公募REITs市场面面观：REITs政策全面推进，打造多层次市场体系

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 15 页起的免责条款和声明 REITs 政策全面推进，打造多层次市场体系 公募 REITs 市场面面观｜2023.2.27 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 中信证券首席经济学家 S1010517100001 余经纬 大类资产配置首席分析师 S1010517070005 秦楚媛 FICC 分析师 S1010523020001 近期，公募 REITs 市场有所回踩，前期上涨明显的产业园区和保障房板块回调幅度较大。短期来看，当前利率端无明显利多或利空，其对 REITs 市场的影响或整体有限，预计 REITs 市场将围绕业绩修复与个券估值而上下波动。另一方面，随着 REITs 政策的全方位推进，建议投资人从市场维度、行业、资产、原始权益人（扩募与运营能力）等角度思考 REITs 的中长期布局。 ▍ 市场回顾：公募 REITs 市场有所回踩，前期上涨明显的产业园区和保障房板块回调幅度较大。上周，中证 REITs（收盘）指数收于 1054.69 点，周下跌 0.76%，未跑赢主要股票和债券宽基指数。市场成交活跃度有所降温，成交金额和平均换手率都出现明显下跌。整体来看，春节之后涨幅较高的产业园区和保障房板块回调幅度较大，仓储物流板块相对平稳。 ▍ 政策梳理：不动产私募投资基金试点助力 Pre-REITs 发展，同时政策支持住房租赁市场发展，料将稳步助推保障房 REITs 发展。2023 年 2 月 20日，中国证券投资基金业协会发布《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》。整体来看，不动产私募投资基金试点涉及多种不动产业态，其或能促进和畅通从 Pre-REITs 培育孵化、运营提质到公募 REITs 上市的渠道机制，有助于建设和完善多层次的 C-REITs 市场体系。此外，2023 年2 月 24 日，中国人民银行和中国银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，其中提及“稳步发展房地产投资信托基金（REITs）”。当前存量保障房 REITs 仅有 4 只，且底层资产主要集中于北上深。往后看，雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策重点支持区域以及人口净流入的大城市的优质保障房资产都有望通过 REITs 工具发行上市，助推当地住房租赁市场发展。 ▍ 项目储备跟踪：多家上市公司发布公告，显示其积极尝试 REITs 的意愿。2023 年开年以来，有多单 REITs 项目进行公开招标，部分 REITs 已完成中标结果公示。分类型看，当前，潜在 REITs 项目的底层资产既包括二级市场已经存有的新能源、保障房、高速公路等资产，还覆盖了旅游景区、水利设施等新资产。此外，近期多家上市公司发布公告，披露其拟将持有的不动产进行 REITs 试点，显示其尝试 REITs 的积极意愿。 ▍ 公募 REITs 策略思考：当前利率端无明显利多或利空，其对 REITs 市场的影响或整体有限，预计 REITs 市场将围绕业绩修复与个券估值而上下波动。另一方面，随着 REITs 政策的全方位推进，建议投资人从市场维度、行业、资产、原始权益人（扩募与运营能力）等角度思考 REITs 的中长期布局。 ▍ 风险因素：REITs 底层资产所在行业出现超预期政策，包括高速公路通行费减免、产业园区租金减免等；疫情影响超预期以及国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响；地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好。 公募 REITs 市场面面观｜2023.2.27 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 目录 市场回顾 ........................................................................................................................... 3 政策梳理 ........................................................................................................................... 5 项目储备跟踪 .................................................................................................................... 7 公募 REITs 策略思考 ........................................................................................................ 8 风险因素 ........................................................................................................................... 8 附录 ................................................................................................................................... 9 插图目录 图 1：公募 REITs 市场成交金额情况 ................................................................................ 3 图 2：公募 REITs 市场平均换手率情况 ............................................................................ 4 图 3：公募 REITs 周度表现 ............................................................................................... 4 图 4：不同类型 REITs 的 PV 乘数 .................................................................................... 9 图 5：不同类型 REITs 的估值收益率 .............................................................................. 10 表格目录 表 1：国内部分大类资产周度表现 .................................................................................... 3 表 2：近期公募 REITs 相关政策梳理 ..................