房地产债专题之一：不同评级房企经营指标分化如何

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·深度研究 不同评级房企经营指标分化如何 ——房地产债专题之一 本篇考察不同评级的房地产行业发债企业在 18 年一季度经营方面的财务指标表现，主要关注销售、成本库存以及合作开发等方面，同时探究了个别财务指标的内在逻辑。 我们认为，从整体经营情况来看，样本所选取的 AAA 级发债房企遇到瓶颈，AA+级保持较好的情况，而 AA 级则有所起色。建议具体分析高评级房企不并表的合作开发项目。 销售： 房企销售指标可用公式 销售商品、提供劳务获得的现金 ≈ 营业收入 + 预收账款增加数 联系起来。 样本中部分 AAA 级房企销售遇冷，而 AA+级房企总体销售情况良好，AA 级总体销售稳定，但内部存在分化情况。 经营支出： 房企经营支出指标可用公式 购买商品、接受劳务支付的现金 ≈ （主营业务成本 + 存货变动） +（预付账款变动 – 应付账款变动）联系起来。 样本 AAA 级房企总体扩张速度减缓，AA+保持扩张势头，而AA 级虽然整体加速扩张，但部分企业存在主动退出的意图。 财务支出： 房企整体财务费用加速上升，以 AAA 级房企最为明显。 合作开发： 并表合作开发规模呈现分化，高评级房企增加，低评级降低；不并表合作开发规模整体增加，AAA、AA+级房企增幅显著。 需要注意的是，受棚改政策变化等因素影响，低评级房企的未来经营形势可能存在变数。同时，数据显示每个评级内部各发债企业的情况经常出现较大差异，对整个评级的考察仅能提供参考，仍有必要对具体发债房企进行详细的财务分析。 债券研究 黄文涛 huangwentao@csc.com.cn 010-85130608 执业证书编号：S1440510120015 曾羽 zengyu@csc.com.cn 010-85156333 执业证书编号：S1440512070011 研究助理：张君瑞 zhangjunrui@csc.com.cn 010-86451021 发布日期： 2018 年 08 月 02 日 债券研究 深度研究 请参阅最后一页的重要声明 目录 一、房地产企业发债主体样本选取 ....................................................................................................................... 1 二、房地产发债企业的销售情况 ........................................................................................................................... 1 2.1 销售指标的选取与相互关系 ..................................................................................................................... 1 2.2 各评级房企的销售情况分析 ..................................................................................................................... 2 2.3 各评级房企的盈利能力分析 .................................................................................................................... 3 三、房地产发债企业的成本与库存情况 ............................................................................................................... 4 3.1 成本与库存的指标选取 ............................................................................................................................ 4 3.2 各评级房企经营开支与库存情况分析 .................................................................................................... 5 3.3 财务开支与其他开支 ................................................................................................................................ 7 3.3.1 财务开支 ......................................................................................................................................... 7 3.3.2 其他开支 ......................................................................................................................................... 8 四、房地产发债企业的合作开发情况 ................................................................................................................... 9 4.1 合作开发指标的选取 ................................................................................................................................ 9 4.2 各评级房企合作开发情况分析 .............................................................................................................. 10 五、总结 .......................................................................................................................................................