房地产行业：广东省首批土地收储点评

www.lhratings.com 研究报告 0 广东省首批土地收储点评 联合资信 公用评级四部 | 李坤 | 朱玉洁 www.lhratings.com 研究报告 1引言 伴随房地产行业深度调整，地方政府土地出让收入持续下滑，地方财政承压明显。2024 年以来，中央政府出台了一系列政策，旨在盘活闲置存量土地，促进房地产市场止跌回稳，同时通过盘活存量资产化解地方债务风险。2025 年 1 月以来，广东省多个城市公示了 2025 年广东省第一批土地储备领域申报地方政府专项债的项目情况，其收储土地的特点、对地方政府以及城投企业的影响值得关注。 一、政策背景 土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，在促进城市建设、完善基础设施等方面发挥了重要作用。随着“三道红线”、贷款集中度管理、预售资金监管加强和限购限贷限价等房地产行业收紧政策的密集出台，房地产行业自 2021 年起步入下行通道，房地产企业资金紧张、拿地意愿偏弱，土地市场持续低迷，中国房地产投资规模以及地方土地出让收入均呈现明显的下滑趋势，地方财政压力显著增加。土地出让收入是城投企业业务回款的重要来源，其规模下降影响地方政府对城投企业的业务回款、资金支持等多个方面，虽然一揽子化债方案明显减轻了隐性债务化解压力，但中央政府延续对地方债务高压监管态势，城投企业新增融资难度较大，经营性债务偿付及付息压力仍较大。 注：城投企业债务系公开发债企业口径，城投企业 2024 年债务规模系 2024 年 6 月底数据 资料来源：联合资信根据公开资料整理 图 1 中国房地产开发投资、地方政府土地出让收入以及地方政府和城投企业债务变动情况 盘活城投企业存量资产是化解地方债务的重要措施。2024 年 9 月，政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，支持盘活存量闲置土地，随后配套政策陆续出台，财政部支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》等文件为地方落实收储闲置土地工作提供了政策支持和操作指南。 表 1 2024 年以来中央层面土地储备主要相关政策 01000002000003000004000005000006000000200004000060000800001000001200001400001600002021年2022年2023年2024年地方政府债务规模（亿元）城投企业债务规模（亿元）中国房地产开发投资规模（亿元）地方政府土地出让收入（亿元） www.lhratings.com 研究报告 2发布日期 发布主体 政策/会议名称 政策要点 2024年5月17日 自然资源部 国务院政策例行吹风会 准备出台妥善处置闲置土地、盘活存量土地的政策措施，支持地方政府从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地，帮助企业解困 2024年9月26日 / 中共中央政治局会议 要促进房地产市场止跌回稳，支持盘活存量闲置土地 2024年10月12日 财政部 新闻发布会 支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目 2024年11月7日 自然资源部 《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242号） 积极运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地，同时明确优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收地基础价格遵循企业土地成本和土地市场评估价格孰低原则等细则 2024年12月25日 国务院办公厅 《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（国办发〔2024〕52号） 允许专项债券用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，有需求的地区也可用于新增土地储备；允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房 2025年1月10日 财政部 新闻发布会 在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目 2025年3月4日 自然资源部 财政部 《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发〔2025〕45号） 各地要优先将处置存量闲置土地清单中的地块纳入土地储备计划，确有需求的新增土地储备项目也应纳入土地储备计划。存量闲置土地包括，企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的房地产用地，以及其他符合收回收购条件的土地。2024年11月7日之后供应的土地不列入存量闲置土地范围。 资料来源：联合资信根据公开资料整理 二、广东省本批土地收储概况 作为经济大省，广东省在土地收储方面先试先行。截至 2025 年 2 月 14 日，广东省各市县自然资源局发布的拟收储土地公示1中，涉及土地总数量合计近 180宗，拟收储土地使用面积超过 730 万平方米，拟收购价格合计超 360 亿元，涉及广东省下辖 15 个地市。本文将拟收储地块与原土地成交数据进行匹配，并剔除无效数据2，分析广东省本批收储土地的特点。 收储对象主要为城投企业和地方国企。本批拟收储地块的使用权人覆盖央企、地方国企、城投企业3和民营企业等，其中城投企业和地方国企拟收储土地金额最大，分别占 62.72%和 29.67%。城投企业承担了较多基础设施建设职能，与地方政府在业务承接、人事任命和资金往来等方面关系紧密，地方国企拥有属地优势，同时城投企业和地方国企的土地资产产权关系较为清晰，更容易满足收储条件。 1 数据来自广东省各市县自然资源局公开资料，由于未查询到相关数据、信息暂未披露等原因，样本数据可能小于广东省拟收储总额。 2 无效数据指未披露土地使用权人、土地用途，或者未查询到原出让时间、原出让价格的地块数据。 3 本文将城投企业单独列出，未合并入地方国企中，城投企业的判断以联合城投名单为准。 www.lhratings.com 研究报告 3 资料来源：联合资信根据公开资料整理 图 2 拟收储对象分布情况（单位：亿元） 拟收储土地拿地时间集中在 2020 年到 2023 年。拟收储地块的拿地时间分布较广，但拿地时间分布在 2014－2019 年的拟收储地块数量均未超过 6 宗，拿地时间在 2020 年之后的拟收储地块数量和面积明显增多，拟收储地块拿地时间为 2022年的数量最多、面积最大，可能由于 2021 年以来房地产开发企业拿地规模下降，城投企业和地方国企托底拿地规模增加，但是暂时没有明确的开发规划。根据公开资料，2020－2024 年，广东省通过招拍挂方式出让土地 1.57 万宗，土地成交总金额 2.55 万亿元，其中城投企业拿地金额合计 4393.23 亿元。 资料来源：联合资信根据公开资料整理 图 3 拟收储地块的拿地时间分布情况 收储价格多超过原土地出让价格的 70%，部分地块收储价格超过了土地出让价格。根据自然资发〔2024〕242 号文，土地储备机构委托经备案的土地估价机构对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格，最