房地产行业政策专题研究之四：租赁保护政策全球观察

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 租赁保护政策全球观察 房地产行业政策专题研究之四｜2020.9.18 中信证券研究部 核心观点 陈聪 首席基地产业 分析师 S1010510120047 张全国 地产分析师 S1010517050001 李金哲 地产分析师 S1010520090001 在增加公共租赁住房供给之外，世界各国普遍存在限制租金上涨幅度，限制房东随意解除租赁合同，提升租赁房品质等租客保护政策。新冠疫情之下的一些临时性租客保护计划可能长期化，一度低潮的租客保护可能重新在全球范围抬头。 ▍本篇报告专门研究在增加公共租赁住房供给之外，针对私人住房租赁市场，世界各国已经在执行的一些对租客保护的政策。 ▍租客保护政策主要包括，对房屋租金的上调进行限制，对终止租赁合同的行为进行规管以及对租赁房的质量提出要求。35 个观察国家中，有 24 个国家存在全国或区域性的租金价格限制政策。大多数国家规定出租住房转为自住时，或租户违反合同义务时，房东可以要求租户离开，个别国家（如日本）房东即使将房屋转为自住，马上驱逐租客可能也会存在困难。 ▍美国加州的 AB1482 法案具备一定代表性。加州的这一法案旨在尽量避免居民无房可住，法案限制了房屋租金的年上涨幅度，并规定驱逐合法居住 12 个月以上的租客必须有合理理由（如租客违约或房东将房屋改为自住）。我们认为，如果拜登在美国大选中胜选，类似政策可能向全美推广。 ▍租客保护是兜底困难人群的必要举动。法律会规定最低工资，企业不能以和雇员达成一致为理由，将雇员的工资定到不能维持人类最基本生存的地步。同样的，我们也认为完善的住房供应体系，需要考虑对租客加以一定的保护。合理限度内的租客保护，是推动社会进步所必须的。 ▍过严格的租客保护可能增加空置率，降低供应，影响出租房品质，也可能影响房价。如果租客保护过于严格，反而可能降低居民出租意愿，也可能影响房屋品质和房价。 ▍风险提示：我们认为，由于租客保护政策的前提是对租赁合同进行普遍登记，目前我国大面积推行此一政策仍存在技术难度。 重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS（元） PE （元） 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 万科 A 买入 28.19 3.35 3.83 4.56 5.07 8.4 7.4 6.2 5.6 保利地产 买入 16.84 2.35 2.85 3.30 3.86 7.2 5.9 5.1 4.4 华夏幸福 买入 16.24 4.85 4.91 6.21 7.31 3.3 3.3 2.6 2.2 金地集团 买入 15.32 2.23 2.60 3.05 3.33 6.9 5.9 5.0 4.6 龙湖集团 买入 39.14 2.60 3.20 3.96 4.85 15.1 12.3 9.9 8.1 世茂集团 买入 31.06 3.03 3.95 5.00 6.13 10.3 7.9 6.2 5.1 世茂股份 买入 6.72 0.65 0.61 0.87 1.08 10.3 11.0 7.7 6.2 旭辉控股集团 买入 5.46 0.84 0.99 1.21 1.45 6.5 5.5 4.5 3.8 融创中国 买入 28.74 5.81 6.41 8.12 9.82 4.9 4.5 3.5 2.9 滨江集团 买入 5.03 0.52 0.71 0.88 1.04 9.7 7.1 5.7 4.8 华侨城 A 买入 7.11 1.50 1.61 1.92 2.05 4.7 4.4 3.7 3.5 荣盛发展 买入 8.04 2.10 2.46 2.63 2.80 3.8 3.3 3.1 2.9 绿地控股 买入 7.04 1.21 1.48 1.66 1.75 5.8 4.8 4.2 4.0 大悦城 买入 5.12 0.55 0.54 0.65 0.83 9.3 9.5 7.9 6.2 中新集团 买入 11.61 0.72 0.79 0.90 0.93 16.1 14.7 12.9 12.5 阳光城 买入 7.93 0.91 1.16 1.38 1.63 8.7 6.8 5.7 4.9 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2020 年 9 月 16 日收盘价，港股股价已经按照汇率调整为人民币，以比较 EPS 房地产行业 评级 强于大市（维持） 房地产行业政策专题研究之四｜2020.9.18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 租客保护规则的全球概览 .................................................................................................. 1 租金管制............................................................................................................................ 1 租赁合同保护 .................................................................................................................... 3 租房品质监管 .................................................................................................................... 3 美国加州的 AB1482 法案 ................................................................................................. 4 租客保护的正反面影响 ...................................................................................................... 5 兜底困难人群，规范市场秩序的必要之举 ......................................................................... 5 过度保护租客可能降低出租意愿 ....................................................................................... 6 严格的租客