公司信息更新报告：销售边际改善，拿地强度保持

房地产/房地产开发 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1/8 保利发展（600048.SH） 2022 年 09 月 14 日 投资评级：买入（维持） 日期 2022/9/13 当前股价(元) 18.09 一年最高最低(元) 19.88/12.03 总市值(亿元) 2,165.45 流通市值(亿元) 2,165.45 总股本(亿股) 119.70 流通股本(亿股) 119.70 近 3 个月换手率(%) 47.82 股价走势图 数据来源：聚源 《结算保持稳定，投资向高能级城市倾斜—公司信息更新报告》-2022.8.29 《销售恢复较弱，拿地力度显著提升—公司信息更新报告》-2022.8.9 《营收结算增长，经营保持稳健—公司信息更新报告》-2022.7.15 销售边际改善，拿地强度保持 ——公司信息更新报告 齐东（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002  行业竞争格局改善，经营能力保持优秀 保利发展发布 8 月销售情况简报，公司 8 月拿地依旧保持较强力度，且拿地利润率可观，土地市场竞争格局改善明显。随着地产放松政策的持续出台，我们认为行业基本面或将逐步回归正常。公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，在未来的行业竞争中具有较大优势。我们维持盈利预测不变，预计 2022-2024 年保利发展归母净利润分别为 264.8、281.4、324.7 亿元，EPS分别为 2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应 P/E 估值分别为 8.2、7.7、6.7 倍，维持“买入”评级。  8 月销售金额环比增长，销售面积环比下降 2022 年 8 月，公司实现签约面积 179.31 万平方米，同比减少 42.55%；实现签约金额 384.84 亿元，同比减少 17.90%。2022 年 1-8 月，公司实现签约面积 1693.49万平方米，同比减少 26.25%；实现签约金额 2817.05 亿元，同比减少 24.72%。相较 7 月，公司 8 月单月销售金额环比增长，销售面积环比下降，说明公司 8月销售项目均价较 7 月有所提升。我们认为当前市场分化明显，具有较强基本面支撑的高能级城市及区域项目去化确定性更强，而区位较差的项目去化水平依旧偏低。市场的全面恢复仍需时日。  公司 8 月保持拿地强度，项目主要布局高能级城市 8 月公司拿地依旧保持较强力度，单月拿地金额与销售金额之比为 48%。公司 8月新增广州、上海、南京、杭州等 10 个项目，对应总规划容积率面积 142.54 万方，总土地成交价款 186.45 亿元，同比增长 136.80%，环比下降 35.20%；权益地价 109.31 亿元，同比增长 86.03%，环比下降 37.37%。公司 1-8 月累计新增土地规划容积率面积 697.81 万方，对应土地总价 1095.61 亿元，权益地价 684.98亿元。公司 1-8 月拿地金额与销售金额之比为 39%。公司 2022 年拿地主要集中在高能级城市，下游需求恢复确定性较强，将支持公司未来销售表现。  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。 财务摘要和估值指标 指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 243,208 285,024 338,324 350,503 381,488 YOY(%) 3.1 17.2 18.7 3.6 8.8 归母净利润(百万元) 28,948 27,388 26,479 28,141 32,467 YOY(%) 3.5 -5.4 -3.3 6.3 15.4 毛利率(%) 32.6 26.8 23.5 24.0 25.0 净利率(%) 11.9 9.6 7.8 8.0 8.5 ROE(%) 15.0 12.3 10.9 10.6 11.1 EPS(摊薄/元) 2.42 2.29 2.21 2.35 2.71 P/E(倍) 7.5 7.9 8.2 7.7 6.7 P/B(倍) 1.4 1.2 1.1 1.0 0.9 数据来源：聚源、开源证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%2021-092022-012022-05保利发展沪深300相关研究报告 开源证券证券研究报告 公司信息更新报告 公司研究 公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2/8 目 录 1、 8 月销售金额环比增长，销售面积环比下降 .......................................................................................................................... 3 2、 公司 8 月保持拿地强度，项目主要布局高能级城市 ............................................................................................................. 4 3、 投资建议 .................................................................................................................................................................................... 4 4、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 附：财务预测摘要 ............................................................................................................................................................................ 6 图表目录 图 1： 保利发展 8 月签约面积同比减少 42.55% .......................................................................................................................... 3 图 2： 保利发展 8 月份签约金额同比减少 17.90% ...............................................................