束的调整空间做了定量的测算，以使我们的分析更加清晰简明。其中需求侧相关的有九点：分别是首付比例与限贷、房贷利率、住房按揭贷款的额度管控、月供收入比、限售政策、限购与人才新政及落户放开、交易环节税费、住房公积金、财政补贴。供给侧相关的有六点：分别是融资支持、拿地相关支出、预售证发放、预售资金监管、商住比例调整、限价政策。  在部委层面乃至更高层面不出台新的政策的前提下，各类政策的灵活调整空间见如下分析。我们判断，短期内，供给端六大约束中，四大约束较为容易调整（融资支持、拿地相关支出、限售证发放、预售资金监管），两大约束有一定调整可能（调整商住比例、放开限价政策）。需求侧九大约束中，两大约束较难调整（基本没有调整空间，分别是月供收入比与交易环节税负）、两大约束有一定调整可能（分别是首付比例与限贷、房贷利率）、五大约束较为容易调整（住房按揭贷款额度管控、限购、限售、住房公积金的使用、政府补贴）。  具体十五条约束的分析见正文。  风险提示： 海外疫情扩散。 证券分析师：张瑜 电话：010-66500918 邮箱：zhangyu3@hcyjs.com 执业编号：S0360518090001 证券分析师：陆银波 电话：010-66500987 邮箱：luyinbo@hcyjs.com 执业编号：S0360519100003 《【华创宏观】复工的三个概念辨析——战“疫”系列十》 2020-02-19 《【华创宏观】“战疫”费钱，财政的出路在哪里？——战疫系列十一》 2020-02-26 《【华创宏观】经济政策从“暂停”进入“小跑追赶”——疫情防控和经济工作部署会议点评》——战“疫”系列十二 2020-02-24 《【华创宏观】掉进黑天鹅湖的 CPI——战“疫”系列十三》 2020-02-29 相关研究报告 华创证券研究所 宏观研究 宏观专题 2020 年 03 月 03 日 宏观专题 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、需求侧的约束有哪些？哪些可以灵活调整 ..................................................................................................................... 6 （一）首付比例与限贷 ..................................................................................................................................................... 6 （二）房贷利率 ................................................................................................................................................................. 7 （三）住房按揭贷款的额度管控 ..................................................................................................................................... 7 （四）限购、人才新政、落户放开 ................................................................................................................................. 8 （五）月供收入比 ........................................................................................................................................................... 10 （六）限售政策 ............................................................................................................................................................... 10 （七）交易环节税费 ....................................................................................................................................................... 10 （八）住房公积金的使用 ..............................