2020年三季度房地产金融

NIFD季报房地产金融主编:李扬蔡真崔玉 黄志强2020 年 10 月《NIFD季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险业运行、特殊资产行业运行、财富管理市场等领域的动态，并对各领域的金融风险状况进行评估。《NIFD季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。I 摘 要 从房地产市场运行来看，得益于国内疫情的迅速控制，2020 年前三季度住房销售市场、土地交易市场量价齐升，部分热点城市房价泡沫苗头再起。但住房租赁市场受到的疫情影响仍在延续，价格出现普跌，市场已经出现新一轮的长租公寓“爆雷潮”。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；在 5 年期 LPR 连续六个月保持不变的情况下，个人住房抵押贷款利率呈缓慢下降态势；从新增贷款价值比（LTV）的估算情况来看，深圳高企的 LTV 从 2020 年 6 月开始反转，随着金融杠杆管控的加强，相信深圳房价泡沫将得到进一步控制。房企融资方面，前三季度除房企境内信用债发行规模有所上升外，开发贷、信托、境外信用债等融资渠道仍处于收紧状态。重点房地产企业资金监测和融资管理规则的推出，使短期内“踩线”房企将直接面临有息负债规模的“硬约束”以及在融资过程中面临歧视的“潜规则”，其债务违约风险会陡然上升。我们认为，规则需以稳步推进为主基调，并设置较合理的过渡期，否则短期产生的负面效应恐超过正面效应。 政策方面，控制房价泡沫和房地产金融风险已成为当 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人：  蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任  崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员  黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 【NIFD 季报】 全球金融市场 国内宏观经济 中国宏观金融 宏观杠杆率 中国财政运行 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 财富管理市场 特殊资产行业运行 II 前工作重点。目前中央“房住不炒”精神已经得到贯彻。地方政府层面，已经从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛、提高首付比例等诸多方面采取了打补丁措施，房价快速上涨已经得到抑制；金融体系方面，继防范资金违规进入房地产市场后，房企降负债、降杠杆成为央行和银保监会的监管重点。目前，房地产价格泡沫再起的苗头有所抑制，土地交易市场也有所降温。 目录 一、房地产调控政策 ....................................... 1 （一）中央及部委层面 .................................. 1 （二）地方政府层面 .................................... 1 二、房地产市场运行 ....................................... 2 （一）价格情况分析 .................................... 2 （二）数量走势分析 .................................... 5 三、个人住房金融形势 ..................................... 8 （一）个人购房贷款余额增速略有下降 .................... 8 （二）个人抵押贷款利率延续下行趋势 .................... 9 （三）个人抵押贷款风险评估 ............................ 9 四、房企融资形势 ........................................ 10 （一）房地产开发贷款余额增速稳步回落 ................. 10 （二）新增房地产信托融资规模大幅下滑 ................. 11 （三）房企境外信用债发行规模下滑 ..................... 12 （四）重点房地产企业资金监测和融资管理规则政策解读 ... 13 五、小结与风险提示 ...................................... 18 附件：相关指标说明 ...................................... 20 1 一、房地产调控政策 （一）中央及部委层面 2020 年前三季度，在疫情冲击下中央层面仍多次强调坚持“房住不炒”定位，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。央行和银保监会多次重申会保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实施房地产金融审慎管理、对房企融资行为的强监管，已经明确作为落实房地产长效机制的一部分。8 月 20 日央行和住建部提出了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，继防范资金违规进入房地产市场后，房企降负债、降杠杆成为央行和银保监会的监管重点，房地产金融政策进一步收紧。另外，9 月 7 日，住建部发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁市场监管的制度化已经在路上。 （二）地方政府层面 地方政府层面，一季度部分城市从供、需两端出台了一些针对房地产行业的支持性政策。但某些城市借疫情之机全面放松限贷限购政策，寄希望重回土地财政的老路，这些政策很快被上级部门叫停。二季度之后，随着疫情得到控制，房地产市场超预期复苏，部分城市房价泡沫再起。三季度开始，地方政府层面调控政策开始转向，深圳、杭州、南京、成都、东莞、宁波、常州等10 多个热点城市先后从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛、提高首付比例等诸多方面采取了打补丁措施，进一步收紧调控政策：7 月 2 日，东莞发布《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，加大力度打击捂盘惜售行为；7 月 6 日，宁波发布《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出调整限购区域范围、强化金融政策监管等“十条”措施；7 月 15 日，深圳发布《关于进一步促进我市房地产市场 2 平稳健康发展的通知》，规定落户满 3 年且连续缴纳 36 个月个税或社保才具有购房资格，增值税免征年限由 2 年提升至 5 年。目前来看，地方政府层面调控政策的核心目标是稳地价、稳房价、稳预期。任何城市只要土地价格、住房价格或住房价格预期出现较大幅度上涨，为落实城市主体责任要求，地方政府必然会出台相应的行政性调控政策。 二、房地产市场运行 （一）价格情况分析 1. 住房价格环比涨幅回落 自 2020 年 4 月以来房地产市场迅速回暖，部分一线城市甚至出现严重泡沫现象，但随着 7 月份“房地产金融审慎管理制度”的推出，房价泡沫得到了有效控制。 2020 年前三季度新建商品住宅和二手商品住宅销售价格累计上涨 3.37%和 1.85%，这两个数据更多反映的是上半年信息；