房地产行业2022年中报综述：供给侧改革后的企业竞争优势切实落地

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 37 [Table_Page] 深度分析|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2022 年中报综述 供给侧改革后的企业竞争优势切实落地 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 利润表分析：板块营收利润负增长，企业盈利能力分化加剧。根据公司中报，22 年上半年 A+H 股 54 家样本房企营业收入同比下降 14.1%，归母净利润 513 亿元，同比下降 64.7%，降幅较 21 全年进一步扩大12.4pct，利润率承压、资产减值增加等多因素综合影响，使得板块整体归母净利率降至 3.1%。分类来看，央企归母净利率 9.7%，国企、民企分别为 5.3%、4.4%，违约房企依然亏损，分化加剧。 ⚫ 资产负债表分析：总量持续出清，央企稳健扩表，违约房企风险增大。截至 22H1，A+H 股板块总资产规模 20.28 万亿元，同比-1.9%，总负债、归母净资产同比-2.9%、-1.7%。板块有息负债同比-2%，其中央企、国企、民企、违约企业分别同比+11%、+2%、-6%、-15%，预收账款覆盖倍数央国企下降，民企及违约房企因结算能力下降而上升。 ⚫ 房企经营分析：强信用房企前期拿地优势开始显现。销售：1-8 月TOP30 房企中，信用 15 强房企销售占百强的比例从 21 年的 38%提升至 22 年前 8 月的 50%。7-8 月华发、华润、招商、建发等房企实现了同比正增长，9-12 月是推货的高峰期，21 年二批次供地以来的资源优势将转化为销售优势。融资及投资：滨江、中海、蛇口、金茂、建发、华润等房企有息负债同比增长 15%以上，充分利用政策空间进行补充资源，强信用房企持续扩表，融资成本下降。 ⚫ 集中度提升优势率先体现在投资端。22 年前 8 月，44 家房企拿地力度19%，较 21 年下降 12%，少数企业具备投资能力，投资能级提升。我们统计了 10 家房企前 7 月拿地分布，22 城集中供地资源占比 83%，在 22 城内部进一步聚焦在北上广深、杭州、厦门、长沙、成都、南京等 13 城市，13 城拿地占比拿地总额比例为 79%，较过去 4 年（45%）提升显著，拿地均价 15490 元/平，较过去 5 年拿地均价上涨 73%。重点房企新开工面积-61%（目标完成率 38%，同比回落 24pct），竣工面积-20%（目标完成率 30%，同比回落 3pct），年初重点房企全年开工竣工目标分别同比-23%、-1%，从中报来看，全年或难以完成目标。 ⚫ 投资建议。强信用房企的优势，报表上体现为财务的安全性与结算质量的稳定性，经营层面集中度提升趋势不可逆转，21 年二批次供地以来在投资端的差异，将在后续推货能力上开始体现。当前投资聚焦核心市场的房企将成为 23 年经营确定性更强的稀缺标的。地产行业过去 1 年出清了大量产能，本轮周期“弱 beta、强 alpha”的特征进一步凸显，推荐强信用龙头房企。 ⚫ 风险提示。未来基本面表现不及预期；融资环境进一步收紧，对于渠道管控更加严格；供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2022-09-12 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 房地产及物管行业 22 年第35 周周报:成交市场近期环比改善，旺季值得期待 2022-09-04 房地产行业 22 年 7 月公司月报:强信用房企销投融均突出，企业间持续分化 2022-09-01 [Table_Contacts] -24%-17%-10%-3%4%11%09/2111/2101/2203/2205/2207/22房地产沪深300仅供内部参考，请勿外传 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 37 [Table_PageText] 深度分析|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 人民币 18.15 2022/09/02 买入 28.41 2.24 2.50 8.12 7.27 4.80 5.00 9.9% 10.0% 保利发展 600048.SH 人民币 18.47 2022/09/02 买入 25.73 2.38 2.58 7.75 7.15 7.70 7.70 12.7% 12.1% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 15.62 2022/09/01 买入 17.85 1.23 1.29 12.66 12.08 7.40 7.20 7.6% 7.4% 新城控股 601155.SH 人民币 22.39 2022/09/06 买入 29.16 3.54 3.26 6.32 6.88 4.90 4.80 12.2% 10.1% 金地集团 600383.SH 人民币 12.50 2022/08/29 买入 18.35 2.29 2.42 5.45 5.18 9.10 8.80 14.1% 13.0% 建发股份 600153.SH 人民币 14.90 2022/08/28 买入 16.19 2.14 2.59 6.95 5.76 3.60 3.30 11.3% 12.0% 华发股份 600325.SH 人民币 10.45 2022/08/31 买入 11.89 1.59 1.67 6.59 6.25 13.50 10.70 14.0% 12.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.71 2022/05/05 买入 3.54 0.30 0.33 9.17 8.17 29.60 32.20 5.8% 6.1% 中国国贸 600007.SH 人民币 15.44 2021/10/31 买入 24.82 1.14 1.29 13.56 12.01 7.0