房地产市场及房地产金融运行—2024年度房地产金融-NIFD

2022 年 4 月房地产金融NIFD季报主编:李扬蔡真崔玉 陶琦 刘冲 张弛2025 年 3 月《 NIFD 季报》是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金融监管、债券市场、股票市场、房地产金融、保险业运行、机构投资者的资产管理等领域的动态 ， 并 对 各 领 域 的 金 融 风 险 状 况 进 行 评 估 。 《 N I F D 季报》由三个季度报告和一个年度报告构成。 NIFD 季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验室微信公众号和官方网站同时推出； NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。特别鸣谢贝壳研究院对本报告提供数据支持I 房地产市场及房地产金融运行 摘 要 房地产政策方面，2024 年政府部门从供需两端持续优化房地产政策，包括进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施、降低住房交易环节税费、优化个人住房金融政策（下调首付比例、新增和存量房贷利率等）、满足房企合理融资需求、支持土地和存量房收储、在城中村改造过程中重启货币化安置等。 房地产市场运行方面，2024 年前三季度，房地产市场持续下行，表现为房价全面下跌，新建商品住房销售疲软，住宅开发投资规模、新开工面积大幅下降，土地交易市场供需低迷，住宅库存去化压力上升，住房租金价格水平下跌。但是在“9·26”一揽子政策的支持下，房地产市场交易活跃度上市，止跌回稳态势初显：其一，部分城市住房价格已经环比止跌：其二，新建商品住宅第四季度销售规模的季度同比增速重回正增长；其三，国房景气指数自 2024 年 5 月开始持续小幅回升；其四，一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平。 房地产金融方面，2024 年个人住房贷款利率大幅下调，多城个人住房贷款利率调整至 3.0%；存量房贷利率再度下调，个人住房贷款提前还款规模下降，个人住房贷款余额止跌回升至37.68 万亿元（第四季度净增加 1200 亿元）。受最低首付比例下调和房贷利率下降的影响，居民购房时使用财务杠杆有所提升。2024 年房企可用于房地产开发的到位资金规模为 10.77 万亿元，同比下降 17.0%，行业总融资规模大幅收缩；随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，房地产开发贷款余额累计净增加了 本报告负责人：蔡真 本报告执笔人： ⚫ 蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任 ⚫ 崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 ⚫ 陶琦 贝壳研究院数据研究总监 ⚫ 刘冲 中国社会科学院大学硕士研究生 ⚫ 张驰 中国社会科学院大学硕士研究生 【NIFD 季报】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 宏观杠杆率 中国宏观金融 中国金融监管 中国财政运行 地方区域财政 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 机构投资者的资产管理 II 4125 亿元，同比增速连续 10 个季度保持正增长；房企境内信用债的发行规模为 3766亿元，同比下降 16.8%；房企境外债发行规模为 44.5 亿美元，同比下降 77.2%，房企已经基本丧失了通过发行境外债融资的能力；而且存量债券规模也在持续下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。 展望 2025 年，房地产政策方面，从两会政府工作报告来看，主要政策目标是持续用力推动房地产市场止跌回稳，包括：继续因城施策调减限制性措施；加力实施城中村和危旧房改造；支持地方政府专项债券资金用于土地和存量房收储；拓宽保障性住房再贷款使用范围；进一步推动房贷利率的下行；优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险；有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。房地产市场运行形势方面，我们认为随着一揽子房地产政策的落地实施，房地产市场交易有望持续活跃，住房销售规模降幅继续缩窄，房地产市场库存去化周期下降；一线和部分核心二线城市核心区域的住房价格会率先止跌，但是非核心二线城市及三四线城市房价可能仍会继续下行。鉴于房企债务风险化解进展缓慢，房地产投资、土地市场成交规模持续下降的趋势难以有实质性改善。房地产金融运行形势方面，我们认为个人住房贷款利率将随着降息继续下降，个人住房贷款余额规模保持回升态势；在城市房地产融资协调机制下，房企信贷融资仍能继续保持正增长；但是因为房企债务违约和在债务重组方案中大幅削减无抵押债券的偿付比例，可能会大幅降低投资者参与房企债券投资的意愿，房企债券融资预计还会进一步下降。风险方面，2025年我们仍要重点关注房企违约债务问题。 目录 一、房地产重要政策分析 ................................... 1 （一）进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施 ........ 1 （二）降低住房交易环节税费 .............................. 2 （三）优化个人住房金融政策 .............................. 3 （四）满足房企合理融资需求 .............................. 5 （五）支持地方政府或国有企业收储闲置土地和存量房 ........ 5 （六）在城中村改造过程中重启货币化安置 .................. 6 二、房地产市场运行形势分析 ............................... 7 （一）部分城市住房价格已经环比止跌 ...................... 7 （二）新建商品住宅销售规模的季度同比增速重回正增长 ...... 8 （三）住房市场新增供给规模降幅仍然较大 .................. 9 （四）房地产开发景气指数触底回升 ....................... 10 （五）土地市场表现较为低迷 ............................. 10 （六）一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平 ......... 11 （七）住房租金价格水平下降至近年来最低点 ............... 12 （八）二三线城市租金资本化率继续小幅下降 ............... 13 三、房地产金融形势分析 .................................. 14 （一）多城个人住房贷款利率调整至 3.0% .................. 14 （二）个人住房贷款余额止跌回升 ......................... 16 （三）一线城市居民购房时使用财务杠杆水平大幅提高 ....... 17 （四）个人住房贷款的平均放款周期稳定在四周左右 ......... 18 （五）房地产开发企业到位资金规模继续大幅下降 ........... 18 （六）房地产开发贷款余额的同比增速保持正增长 ........... 19 （七）房企境内外信用债发行规模大幅下降 ................. 20 四、房企债务风险情况分析 ..........