房地产和物业服务行业透视七普数据系列之二：七普数据透视—买房还是租房？

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 21 页起的免责条款和声明 七普数据透视——买房还是租房？ 房地产和物业服务行业透视七普数据系列之二｜2022.7.5 中信证券研究部 核心观点 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 这是十年一次的研究机会。我们关注到 2010-2020 年住房自有率略有下降，但仍高于美国和欧盟的水平。住房自有率较低的区域仍有房地产市场需求增长的广阔空间，但区域房价偏高的问题也值得关注。二手房市场重要性持续提升，2020 年已有超过 10%的家庭居住在二手房中。 ▍十年一次的研究机会。人口普查长卷为我们提供了研究我国住房自有率，保障性住房发展水平等涉及存量住房状况难得的机会。尽管按人查房的调查方式在精确度上不及按房查房，但相对住房自有率来说，仍然有参考价值。本篇报告主要分析我国存量房屋的来源结构，从住房自有率、保障性住房覆盖率和二手房市场三个维度透视我国当前的房地产市场。 ▍住房自有率略有下降，自有商品房占比显著提升。2020 年，我国住房自有率为73.0%，较之 2010 年 74.9%的水平小幅下降。自有商品房率（含二手）则大幅上升 14.8 个百分点，达到 59.8%，而居住在原公有住房、自建房、经济适用房的家庭占比则显著下降。更多居民住进商品房，不仅意味着全社会平均住房条件的提升，更意味着更多居民拥有完整产权，可供处置的不动产。当前，我国住房自有率仍然明显高于美国和欧盟的水平。 ▍住房自有率的区域差异暗示房地产市场发展的区域潜力差异。2020 年，黑龙江、河南和河北的住房自有率最高，西藏、广东和北京的住房自有率最低。2000 至2020 年，广东、浙江、福建的住房自有率下降最快，天津、江西和湖南的住房自有率上升最快。高住房自有率以及住房自有率下降较快的区域，可能存在房价上涨压力，但房地产市场消化供给的潜力也可能最大。低住房自有率，及住房自有率上升较快的区域，一般房价负担低，但房地产市场供给长期偏大的可能性也较大。 ▍保障性住房建设持续提速，保障性租赁住房需求广阔。2020 年，我国保障性住房覆盖率 7.2%，较 2000 年提升了 1.2 个百分点。其中，租赁用保障房的占比提升，而产权类保障性住房则发展相对慢一些。在大量人口流入的城市和区域，新市民和年轻人缺乏高质量的租赁用房。我们相信未来保障性租赁住房有广阔发展空间。 ▍二手房市场重要性持续提升。2010-2020 年，居住于二手房中的家庭，占比从4.6%上升到 10.1%。全国范围来看，吉林, 黑龙江, 辽宁，上海的二手房占房屋来源占比最高，分别达到 22.6%、22.2%、20.0%和 19.3%。我们相信，关于房屋换手交易的成交效率和安全，也将成为政策新的关注点。 ▍风险因素：问卷调查的方式已经是我们所能取得的最好的数据来源，但仍可能存在和实际情况的偏差。 房地产和物业服务行业 评级 强于大市（维持） 股票报告网 房地产和物业服务行业透视七普数据系列之二｜2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 2020 年代表地区住房自有率（横轴）、保障性住房覆盖率（纵轴）和商品房销售额（气泡） 资料来源：国家统计局，Wind，中信证券研究部测算 广东江苏浙江山东四川河南福建安徽湖北上海湖南江西重庆河北北京0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%股票报告网 房地产和物业服务行业透视七普数据系列之二｜2022.7.5 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 3 目录 研究方法论概览................................................................................................................. 5 住房自有率透视................................................................................................................. 5 什么是住房自有率 ............................................................................................................. 5 自有住房家庭结构调整，全国住房自有率小幅下降 .......................................................... 6 我国住房自有率显著高于美国等发达国家 ......................................................................... 7 住房自有率和外来人口流入密切相关 ................................................................................ 8 保障性住房建设提速 ....................................................................................................... 10 全国保障性住房覆盖率逐渐上升 ..................................................................................... 11 租赁性保障住房覆盖率持续提升 ..................................................................................... 12 产权类保障住房覆盖率持续降低 ..................................................................................... 13 二手房市场重要性持续提升 ............................................................................................ 15 住房商品化率继续提升 .................................................................................................... 15 二手房重要性日渐提升 ...............................................................................