流动的长三角

流动的长三角SPOTLIGHTSavills Research中国 - 2020 本报告大数据支持来自27座城市间的商务流量 长三角的全产业链分布 协作治理与经济转型 新冠疫情冲击下，区域间合作治理的重要性更为凸显。自长三角一体化上升为国家战略以来，三省一市均已发布各自实施方案，一体化进程加速进行。充沛的劳动力、资本投入、土地供应、技术和数据革新是推动经济发展的重要组成。国务院四月提出的要素市场化改革意见，通过推进要素市场化，令几大生产要素在区域间流动更为畅通，进而释放经济活力。 生产要素畅通流动，叠加经济复苏周期的新基建托底作用，有望为长三角带来新一轮发展机遇。本报告将对以上几大生产要素在长三角的分布及发展加以分析和预判。通过人口规划及城市间商务人群流动，挖掘城市间的人口流向规律；通过建设用地规模及未来区域高铁发展，探讨土地集约利用的方式；分析新能源汽车及新一代信息技术的领先巨头上下游企业布局，发现长三角全产业链优势；结合目前区域融资情况，给出投资市场的几大趋势建议。互连·互通人口与土地 劳动力与土地指标，城市发展面临的瓶颈商务流动城市间的商务联系与辐射范围站城一体枢纽型TOD项目面临的挑战与建议产业革新从新能源汽车到新一代信息技术， 长三角的全产业链分布资本流向经济调整周期，四个投资领域值得关注展望协作治理与经济转型目录4-56-78-910-1516-1718-192关于报告本报告由第一太平戴维斯与MobTech于2020年5月发布。如无特别说明，报告所提“长三角”为国务院《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》所提及的27个城市组成的长江三角洲中心区。 跨城商务活动指数由MobTech针对长三角各城市间通勤或出差频繁的人群流向。该人群一年中往返居住及工作城市12次以上，确定后基于各城数字相互关系，用脱敏缩小系数对所有人数进行脱敏处理，最终形成指数，反映城市间商务往来密切程度。3由于历史遗留，上海的市区工业用地占比近 30%，高于南京、杭州等多个城市。而此类地块涉及更新改造、土地转性等原因，令投资者面临复杂的流程处理。用地审批权下放有助于此类问题解决，作为试点区域，长三角各地有望出台更多政策突破。生态价值与创新经济有望在长三角生态绿色一体化发展示范区有所突破，通过退工还耕及建设用地指标置换，带动边界远郊区域发展，通过生态优势吸引产业入驻、发展文旅商业，已逐步启动。广义的长三角包含上海及江浙皖三省共 41 个城市，其中 27 个城市组成中心区。而围绕几大核心城市，又分为上海、南京、杭州、合肥、苏锡常、宁波几大都市圈。其中，上海与苏州等八座江浙城市组成的“1+8”上海大都市圈面积最大，约 55,900 平方公里，与粤港澳大湾区面积相仿。上海大都市圈与周边都市圈之间存在不同程度的交叠，例如嘉兴与湖州同时属于上海大都市圈与杭州都市圈，而苏锡常都市圈则完全纳入上海大都市圈范围。经济边界日趋模糊，急需跨行政区域的政策创新与协调发展。在城市发展愈发注重质量与效益，企业与人才愈发注重规范治理的当下，探索新的城际合作机制，将成为未来一体化的关键。这也令苏浙沪的边界地区成为长三角融合发展的重要试验场。强度约 30%，为长三角均值的 3 倍，最低的池州仅有 1.5%。截至 2016 年，上海的建设用地规模约3,100 平方公里，预计 2020 年的总规模控制在 3,185 平方公里，到 2035 年不超过 3,200 平方公里。