中国城市更新论坛白皮书 (2020)-高和+人大国发院

城市有机更新政企共塑的城市升级之路中国城市更新论坛白皮书 (2020)O r g a n i cU p d a t ePromote城市更新的分类城市更新在城市发展中的作用城市有机更新的重要意义1 城市更新的类型及在城市发展中的作用国外城市更新概念的提出及演进城市更新案例 - 鹿特丹“为社区营造”& 城市更新案例 - 伦敦金融城 城市更新案例 - 汉堡工业区 & 城市更新案例 - 哈德逊广场城市更新案例 - 马克赫尔市集国外城市更新模式对我国的启示2 城市有机更新的国际经验及规律城市更新规划管理重构与塑造 城市有机更新过程中常见的规划问题 适应城市有机更新实践的规划对策专题1 规划管理对城市有机更新的作用机制更新类金融政策作用 - 拓宽融资渠道 更新类金融政策作用 - 完善政策性贷款和担保机制 政府引导母基金的作用及机制专题2 更新类金融政策在城市有机更新中的作用激励政策的作用与角色 控制政策的作用与角色专题3 激励与控制政策在我国城市有机更新中的作用及机制不同模式的城市更新中多元利益主体之间关系 政府在不同模式下平衡各利益主体的角色与作用4 政府在平衡各利益主体利益中的作用及机制企业参与城市有机更新的模式 盈利并非是企业参与城市有机更新的无解难题 政企合作的模式与机制5 企业参与城市有机更新的主要模式及创新作用做好顶层制度的设计，注重利益分配制度的可持续性 尊重城市发展的规律，以 TOD 等理念重塑城市繁荣相关政策规定实施细节的及时更新 有效的目标管理和工作协调 系统性的融资政策3 城市有机更新中的政府职能与政策体系P02~09P10~17P18~22P23~27P28~37P38~48P49~53P54~59目录 城市有机更新 | 政企共塑的城市升级之路目 录1中国人民大学国家发展与战略研究院·高和资本联合课题组城镇化是我国实现全面小康最重要的物质基础，是建设现代化强国的历史任务。当前中国的城镇化要走出一条符合中国国情的新型城镇化道路，就是要解决好发展不充分、不平衡的问题，从粗放扩张为主走向质量改善与提升为主。城市有机更新，就是中国在新的历史发展阶段城镇化和城市升级的必选之项。以有机更新为主的城市升级过程将是一个政府与企业共塑城市的过程。政府与企业共塑，并非是简单的政企合作或者政企关系协调。它包含政府与市场共塑、存量与增量共塑、历史传承与文化创新共塑、公共利益与私人利益共塑、城市升级与产业升级共塑。这既是国际共同经验，也是中国特色城镇化发展新阶段的必由之路。前 言2 城市有机更新 | 政企共塑的城市升级之路1城市更新的类型及在城市发展中的作用城市更新的定义是建立在过去近一个世纪以来发达国家城市的发展变化和政策调整之上的。一般说，城市更新可定义为通过对城市存量建筑资源的维护、改造、拆建、扩充等方式推进土地资源的重 新优化配置、提高存量资源的利用效率、促进城市功能的全面或局部升级、实现居住条件的改善和生活品 质的提高、增强城市活力与市场竞争力、推动产业结构转换和升级的城市发展过程。3中国人民大学国家发展与战略研究院·高和资本联合课题组一 城市更新的分类城市更新类型多种多样。可以按更新对象划分，可以按更新的主客体可划分，可以按更新的主导模式等。 但无论如何划分，最终都可归为以下三类 : 拆除重建类，有机更新类，综合整治类。由于发展阶段不同，城市更新的模式重点也不相同：一般早期或特殊时期的城市更新以拆除重建为主，成熟发展中的城市更新以有机更新和综合整治为主。拆除重建、有机更新、综合整治三类城市更新方式在实践中并不是相互分割、完全独立的。