中华民族伟大复兴号巨轮乘风破浪、扬帆远航二十大会议精神下，长三角地产与产业机遇解读

1中华民族伟大复兴号巨轮乘风破浪、扬帆远航二十大会议精神下，长三角地产与产业机遇解读高力专题 | 华东区 | 2022年11月11日回顾与目标：2022年10月16日，中国共产党第二十次全国代表大会在北京开幕，会议全面总结过去五年工作和新时代十年的伟大变革，谋划未来的目标任务和行动纲领，指引我国经济发展迈入新阶段。•与十九大报告相比，二十大报告更加强调“实施科教兴国战略”，“科技自立自强、人才引领驱动”，“推进国家安全体系和能力现代化，坚决维护国家安全和社会稳定”，“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。•二十大报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。必须完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。 我们要坚持以推动高质量发展为主题， “把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”，“着力提高全要素生产率，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，着力推进城乡融合和区域协调发展”，“推动经济实现质的有效提升和量的合理增长”。数据来源：公开资料整理，高力国际。指引地产发展的五大主题高力国际深入解读二十大精神，梳理出对于地产发展有战略性指引的五大内容：实体经济科技创新绿色永续文化民生安全体系• 坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。• 加快发展数字经济，促进数字经济和实体经济深度融合。• 优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系• 教育优先发展、科技自立自强、人才引领驱动，加快建设教育强国、科技强国、人才强国。• 强化国家战略科技力量，形成国家实验室体系，统筹推进国际科技创新中心、区域科技创新中心建设，加强科技基础能力建设，强化科技战略咨询，提升国家创新体系整体效能。• 加快发展方式绿色转型，推动经济社会发展绿色化、低碳化是实现高质量发展的关键环节。• 发展绿色低碳产业，加快节能降碳先进技术研发和推广应用，推动形成绿色低碳的生产方式和生活方式。• 推进文化自信自强，铸就社会主义文化新辉煌；• 坚持以文塑旅、以旅彰文，推进文化和旅游深度融合发展。• 全面推进乡村振兴。发展乡村特色产业，拓宽农民增收致富渠道。• 推进国家安全体系和能力现代化，坚决维护国家安全和社会稳定。• 坚定维护国家政权安全、制度安全、意识形态安全，加强重点领域安全能力建设，确保粮食、能源资源、重要产业链供应链安全。建议与展望：•在大力发展实体经济的背景下，长三角高品质标准厂房将迎来持续发展，核心城市的标准厂房租金价格将有望维持3%以上的年均增长；•重点城市土地集约利用会促使产品逐渐转向都市型厂房和工业上楼，而重点产业增质提量的发展目标也将对载体提出更高的要求，未来低高度的厂房以及高技术参数的高层厂房具有更强竞争力；•“新型工业化”意味着以“专精特新”为代表的高技术高附加值行业将成为市场新宠，并会对智慧工厂和工业互联网带来显著的发展机遇，•先进制造业集群式发展使现有的工业强市如上海，苏州等地区拥有更多发展的主动权，相信投资人将持续关注核心城市厂房类资产的收并购机构，并继续探索利用公募REITS募资与持续经营的机会。长三角主要城市主导产业上海无锡嘉兴常州苏州南京杭州汽车产业、生物医药、电子信息技术、机械装备装备制造、 汽车及零部件、生命科技、精密机械精细化工、纺织业、新材料、电气电子信息、装备制造、医疗器械、半导体、汽车零部件、轨道交通电子、机械制造、 生物医药、人工智能、 纳米技术集成电路、汽车制造、电子信息、智能电网、生物医药、高新纺织、新能源汽车互联网、医疗器械、高端仪器、电器、装备制造宁波绿色石化、汽车、高端装备、新材料、电子信息、软件、生物医药、节能环保等图2：长三角主要城市及主导产业近年来，标准厂房市场处于快速增长期，尤其是工业发展成熟的华东区域，更多企业寻求专业开发商提供的高标准的物业设施、专业的物业管理和园区运营，标准化厂房市场前景广阔。注：1：«中国(上海)自由贸易试验区临港新片区发展“十四五”规划»2：“两翼齐飞”是指依托上海自贸试验区临港新片区、长三角一体化示范区、虹桥商务区、张江科学城等战略平台，发挥对内对外开放枢纽作用；来源：公开资料整理，高力国际。实体经济：标准厂房市场前景广阔党的二十大报告明确指出，“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化“。立足我国制造业的规模优势、推动先进制造业集群发展，将是巩固壮大实体经济的根基。十年来，我国持续保持世界第一制造大国地位。作为我国先进制造业的龙头，长三角区域的生产总值约占全国生产总值的四分之一。长三角地区主要城市的发展，基本形成了由上海向外辐射的产业梯度转移的生态圈，产业集群优势明显，产业门类齐全，城市群区域综合实力全国领先、工业化水平高。数据来源：国家统计局，高力国际整理注：厂房存量面积包含现有及未来入市项目；数据截至2022年上半年苏州大市范围内工业厂房总存量1,100万方以苏州市工业园区、高新区、吴中区三区标准工业厂房市场为例，2012-2022年间：35%租金40%供应14 pps空置率图3：上海临港着力发展前沿产业图4：苏州市厂房市场概况张家港市：158万方常熟市：113万方相城区：78万方昆山市：228万方吴中区：104万方吴江区：88万方工业园区：116万方高新区：120万方太仓市：161万方临港新片区“十四五”规划1中明确提出，将重点发展集成电路、人工智能、生物医药、航空航天四大产业，并重点支持先进制造业和战略性新兴产业领域重大项目，加速前沿产业集群建设。浦东国际机场南侧区域临港新片区集成电路1000亿元生物医药800亿元人工智能900亿元民用航空600亿元新能源汽车2000亿元高端装备制造1000亿元临港“十四五”：中心辐射、两翼齐飞22025年重点产业产业规模目标未直接提到物流、供应链等关键词，但十八大以来相继发布多项物流相关政策在现代供应链领域培育新增长点、形成新功能；加强物流等基础设施网络建设；建设交通强国着力提升产业链供应链韧性和安全水平；加快建设交通强国；确保重要产业链供应链安全二十大2022年10月十九大2017年10月十八大2012年11月图5：从十八大到二十大，物流地位逐渐提升注：1. 来自二十大报告第四章，指出将“加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国”来源：高力国际。图6：2011年至2021年国内仓储业固定资产投资情况来源：国家统计局，西南证券，高力国际来源：根据公开资料整理，高力国际图7：中国主要城市物流仓储租金地图（2022年上半年）图例：净有效租金 | 同比涨幅(YOY)单位：每平方米每天注：净有效租金不含税费、物业管理费及免租期上海 RMB 1.53 | +0.7%苏州 RMB 1.21 | +2.8%昆山 RMB 1.23 | +1.4%太仓 RMB 1.05 | +1.2%无锡 RMB 0.97 | +2.7%嘉兴 RMB 0.94 | - 1.4%杭州 RMB 1.08 | +0.5%南京 RMB 0.89