房地产行业地产及物管行业周报：郑州合肥接连放松限购，格局优化叠加政策呵护

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 04 月 09 日 郑州合肥接连放松限购，格局优化叠加政策呵护 看好 ——地产及物管行业周报（2023/04/01-2023/04/07） 相关研究 " 高频销售继续改善，地方政策持续放松 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/03/25-2023/03/31）" 2023年 4 月 2 日 "3 月销售继续复苏，结构化特征更明显-2023 年 3 月房企销售数据点评" 2023 年 4 月 1 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（23/04/01-23/04/07）34 个重点城市新房合计成交 338 万平米，环比-54%；其中，一二线环比-52%、三四线环比-72%；4 月一手房月成交同比+25%，较 3 月-12pct；其中，一二线同比+44%、三四线同比-57%，分别较 3 月-3pct和-31pct。上周 13 个重点城市二手房成交 120 万平米，环比-37%；4 月累计成交同比+76%，较 3 月-5pct。库存方面，上周 15 城推盘 91 万平米，对应周成交/推盘比 1.65倍，最近 3 个月（23 年 1-3 月）分别为 1.45 倍、1.34 倍和 1.00 倍。截至上周末，15城可售面积为 9,619 万平米，环比-0.6%；3 个月移动平均去化月数为 13.5 个月，环比+0.1 个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。  主要政策新闻：宏观方面，经济日报指出房地产温和复苏态势将进一步持续，房地产行业将在稳定宏观经济大盘中发挥重要作用；央行发布调查报告，对下季房价 18.5%的居民预期“上涨”，54.1%的居民预期“基本不变”，14.4%的居民预期“下降”，13.1%的居民“看不准”。因城施策方面。限购放松：合肥部分区域放开限购，二孩及以上多子女家庭可购买第三套住房；郑州二环外取消限购，限售政策调整为“签约合同时间”满一年即可出售。公积金政策方面，南京发文《住房公积金提取实现跨行实时支付》；郑州、大庆、黄山等地区提高住房公积金提取额度；西藏、黄山、大同、新乡、焦作、宜宾等地区提高公积金贷款最高额度。土地市场方面，青岛成交 2 宗，其中 1 宗底价成交，1 宗被越秀联合体 20.55 亿元竞得，溢价率 14.99%；合肥成交 5 宗，总成交价 59.56 亿元，其中4 宗均以 14.9%溢价率成交，1 宗溢价率 14.83%。此外，东莞、襄阳等地开展“带押过户”业务，提升房屋交易效率和不动产登记便利度。  公司动态跟踪：2023 年 1-3 月累计销售额： 万科 A 1,013.8 亿（-4.8%），碧桂园 权益718.7 亿（-27.6% ）， 招商蛇 口 722.7 亿（+52.7% ），中 国海外 发展 836.0 亿（+73.2%），中国金茂 442.3 亿（+39.7%），越秀地产 438.3 亿（+217.3%），建发国际权益 353.4 亿（+63.5%），融创中国 292.7 亿（-59.6%），美的置业 236.5 亿（+18.4%），旭辉控股 211.3 亿（-26.5%），中南建设 120.4 亿（-26.2%），首开股份 177.5 亿（-12%），中国 海外宏洋 135.0 亿（+47.4%） ，中原建业 51.8 亿（+6.5%），宝龙地产 88.4 亿（-27.0%）。此外，南山控股收到中国证监会批复，同意南山地产公开发行面值总额不超过 20 亿元公司债券的注册申请，荣盛聘任刘鑫为董事会副总经理，招商积余接连中标国家科技传播中心等三项目；碧桂园服务联合体 1.33 亿元中标佛山北滘物业项目；中海物业中标香港房屋委员会总部办公大楼服务管理合约；摩根大通以约 1406.76 万港元增持万物云 39.86 万股，持股比例升至 11.24%。  一周板块回顾：板块表现 方面，SW 房地 产指数上涨 4.65%，沪深 300 指数上涨1.79%，相对收益为 2.86%，板块表现强于大市，在 31 个板块排名中排第 4 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：我爱我家、华发股份、万业企业、城建发展、滨江集团，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为蓝光发展、美好置业、大连友谊、荣丰控股、ST 海投。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 1.66%，沪深 300 指数上涨 1.79%，相对收益为-3.45%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 22/23PE 均值分别为 11.3/7.7 倍；物管 22/23PE 均值分别为 16/12 倍。  投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs 扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 29 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 54%，一二线环比下降 52%、三四线环比下降 72% 上周(4.1-4.7)34 个重点城市新房合计成交 338.2 万平米，环比下降 54.1%，较 22年周均成交 420.1 万平米下降 19.5%，较本年周均成交 406.1 万平米下降 16.7%。 其中一二线城市合计成交 315.2 万平米，环比下降 51.9%，较 22 年周均成交 356.7万平米下降 11.6%，较本年周均成交 363.1 万平米下降 13.2%。三四线城市合计成交 23万平米，环比下降 71.6%，较 22 年周均成交 63.4 万平米下降 63.8%，较本年周均成交43 万平米下降 46.6%。 按照更细分城市能级来看， 上周(4.1-4.7)4 个一线城市新房合计成交 84.9 万平米，环比下降 52.6%，较 2