【CBRE】“ 焕新万象”专题报告

专题报告世 邦 魏 理 仕 研 究 部世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | © 2 0 2 1 C B R E , I N C .C H A N G E 焕 新 万 象201前言02变化一：企 业 聚 焦 楼 宇 健 康05变化二：房 地 产 策 略 灵 活 化08变化三：物 流 成 为 投 资 首 选12变化四：医 药 地 产 站 上 风 口15变化五：掘 金 零 售 运 营 溢 价18变化六：公 募 R E I T s 扬 帆 启 航21变化七：E S G 引 领 地 产 新 风 向25总结目录世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | © 2 0 2 1 C B R E , I N C .C H A N G E 焕 新 万 象3前言年，尽管全球新冠疫情依旧反复，但经济和商业地产市场的反弹如期而至。上半年，中国国内生产总值同比增长，继续在世界主要经济体中领跑；固定资产投资、消费、出口均实现双位数的大幅上涨。商业地产租赁供需两旺，生物医药、社区团购等新增长点涌现；大宗物业交易额突破历史同期新高，公募扬帆起航。风起于青萍之末。周期交替之际，往往孕育着新的结构性演变。在年金融危机之后，供给侧的过剩和移动互联网的发展催生出共享办公这一商业地产模式创新；而电商的崛起推动了实体商业的体验化转型，并造就了物流地产高速成长的十年。在投资市场上，保险资金投资不动产开闸引领国内商业地产投资进入了新纪元。此次新冠疫情和全球金融危机一样成为了上一轮经济周期的终止符，但不仅如此，疫情还牵动了一系列的商业和社会运转的改变：远程办公和灵活办公得以大规模的实践，政府、企业和公众对于公共场所健康的关注与日俱增。消费领域的线上渗透在疫情期间再次加速。成为日益紧迫的全球性议题，中国政府提出的双碳目标。有鉴于此，世邦魏理仕推出《焕新万象》专题报告，凭借对疫情后政策、金融、产业和企业等各方面的专业洞察，总结出可能对商业地产市场产生深远影响的七大变化，希望为租户和投资者提供未来房地产决策的前瞻性参考。变化一WELL-BEING企 业 聚 焦 楼 宇 健 康世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | © 2 0 2 1 C B R E , I N C .C H A N G E 焕 新 万 象5数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年8月企业聚焦楼宇健康近期，在全球快速蔓延的德尔塔病毒让多个城市再度回到封锁状态，在国内，南京等地爆发的局部疫情也使得部分企业暂停商务出行或采取远程办公模式。值得庆幸的是，在过去的几个月内，国内的疫苗接种覆盖率快速提升。世邦魏理仕亚太区研究部数据 显示，中国内地疫苗接种率达，位列亚太区首位。根据中国政府的统计，截至 月日，国内接种新冠病毒疫苗已超亿剂次。此次全球性的疫情及其持续性让人们对于办公环境的安全和健康意识逐步成为长期的诉求，也使得雇主更多地考虑增强办公场所的健康属性。中国区研究部年租户调查结果显示，和的受访企业表示将在未来三年增加新风循环 过滤系统和健康空间。同时，近半数企业考虑增加无接触技术，如门、按钮等，防止病毒的室内间接传播。在选址时，逾九成的企业都偏好绿色建筑，其中近两成的企业愿意为此承担一定的租金溢价 。企业对员工身心健康的关注度也与日俱增，将建筑空间和生态环境对于人们日常办公体验的影响纳入考量范畴。年至年 月，获得认证的企业办公室和楼宇数量较年至年四年总量增长了。在实际的楼宇租赁表现上，健康楼宇也表现出更大的租户吸引力。