贝壳研究-2021年贝壳研究院居住用地市场8月月报

研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 1 ~ 集中供地延期土地市场降温 市场仍主要关注一二线城市 核心结论： 8 月份全国 351 城土地成交金额与成交量同比明显下滑。主要受到三个因素影响：一是土地供应结构性因素，8 月多数 22 城集中供地城市延期拍地，显著影响土地市场成交量；二是受到季节性波动影响，从历史数据看 8 月的成交金额与成交量皆为环比下降；三是随着政策逐步趋严，房企拿地渐谨慎，今年 8 月成交量与成交金额和 2020 年、2019 年同期相比皆呈现下滑现象。 从成交率来看，在居住用地供应规模无明显调整下，三四线城市在 8 月的居住用地成交率持续下探，仅为 58.9％，低于 7 月的 62.0％，更是明显低于上半年的 68.5％，除了受到供应结构影响(县级区供应占比 69%，较 7 月提高 3 个百分点)，亦能说明 22 城集中供地的缺席并没有使资本流入三四线城市，而是养精蓄锐迎接 9 月第二批次集中供地的到来。 从区域来看，长三角表现一枝独秀，其中主要原因是无锡、温州、嘉兴等长三角城市贡献良多，尤其是无锡，是 22 城唯一在 8 月实行集中供地的城市，有效带动市场聚焦长三角城市群。 全国土地市场月报 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 2 ~ 一、多数集中供地城市延迟拍地，全国 351 城同比成交量保持下降趋势 8 月单月全国 351 城的住宅用地成交金额同比下滑 52.90%，1-8 月累计成交金额同比下滑 7.26%；8 月单月成交规划建筑面积同比下滑 52.72%，1-8 月累计成交规划建筑面积同比下滑 25.82%。延续 7 月土地市场冷静的表现，4 项指标均有下跌，主要原因有二：一是土地市场结构性因素，随着首批集中供地于六月结束，原来预定 8 月开始的多数第二批集中供地城市升级其拍地规则，导致 8 月除了无锡照常第二批集中供地以外，其余集中供地城市皆缺席 8 月的土地市场，因而 8 月土地成交量与成交金额均明显下滑。二是土地市场节奏性因素，从历史数据看 8 月份存在季节性波动，近三年来 8 月份土地成交量皆为环比下降(2019年、2020 年与 2021 年 8 月成交量环比依序是-3.6%、-13.1%以及-22.3%)，若考虑去年疫情因素，回看至 2019 年，今年 8 月成交量比 2019 年同期大幅下滑-51.5%，说明除了季节性波动之外，随着政策逐年趋严，房企拿地更为谨慎，成交量逐年递减。同时，成交楼面价延续7 月集中供地城市“真空期”的表现，成交楼面价较 7 月环比小幅下降 1.2 %，持续保持稳定。除此之外，成交溢价率进一步从 7 月的 16.5%下滑 5.4 个百分点至 11.1%，主要受 8 月份多是三四线城市供地，且多是以县级区为主，其市场关注度较低影响所致。 图：全国 351 城居住用地成交金额特征 研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 3 ~ 数据来源：贝壳研究院 图：全国 351 城居住用地成交规划建筑面积特征 数据来源：贝壳研究院 二、二线城市受集中供地延期影响大，资本等待迎接 9 月第二批次供地 由于北上广深皆延迟其第二次集中供地至 9 月后，因此一线城市在 8 月没有任何土地供应与成交，二线城市由于多个集中供地的热点城市缺席，因此整体表现延续 7 月，其成交2301-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%020004000600080001000012000成交金额(亿元)成交金额同比成交金额累計同比8100-60%-40%-20%0%20%40%60%050001000015000200002500030000350004000045000成交规划建筑面积(万平米)成交规划建筑面积同比成交规划建筑面积累計同比研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 4 ~ 金额同比、成交规划建筑面积同比与 7 月相比基本持平，较 6 月首批集中供地收官相比是大幅收窄。同时，对比 2021 年 1 月至 8 月各规模城市的居住用地成交率，可以发现一线与二线城市的成交率多维持在 85％以上，而三四线城市在供应规模无明显调整下，其居住用地成交率较低，成交率仅为 58.9％，低于 7 月的 62.0％，更是显著低于上半年的 68.5％。除了因为 8 月受到供应结构影响(县级区出让规划建面占比 69%，较 7 月提高 3 个百分点)，亦能说明资本并没有因为 7 月和 8 月多数集中供地城市的缺席而选择流入三四线城市，而是把 7 月和 8 月当作调整期，好准备粮仓弹药迎接 9 月的集中供地高峰期。也表明在房地产调控政策趋严下，房企选择布局优质一二线城市更能确保其稳定现金流与利润，从 8 月的土地成交表现来看亦能佐证此观点。 图：不同规模城市居住用地成交金额同比（%） 注：一线城市由于 8 月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比 数据来源：贝壳研究院 图：不同规模城市居住用地成交规划建筑面积同比（%） -57.27%-27.9%-60.00%-40.00%-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%二线城市成交金额同比三四线城市成交金额同比研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 5 ~ 注：一线城市由于 8 月没有任何土地成交，因此只探讨二线城市与三四线城市的同比 数据来源：贝壳研究院 图：2021 年 1 至 8 月各规模城市居住用地成交率（%） 数据来源：贝壳研究院 三、受益于无锡、温州等城市的土地市场表现，长三角城市群一枝独秀 从区域来看，长三角城市群一枝独秀，成交金额为 1013 亿元，成交规划建筑面积为 1444-66.36%-44.8%-70.00%-50.00%-30.00%-10.00%10.00%30.00%50.00%二线城市成交规划建筑面积同比三四线城市成交规划建筑面积同比92.8%58.9%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%110.0%1月2月3月4月5月6月7月8月一线城市二线城市三线城市研究报告 2021 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED ~ 6 ~ 万平米，占比分别是 44.0%和 17.8%，其中主要原因是无锡、、温州、嘉兴与金华等长三角城市贡献良多，尤其是无锡，是 22 城唯一在 8 月实行集中供地的城市，8 月揽金突破 264 亿元，成交规划建面为 223 万平米，有效带动市场聚焦长三角城市群。同时，无锡受益于土拍规则的优化升级，第二次集中供地的溢价率、