2020新青年居住消费趋势报告

引言何谓新青年？鲁迅先生曾对新青年提出期待，“愿中国青年都摆脱冷气，只是向上走，不必听自暴自弃者流的话。能做事的做事，能发声的发声。有一分热，发一分光。”新京报官方微博于2019年9月发起过#你心中新青年的标准是什么#的话题，答案莫衷一是，我们既可以从思想状态进行界定，新青年应该是目标明确，积极向上，努力进取的群体；也可从生理状态上进行界定，新青年应该是健康强壮的群体。在日常生活中，我们更习惯用年龄段对人群进行划分，比如作为计划生育后一代，经历过社会大变革，而今已经成为壮年，成家立业的80后。又比如出生在1990-1999年，生长在互联网时代，更“自我”，同时“富有朝气，勇于担当”的90后。从年龄上看，最早的一批90后已经步入而立之年，他们也正从80后手中接过“接力棒”，成为社会的中坚力量。体现在消费力上，也是如此，根据商务部研究院2020年12月9日发布的《2020年中国消费市场发展报告》显示，当前我国 90/00后人口规模达 3.4 亿人，在总人口中占比接近四分之一，伴随90后开始成为社会中坚力量、具有稳定的收入，00后逐步走向职场，新生代消费群体购买力日益增强，开始成长为消费市场主力。作为新一代消费群体，90后表现出如下特点：1、独生子女一代，喜欢弘扬自我个性、信息和知识接触来源广，是有自我主见的新一代群体；2、父母普遍是60、70后，经过20-30年的财富积累，有些家庭已经购置了房产；3、大部分处于刚结婚或准备结婚的阶段。无论是在精神状态，还是在生理条件上，90后都比较符合新青年的标准，本报告就将90后定义为新青年群体，尝试从多个维度解读该群体的居住消费行为习惯。目录contentsPART1 城市居住自由篇PART2 新青年租赁趋势篇PART3 城市群住房消费趋势篇PART4 独居新青年生活真相调查篇PART5 新青年客群分析篇PART6 后记城市居住自由篇PART 1新青年购房压力呈现什么趋势？新青年购房压力是增加了，还是降低了？笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格，计算各年22城市（考虑到数据可获得性及城市级别，挑选部分代表城市）的房价收入比。整体对比发现，2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22，中位值约为7.64，相同计算条件下，2020年分别为7.82与6.7，也就是说，整体趋势看，新青年的购房压力是在下降的。但城市间分化现象比较明显，尤其是房价相对高企的城市，无论是客观数据上，还是主观感受上，购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言，购房压力存在明显差异。同时，细分到年份变化发现，受到2020年疫情影响，部分样本城市薪酬环比有所下降，同时多城市成交套均成交总价略微上涨，导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大环境下，笔者预计2021年房价收入比会成下降趋势。“为实现居住自由而奋斗”0102012345如图1所示，30个样本城市中，北京、深圳及上海套均总价明显高于其他样本城市，其中，如果新青年计划在北京置业，按照笔者测算，套均总价约为402万，按照首付35%测算，等额本息及现行利率计算方式，每月月供约为1.35万，上海月供约为1.19万，深圳月供约为1.41万，对比白领平均薪酬，均无法负担。同时，以重庆、长沙及沈阳为代表的城市总价相对较低，对于新青年而言，压力较小。从城市级别看，一线城市套均总价约为332万，新一线约为134万，二线约为128万，一线与其他级别城市的差异明显。新一线城市中，杭州、南京、苏州等长三角城市总价较高，沈阳、长沙及重庆相对友好。假设月供占收入的比例在30%-50%为安全区间，即新青年家庭收入的3到5成用于支付房贷，如图2所示：贝壳研究院按照30城市当下最低首套比例，商业贷款形式且最长贷款周期，在现行利率情况下，测算出了新青年家庭收入安全区间。结果可见，30样本城市中，北京、深圳、上海及厦门月供均过万，相应收入安全区间要求在两万之上。广州月供相对较低，房价水平处在新一线城市之列，却拥有着一线城市配套水平，居住友好性更好。同样情况适用于长沙，从经济基本面来看，长沙GDP位居全国第十四位，是长江中游城市群中武汉外，第二个进入GDP万亿俱乐部的城市，居民人均可支配收入居中部第一位。依靠强劲的制造业带动，长沙本身也拥有的丰富教育、医疗、文化资源，叠加保持较低的房价，近两年长沙吸纳人才，人口净流入现象明显，2017年-2019年，长沙新增常住人口近75万，而持续的人口流入又会正向带动经济发展，以形成良性循环。1.1 青年群体购房压力：一线城市压力较大，城市间分化现象明显图1：新青年城市房屋套均总价对比情况 数据来源：贝壳研究院单位：万元每套0100200300400500沈阳长春长沙烟台大连惠州重庆昆明郑州西安石家庄成都无锡济南佛山合肥天津武汉青岛南通东莞苏州宁波南京广州杭州厦门上海深圳北京402.8390.8329.8279.8234.2204.8193.9184.9169.2157.8140.2140.1139.2130.1129.4128.5127.6119.7115.3113.7112.9107.7103.895.691.287.885.485.176.575.8沈阳长春长沙烟台大连惠州重庆昆明郑州西安石家庄成都无锡济南佛山合肥天津武汉青岛南通东莞苏州宁波南京广州杭州厦门上海深圳北京图2 部分城市新青年家庭收入安全及舒适线安全收入水平线舒适收入水平线单位：万元每月03那么，从趋势上看，新青年购房压力是增加了，还是降低了？笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格，计算各年22城市（考虑到数据可获得性及城市级别，挑选部分代表城市）的房价收入比。整体对比发现，2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22，中位值约为7.64，相同计算条件下，2020年分别为7.82与6.7，也就是说，整体趋势看，新青年的购房压力是在下降的。但城市间分化现象比较明显，尤其是房价相对高企的城市，房价脱离城市经济基本面趋势明显，无论是客观数据上，还是主观感受上，购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言，购房压力存在明显差异。同时，细分到年份变化发现，受到2020年疫情影响，部分样本城市薪酬环比有所下降，同时多城市成交套均成交总价略微上涨，导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大环境下，笔者预计2021年房价收入比会成下降趋势。1.1 青年群体购房压力：一线城市压力较大，城市间分化现象明显城市2017年2018年2019年2020年深圳北京厦门上海杭州南京苏州均值青岛天津武汉合肥石家庄济南无锡西安成都郑州烟台大连重庆沈阳长沙图2：新青年城市房价收入比对比变化情况04所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，对于住房政策的把握及供给、需求侧的管理有一定指导意义。需要说明的是，房价收入比是一个比较笼统的概念，描述的是消费者在居住方面的支付能力，但并不表示房价收入比高了，就会降低消费者的购置意愿，反之亦然。房价受到政策、土地供给及市场预期等因素影响，进而影响到消费者的