世邦魏理仕研究数据显示，在全国主要的一二线城市，认证楼宇的年去化速率在疫情爆发后的四个季度较疫情前四个季度上升个百分点，而非认证楼宇则下降了 个百分点。世邦魏理仕认为，租户持续提升的对绿色办公环境和员工身心健康的诉求将进一步影响写字楼的硬件打造和软性服务。61%53%47%46%43%新风循环/过滤系统健身空间无接触技术户外设施茶水间更多相同更少不适用图 表 1 ： 未 来 三 年 ， 企 业 期 望 改 变 的 办 公 室 健 康 设 施注释 ：世邦魏理仕亚太区研究部《年中市场展望报告》，年 月：世邦魏理仕中国区研究部《年写字楼租户调查》，年 月租户持续提升对办公环境的健康诉求世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | © 2 0 2 1 C B R E , I N C .C H A N G E 焕 新 万 象6图 表 2 ： 打 造 健 康 楼 宇 的 三 要 素数据来源：世邦魏理仕研究部，2021年8月全国写字楼需求自年下半年开始进入快速复苏期，净吸纳量亦在年第二季度录得接近历史峰值的万平方米。但与此同时，市场可租面积持续充裕，预计至年全国写字楼新增供应量将达到年均近万平方米的高值。因此世邦魏理仕建议业主充分利用这一轮企业的扩张周期，并抓住当下租户与日俱增的健康和绿色诉求，从以下三个方面打造差异化的楼宇硬件和服务方案吸引优质租户从而提升资产表现：•设施优势。如今，人们经常会在大堂遇到清扫机器人、或者去往各个楼层投递快递的垂直机器人，越来越多的写字楼正引入此类智能设施作为防疫和卫生的 助手 。亦有不少楼宇通过分时段设置照明系统减少光线对身体昼夜节律系统的干扰，配备双层噪音隔绝系统或使用吸噪材料等。•配套与服务。餐饮和健身仍然是写字楼较为普遍的配套选项，除此之外，高层楼宇的空中露台、户外交互空间或者电梯转换层的休息互动区也逐步受到租户青睐。•员工关怀。随着越来越多的租户将工作场所作为其吸引人才的着眼点之一，业主可以通过创新楼宇空间运营，为租户的人才战略构建优势，从而提升与租户之间的粘性。例如，办公室学院是业主在写字楼内打造的开放式教育平台，利用公共空间为办公人群提供运动、职业、艺术人文的课程，并增加楼宇租户的社区连接。瑞安办公则将时下备受年轻人喜爱的城市喜剧空间「笑果工厂」引入办公楼，进行临时的快闪即兴演出。建议业主借力健康楼宇，提升资产表现智能安防节能和可循环设施新风和净水系统舒适的照明和降噪无接触科技咖啡和简餐健身和休闲空间应急预案培训和社交123456789设施优势优 配套与服务员工关怀企业聚焦楼宇健康变化二FLEXIBILIITY房 地 产 策 略 灵 活 化世 邦 魏 理 仕 研 究 部 | © 2 0 2 1 C B R E , I N C .C H A N G E 焕 新 万 象8房地产策略灵活化灵活性在过去一年多的时间里也被广泛地探讨和实践。从狭义的范围来看，疫情的爆发让远程或弹性办公模式逐步发展为企业长期的策略，有近四成的受访租户把远程 弹性办公纳入业务连续性计划 。但站在更广义和更长期的角度，租户对于灵活性的需求与未来业务增长、员工福祉和房地产租赁行为等方面息息相关。在办公空间布局上，我们的调查结果显示，分别有和的租户表示未来计划在全部工区或部分工区增加共享工位 。而从办公人员增加的职能部门分布来看，销售或其他前端部门占比接近一半，销售人员工位使用时长相对较短的特性也从实操层面支持了共享工位的推出和运用。同时，全球疫情仍然存在诸多不确定性，租户也希望在房地产租赁行为上更多地规避可能存在的风险。租户调查结果显示，五分之一的企业希望在未来合同中加入疫情或其他紧急情况的保护性条款。同时，近四成的租户认为，在合同中是否对提前解约权和操作方案做