房地产行业周报：央行降息，前5月商品住宅销售额增长12%

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2023 年 06 月 21 日 房地产行业周报 推荐 （维持） 央行降息，前 5 月商品住宅销售额增长 12%  板块行情：本周（6 月 12 日-6 月 16 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨 0.2%，在 31 个一级行业板块中排名第 27 位地产板块排名靠后。荣盛发展周涨幅达 41.9%，碧桂园上涨 10%。  公司动态：1）融创中国境外债重组方案已获得约 87%债权人支持，将在年内完成必要法律程序后正式落地执行。2）招商蛇口增发收购南油集团获证监会注册生效。3）中南建设拟向特定对象发行 A 股股票，拟募集资金总额为不超过人民币 28 亿元。  销售端：需求端仍然较为疲弱，1）从我们监测的 21 城数据来看，本周 21 城商品房单日平均成交面积环比上升 2.2%，同比下降 4.2%。2）从我们监测的11 城数据来看，本周二手房日均成交环比下降 3%。  政策要闻：中央层面：1）央行先后下调逆回购利率、常备借贷便利利率和中期借贷便利 10 个基点，时隔 10 个月降息，释放支持实体经济的积极信号。2）1-5 月份，商品住宅销售面积增长 2.3%，销售额增长 11.9%。3）中共中央办公厅和国务院办公厅要求各省（自治区、直辖市）制定城镇义务教育学位配置标准，解决人口集中流入地区教育资源供需矛盾。4）央行等五部门鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、REITs 等方式支持专业化、规模化住房租赁企业发展，加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。地方层面：1）北京朝阳：预计今年年底将完成建设筹集保障性租赁住房 15000 套（间）、安置房 600 套，竣工各类保障性住房 12000 套（间）。2）江西：全面推行“带押过户”，逐步拓展“带押过户”适用范围。3）湖北：鼓励国有企业以多种方式盘活利用存量土地，强化国企引领支撑作用。4）上海：实行产业用地地价底线管理，建立产业用地地价与项目绩效挂钩机制，降低企业用地成本。  投资策略：需求端仍较为疲弱，预计仍将有因城施策放松对冲销售下行。2023年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率收益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者 2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、华润万象生活、保利发展、招商蛇口、华发股份、天地源、万科 A 等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 118 0.02 总市值(亿元) 14,010.04 1.49 流通市值(亿元) 13,326.56 1.85 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -2.6% -16.1% -13.8% 相对表现 -2.1% -18.6% -4.4% 相关研究报告 《需求端动力不足，房企投资仍谨慎聚焦——头部房企月报（5 月）》 2023-06-19 《房地产行业周报：六大行下调存款利率，新房市场环比下降》 2023-06-13 《房地产行业周报：青岛降低非限购区首付比，新房成交环比持平》 2023-06-06 -19%-10%0%9%22/0622/0922/1123/0123/0423/062022-06-20~2023-06-20房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、行情回顾：A 股整体上涨，地产板块排名靠后 ............................................................. 4 二、政策要闻：央行降息支持实体经济，1-5 月全国商品住宅销售额增长 11.9% ........... 5 三、销售端：需求端提振，新房市场温和复苏 ..................................................................... 7 （一）新房市场：21 城成交环比上升 2.2%，同比下降 4.2% ...................................... 7 （二）二手房市场：11 城成交环比下降 3%，同比上升 12% ...................................... 9 四、融资端：本周发债以国央企为主，民企数量增加 ......................................................... 9 五、投资建议 ........................................................................................................................... 11 六、风险提示 ........................................................................................................................... 11 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块上涨 0.2%，板块排名第 27 位 .................................................. 4 图表 2 荣盛发展周涨幅达 41.9% .......................................................................................... 4 图表 3 京投发展周跌幅 14.9% .............................................................................................. 4 图表 4 本周碧桂园上涨 10% ................................................................................................. 5 图表 5