房地产：二次集中供地急转弯的背后

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021 年 12 月 04 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业点评:11 月单月量减价升，多数房企同比下降—11 月百强房企销售点评》 2021-12-01 2 《房地产-行业投资策略:破与立，旧与新，分与合》 2021-11-23 3 《房地产-行业研究周报:土地供应同环比降温，楼市因城施策 —— 房 地 产 土 地 周 报 1121 》 2021-11-22 行业走势图 二次集中供地急转弯的背后 二批集中供地结果出炉，成交端量价下降显著：大部分城市二轮土地供应量与首轮体量大致持平，但受近期融资收紧政策和土地市场降温的影响，二轮土拍土地成交量较一轮明显下降，22 城二轮集中供地总成交建面 0.76 亿平方米，相比首轮总成交 1.16 亿平方米减少 35%；土拍流拍率大幅提升，二轮平均实际流拍率 36%，较首轮 5%直接提升 31 个 pct；受二轮供地规则调整的影响，22 城平均溢价率下降明显，由首轮的 15%降至 4%，底价成交占比地块明显提高。从行业集中度看，头部房企拿地金额占比明显增加，行业集中度上升趋势延续，二轮土拍前 30 房企成交金额占比 48.05%，较首轮 36.40%增加 11.65pct；从企业性质来看，此次土拍民营房企参与积极性降低，地方国企和央企凭借融资成本优势表现更为积极。 资金及回款承压，土地市场迅速降温：自从 2021 年 8 月自然资源部对部分集中供地试点城市作出从房地产开发资质、资金来源、溢价率、提品质四方面明确的要求以来，加大了自有资金来源审查制度和监管，限制了无开发资质企业参与土拍，土拍门槛提高，房企资金压力进一步增大，房企拿地更为谨慎。三道红线下，房企负债管理也趋严。从统计的 72 家 A 股港股上市房地产企业 2021 年三季度三道红线情况来看，踩线企业有 52 家，其中 9 家房企为红档。受制于“三道红线”，房企减少在土地市场投入，加快存量项目的开工、推盘销售及竣工结算。当前销售端面临增速下行压力较大。从 TOP35 上市房企 2021 年 1-10 月销售数据来看，单月销售整体呈负增长的态势；考虑到近期房地产行业风险事件频发，房企信用评级频繁下调影响购房者信心，在房住不炒的预期下，房屋销售市场观望气氛浓厚，我们预计 Q4 房企合约销售增速下行压力仍将持续；同时受制于银行房地产类贷款集中度管控，房企项目融资及按揭回款受到制约。 盈利有望边际改善，ROE 改善空间较小：受房企融资难度加大以及市场降温的影响，房企投资意愿大幅下跌，第二轮土拍总体呈现流拍率走高，溢价率下行的趋势。在土地供应持续流拍的趋势下，地方财政压力显现，包括近期频出的行业风险事件，也会促使地方政府在土拍政策方面进行调整，对于房企而言成本端或将开始边际松动。继“三条红线”“房地产贷款集中度管理”以及“房地产税试点改革”等政策出台，房地产市场融资端收紧，房地产行业高杠杆的房企受到打击。一方面，房企加强对自身资产负债管理，杠杆率有望降低；另一方面，行业销售不景气叠加疫情影响，同时投资及融资端受限，房企的竣工交付力度普遍较小，周转率难以提升，房企未来净资产收益率改善空间较小。 投资建议：随着“三条红线”等政策的出台，房企融资端受限，叠加销售不景气或使得周转率难以提升，未来 ROE 改善空间较小。同时因当前土地持续流拍，地方财政压力显现一定程度上会促使地方政府调整土拍政策，土地成本端或将迎来边际松动。在“坚持房住不炒”的政策思路下，我们预计后续土地集中供应利润率将得到一定修复，房企现金流最紧张的时刻过去后补库存需求仍在，未来土地集中供应整体将会有所升温并带动房企未来盈利能力的边际改善。我们维持 8 月看好地产板块的净利率触底、地产供给侧改革、持仓低、估值低的四个原因，持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、旭辉永升服务、绿城服务、招商积余、保利物业等。 风险提示：宏观经济波动、新开工持续低迷、行业销售不及预期、政策调控超预期、融资进一步收紧等 -27%-21%-15%-9%-3%3%9%2020-122021-042021-08房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 二次集中供地急转弯的背后 ....................................................................................................... 3 1.1. 二批集中供地规则 .......................................................................................................................... 3 1.1.1. 严格控制溢价率和马甲拿地 ........................................................................................... 3 1.1.2. 二轮供应量较首轮略增，成交端量价下降显著 ...................................................... 3 1.1.3. 民企拿地积极性降低，行业集中度提高 .................................................................... 6 1.2. 急转弯背后原因分析 ..................................................................................................................... 7 1.2.1. 政策端加大房企开发资质与资金来源审查，房企资金端承压 ........................... 7 1.2.2. 三道红线下，房企负债管理趋严 .................................................................................. 8 1.2.3. 销售增速放缓，按揭贷款偏紧，房企回款端承压 .................................................. 9 1.3. 影响及展望 ..............................