节约集约利用土地，盘活存量已成为上海未来拓展发展空间的主要方向，包括对郊区土地恢复耕地或生态功能，同时为必要的制造业发展保有空间；核心区域则增加容积率，提高土地利用绩效。人口：低估与高估长三角集中了全国约 12% 的人口，预计至 2030 年比重还将上升一个百分点。根据 2016 年的《长江三角洲城市群发展规划》，除上海严控人口总量在 2,500万，其余城市均以增加人口导入为目标。预计 2020 至 2030 年间，安徽、江苏和浙江的人口年化增长率分别为2.6%、1.6% 和 1.1%。而回顾 2016 年至 2018 年，安徽、江苏和浙江的年增速分别为 1.1%、0.3%和 1.3%。安徽省内仅合肥的年化增速较为理想，贴近现有规划。江苏则仅有苏州增速与规划契合。相较之下，浙江多个城市的人口增速高于规划预期，其中杭州和宁波的年化增速高达 3.3% 和2.1%。若增速保持至 2030 年，两座城市的人口都将突破 1,000 万，其中杭州将取代苏州成为长三角第二大城市，显著高于规划预判。浙江和江苏部分城市人口增速势头良好，得益于发达的县域经济及其催生的大量新增产业和就业机会。从人口分布来看，仅有 11 个城市的市区人口占比超过 50%，其余城市多数人口位于县或县级市。例如，总人口在长三角仅次于上海的苏州，约 46% 的人口位于其下辖昆山、太仓等县级市。长三角除上海之外，实际落户门槛已经很低，对引进人才构成利好。顶层设计也必须适时迅速做出反应，应对人才需求。城市的政策制定需要不断思考 – 哪些产业适合自身发展需要、可以增加就业？导入产业需要怎样的物业形态？哪类住宅是新进人口最需要的？ 每个城市的答案都不尽相同。土地：空间拓展与优化建设用地增长瓶颈对部分核心城市空间拓展带来挑战，城市土地利用低效、闲置等问题亟待解决。不同城市之间国土开发强度差距显著。其中，上海的土地开发强度为全国最高，约 37%，江苏、浙江和安徽分别为 22%、15% 和15%。若仅考虑市区范围，上海的开发人口和土地45“长三角成为中国经济中心受益于对外贸易的兴旺，如今集中全国 12%人口和 19% 生产总值”城区工业用地占建设用地比重来源 中国城市建设统计年鉴 2018、第一太平戴维斯研究部安庆池州铜陵芜湖马鞍山合肥滁州南京宣城镇江常州无锡苏州上海嘉兴杭州绍兴金华宁波台州温州舟山湖州南通盐城泰州扬州南京都市圈17,018 平方公里苏锡常都市圈17,658 平方公里上海大都市圈55,866 平方公里宁波都市圈17,062 平方公里合肥都市圈21,520 平方公里杭州都市圈34,918 平方公里马鞍山宁波盐城宣城常州泰州上海湖州苏州绍兴镇江滁州台州扬州无锡金华南京合肥嘉兴杭州铜陵舟山池州安庆南通芜湖温州0%5%10%15%20%25%30%35%40%76未来五年，长三角的高铁运营里程预计将翻倍，超过 1 万公里。城际交通便捷、产业链上下游集聚，带动人口流动加速。上海、南京、杭州三座核心城市作为区域焦点将继续强化。目前暂无高铁联通却已有紧密商务联系的城市，或未来高铁线路有望加密的区域中心城市，尤为值得关注。我们以两组指数观察长三角城市间的商务联系紧密程度。商务客流量反映经常往返两地的出差及通勤客流量绝对值；而商务客流强度则剔除城市人口基数因素，更真实反映城市间商务往来的紧密程度。上海对苏州的商务影响力极大。以商务客流量而言，常住苏州、前往上海出差或工作的苏州至上海线遥遥领先于其他线路。虽然苏州人口约为上海的44%，但苏州至上海的商务客流却是上海至苏州线的两倍。此外，无锡至苏州线也是流量极高的线路，这意味着包含苏锡常在内的上海大都市圈的内部往来已经高度一体化。但以商务客流强度而言，苏