百困待纾精准破局：2022地产行业观察及案例分析报告

————————————————————————2022 地产行业观察及案例分析—————————————————— 0 百困待纾，精准破局 2022 地产行业观察及案例分析 Digital Difference 勤启数智 ————————————————————————2022 地产行业观察及案例分析—————————————————— 1 目录 前言 2 Part1.2022 地产行业观察 3 Part2.违约企业案例分析 22 结语 30 附录：图表索引表 31 ————————————————————————2022 地产行业观察及案例分析—————————————————— 2 前言 2022 年，受疫情及前期调控政策的滞后显现等因素影响，房企流动性持续恶化，出险房企数量进一步增加；为保持房地产市场平稳健康发展，监管机构亦多次释放利好政策。 中资房企风险频繁暴露。不同于 2019 年和 2020 年风险集中在部分中小型房企和非典型房企的情况，2021 年和 2022 年，风险从中高风险房企传导至中低风险房企，热门企业接连涌现，发生明显风险暴露的房企多以中大型民营房企为主。 多次释放利好政策但生效仍需时间。尽管政策开始逐步放松，释放相关利好，但受到 2021 年收紧型政策的滞后传导影响，房企融资情况并不乐观。同时，由于再融资受阻，房企对销售回款的依赖程度进一步上升，加之基于疫情持续以及房企销售市场整体遇冷的情况，现金流并未出现改善且逐步趋紧。在融资端和销售端双重影响下，债务危机持续蔓延。 德勤将通过梳理 2020 年及 2022 年的房企市场重大事件，对违约房企的共性和差异性展开观察分析。 ————————————————————————2022 地产行业观察及案例分析—————————————————— 3 Part1.2022 地产行业观察 ————————————————————————2022 地产行业观察及案例分析—————————————————— 4 监管导向先紧后松，政策传导存在滞后 2020 年至今，地产行业政策出台密集，且整体导向上存在前紧后松的整体趋势。监管机构为落实降杠杆、控风险的整体目标，2020 至 2021 上半年始密集出台加强房地产金融监管的相关政策，包括“三道红线”、贷款“两集中”管理、预售资金监管等。但自 2021 年第四季度以来，监管机构多次矫正对房企偏紧的融资管控措施，提出“保持房地产信贷平稳有序投放，满足合理的资金要求”。 图 1：2021-2022 房地产行业部分重要政策梳理 2021.01.20 2021.01.24 2022.02.27 2022.03.16 2022.04.18 2022.05.04 2022. 09.29 2022.11.08 2022.11.12 住建部：推进住房供给侧结构性改革，实施乡村建设行动，坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险，持续整治规范房地产市场秩序。 银保监会：持续完善“稳地价，稳房价，稳预期”的房地产长效机制，坚持不懈防范化解金融风险。 银保监会，住建部：要求各地尽快明确保障性租赁住房项目监督管理，为银行保险机构开展业务提供支持。同时，强调各方面加强项目风险管理。 金融委：新增贷款要保持适度增长。要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。 深交所:发布《关于支持实体经济若干措施的通知》，支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓展债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券并收购出险房企项目。 央行，银保监会：因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例，最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。 中国银行间市场交易商协会，央行：继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。 人民银行，银保监会：发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，在2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限按现行规定执行。符合条件的城市政府可根据当地房地产市场形式变化及调控要求，自主巨鼎阶段性维持，下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。 人民银行，银保监会：“金融十六条”的出台对当前房地产行业存在的痛点问题给出强有力的政策支持。 ————————————————————————2022 地产行业观察及案例分析—————————————————— 5 2022 年，受宏观经济下行、新冠疫情持续蔓延导致的交通封锁以及前期调控政策对市场传导的滞后显现等因素影响，房企销售端和融资端同时受阻，流动性压力加大，新开工意愿和房地产开发投资资金均有所下降，出险房企数量持续增加。 自 2022 年年初以来监管机构多次释放地产维稳的相关信号，具体措施之一包括设立“地产纾困基金”。“地产纾困基金”是指通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作。然而在实际资产处置的过程中，涉及项目并购部分往往需要买方进行大量的尽职调查工作，而此类工作周期长、耗时久，致使多家房企错失了最佳的资产处置与资金回流时点。 对于资产接盘方而言，并购项目评估难度不仅仅在于尽职调查，更在于对其未来销售情况和回款率的预判。华侨城在 2022 年 4 月，曾对其在 2021 年发生大额减值的原因及相关项目表示：“2021 年减值规模有所扩大，一是部分房地产收并购项目，因受行业政策、政府限价等影响，销售价格低于项目可研的市场预期价格，于是出于谨慎性原则进行计提减值，收并购项目减值占整体减值的56%；二是对禹洲等房地产企业长期股权投资，因其债务及应收账款可能发生无法偿还或收回而进行计提减值，长期股权投资减值占整体减值的 33%；三是因疫情反复影响对部分综合经营项目予以计提减值。后续是否持续计提减值取决于行业情况和市场走势，如市场持续下行，不排除持续计提减值可能性。” 2021 年始，房地产行业遭受重大冲击，资金枯竭、资金链断裂，“烂尾”问题成为一段时间比较突出的矛盾。伴随持续的房企“违约潮”“停工潮”及由“停工潮”衍生出购房者“断贷潮”而引起波及金融机构导致系统性风险的市场忧虑。因此，住建部将“保交楼、保民生、保稳定”作为防止和处置房地产项目逾期交付风险的首要目标。“三保”的重要核心为“保交楼”，故而“保交楼”也就成为 2022 年及未来一段时间内房地产市场调控和监管的重中之重。面对衍生的断贷潮问题，尽管截至 2022 年 7 月 14 日，已有多家银行均公告表明整体风险可控，但据披露数据显示，其中 10 家银行披露的涉“断供风波”逾期/不良房贷具体金额合计已超 21 亿元。市场普遍认为，2022 年 7 月的房贷断供潮并非居民资产负债表所致，更多是“保交楼”的手段，本质上并不会广泛扩散蔓延成金融性系统风险。在地方政府协调下，“保交楼”等政策如果能够落到实处，那么就能够有效的避免风险的传染。 中共中央政治局在 2022 年 7 月 28 日召开的会议中指出：“要因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需