通常在某一片更新区域中三种模式可能都存在，但以哪种方式为主，则决定了其运作机制、投融资模式、政府政策、企业参与方式等有所不同。有机更新在空间优化和提升的同时，更加注重权衡社会、产业、生态、历史、文化等多因素的传承和创新。它不仅是更新建筑和空间，而且是提升城市品质和能级的内涵式和系统化的更新方式。如果说拆除重建的更新是城市阶段的、粗放式、偏重增量的更新，有机更新则是城市永续的、内涵式、偏重质量的更新。拆除重建类有机更新类综合整治类4 城市有机更新 | 政企共塑的城市升级之路主要特征推倒重建、点状保留、增量开发基本保留、少量拆建、提质增效基本不涉及建筑物改建更新前后多数变化更新前后变或不变更新前后不变土地使用权用途更新前后多数变化更新前后变或不变更新前后不变类似房地产开发投资基金化建设信贷化运营证券化财政资金引导、支持力度大典型案例棚户区改造、旧工业区拆除城市旧工业区、旧商业区、历史文化街区等更新老旧小区改造、生态修复、环境改善拆除重建、有机更新、综合整治三种模式分别对应三种不同的更新运作方式、投融资模式投融资模式拆除重建类类型有机更新类综合整治类5中国人民大学国家发展与战略研究院·高和资本联合课题组二 城市更新在城市发展中的作用城市更新过程融汇了社会、经济、自然环境和物质空间的全面复兴和可持续发展，从而使城市变得更有活力和竞争力。这是一个永续的过程，也是当今国际大都市持续提升城市活力的关键举措。伦敦、纽约、东京等国际大都市一直保持处于世界领先的地位，始终是世界的创新中心、消费中心、金融中心、高端制造业的发明中心及研发中心等，其背后的原因就是不断地通过城市更新来迭代产业、吸引人才。城市更新就是最终实现高质量城市化的必经途经之一。未来我国“要形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。城市更新在打造国内大循环为主的经济发展模式下， 将发挥积极作用。持续提升城市活力实现城市可持续发展促进产业结构升级形成新的经济增长动力提高低效资源的利用效率促进城市生态及人文环境改善活化城市历史文化基础推动价值传承城市更新的具体作用6 城市有机更新 | 政企共塑的城市升级之路有机更新是对城市遗产的最大尊重。城市遗产是城市中能够体现一个城市的历史、科学、艺术价值的、具有传统和地方特色的历史街区、历史环境和历史建筑物等。城市遗产是城市肌理的重要组成部分，是一个城市历史与文化的象征，代表着一个城市独有的价值和面貌。传承、保护历史遗留的城市遗产的重要性日益受到更大的重视，城市更新进一步发展为有机更新。成功的城市更新不是要推倒重建，而是要注重保护城市肌理，在尊重遗产价值的基础上为旧空间注入新的活力。在城市更新中，新与旧的完美结合正在成为 表达城市遗产价值理念的方式。三 城市有机更新的重要意义7中国人民大学国家发展与战略研究院·高和资本联合课题组城市有机更新的内容大大超越了传统旧改以物质形态改造为主的范畴，城市有机更新从建筑物更新、社区环境更新扩展到了城市结构及功能体系更新、产业结构升级、历史文脉传承等多方面的内容，实质上是对 城市空间结构的再布局、土地资源的再开发、经济利益的再分配和城市运营模式的再优化，以创建最适合人工作和生活的城市空间环境。重要的表现在一是优化城市土地资源配置，提高用地综合效益。二是利于形成多元共治格局，协调平衡各方利益。1 提升城市内在质量2 提高城市资源利用效率的重要路径城市的发展质量体现在城市的承载力、资源产出效率和产业的市场竞争能力等多方面。城市有机更新的基本目标，就是通过对既有存量资源的系统化改造来提高城市的建设品质和发展质量。有机更新