房地产行业第26周周报：新房成交面积同环比均实现正增长，去化周期连续4周环比下降

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 7 月 4 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《地产核心指标单月降幅小幅收窄；行业或处于“U 型”底部反转的起始阶段》 20220616 《5 月楼市回暖迹象初显；高能级城市有望率先企稳修复（房地产行业 2022 年 5 月全扫描）》 20220616 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 26 周周报（6 月 25日-7 月 1 日） 新房成交面积同环比均实现正增长，去化周期连续 4 周环比下降 核心观点 本周新房成交面积同环比均持续上升，其中一线城市持续修复，同环比均再次转正。二手房成交面积环比继续上升，同比有所下降。本周 43 个城市新房成交面积为 778.7 万平，环比上升 19.0%，同比上升 3.2%；其中，17 个大中城市新房成交面积为 505.2 万平，环比上升 9.3%，同比上升 4.4%；一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为 31.3%、1.6%、22.1%，同比增速分别为 14.2%、2.8%、-5.0%。15 个城市二手房成交面积为 164.2 万平，环比上升 4.4%，同比下降 2.0%；其中，11 个大中城市二手房成交套数为 146.5 万平，环比上升 6.4%，同比上升 4.3%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为 20.6%、1.1%、14.3%，同比增速分别为-28.0%、32.1%、-24.7%。 新房库存量较上周略有上升，但其中一线城市库存量环比回落。去化周期连续 4 周环比下降，其中一二线城市去化速度明显提升。15 个城市新房库存套数为 114.1 万套，环比上升 0.2%，同比上升 17.7%，去化周期为 17.2 个月，环比下降 2.7 个月；其中，8 个大中城市新房库存套数为 60.1 万套，环比下降1.8%，同比上升 15.8%，去化周期为 12.9 个月，环比下降 1.7 个月；一线城市新房库存量 25.9 万套，环比下降 7.5%，去化周期 11.9 个月，环比下降 3.2 个月，二线城市新房库存量 20.6 万套，环比较上周无明显变化，去化周期为 13.7 个月，环比下降 1.6 个月，三线城市新房库存套数为 13.6 套，环比上升 7.9%，去化周期 13.5 个月，环比上升 1.0 个月。 整体土地市场较上周相比量跌价升，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为 353 宗，环比下降 16.4%，同比下降 43.1%；成交土地规划建筑面积为 2672 万平方米，环比上升 18.1%，同比下降40.7%；成交土地总价为 562 亿元，环比上升 116.7%，同比下降 57.3%；成交土地楼面均价为 2102 元/平方米，环比上升 83.6%，同比下降 28.0%；百城成交土地溢价率为 6.10%，环比上升 72.2%，同比下降 41.7% 房企国内债券发行规模环比、同比均有所下降。房地产行业国内债券总发行量为 80.6 亿元，同比减少43.6%（前值+64.4%），环比下降 48.2%；总偿还量为 123.2 亿元，同比增加 39.8%（前值：+87.9%），环比减少 22.1%；净融资额为-42.6 亿元。其中，国企国内债券总发行量为 53.9 亿元，同比减少 30.5%（前值：+276.4%），环比减少 61.1%；总偿还量为 57.2 亿元，同比增加 180.5%（前值：+65.0%），环比减少47.5%；净融资额为-3.3 亿元。本周发债的国企中，招商蛇口、中国金茂、广州城建、华发股份各发行12.9、8、11、10 亿元。民企国内债券总发行量为 26.7 亿元，同比减少 59.2%（前值：-70.4%），环比增加 55.7%，总偿还量为 65.9 亿元，同比减少 2.6%（前值：+171.9%），环比增加 34.6%，净融资额为-39.2亿元。发债民企为龙湖拓展和滨江集团，分别发行 17.0、9.7 亿元。 板块收益较上周有所上涨。房地产行业绝对收益为 4.3%，较上周上升 2.4 个百分点；相对沪深 300 收益为 2.7%，较上周上升 2.8 个百分点。房地产板块 PE 为 12.69X，较上周上升 0.54。 本周核心城市密集出台放松政策。合肥出台放松限购政策，放开集体户、法人与非法人的购房限制；杭州、上海两城放松户籍政策，杭州市规定部分人才享受“先落户后就业政策”，上海市落户范围显著扩大，上海高校硕士应届生均可落户；浙江三孩家庭首套自住房公积金贷款额度可上浮 20%。 投资建议 从基本面来看，销售开始边际改善，高能级城市与头部房企相对修复力度较大。从高频数据看，6 月新房成交环比增势显著，去化率出现了明显的回升。6 月 40 个重点城市新房销售面积环增 71%，较 5月增速提升 59pct；同比降幅 10.4%，较 5 月降幅收窄 38pct。一、二、三线城市环比增速分别为 142%、75%、26%；同比增速分别为-8.5%、-2.5%、-13.3%。重点 35 城开盘去化率自 5 月下旬逐步企稳回升，6月第 3 周提升至 52%。我们认为 6 月销售边际复苏主要原因是：a）前期放松政策逐步起效传导到销售端；b）被疫情所延误的需求在 6 月回补。从房企销售看，百强房企 6 月单月权益口径销售额 5714 亿元，同比-41.8%（前值-59.2%），环比+57%（前值：3.5%）。头部房企修复幅度更大。CR5、CR10、CR20、CR50 单月权益口径增速-28%、-33%、-34%、-38%，较上月收窄了 26、23、22、19pct。此外，万科董事会主席郁亮本周也表示市场将缓慢温和地恢复，向市场传递了积极信号。 随着基本面拐点逐步来临，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注三条主线：1）全国化布局的央国企及民营龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润臵地；2）现金流和财报质量较好的区域型央国企龙头和优质民企：建发国际、越秀地产、美的臵业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园。 风险提示