房地产：政策等待的时点或已到来

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2023 年 07 月 17 日 行业研究 政策等待的时点或已到来 核心观点： 看政策动向和演进趋势可知，政策的高峰出现在 2022年，无论是需求端的政策，还是供给端的政策在寻求突破，7 月各地掀起“保交楼”热潮，9 月的政策开始关注市场主体，11 月，“金融十六条”、“三支箭”接连发力，行业预期开启修复进程。 进入 2023 年，政策似乎陷入冷寂，“十六条”、“三支箭”政策的持续性更显不足，需求端的政策也未见更大力度推进。究其原因，当市场需求在释放，此时政策要给予空间，不做过多干预，让市场的力量自由发挥，以市场的力量带动行业的发展，同时也给予政策一定释放动能的时间。 但事实证明，市场持续修复的动能是偏弱的，2023 年一季度，积累的需求集中释放，到了 2 季度，市场修复动能明显有减弱之象，需求释放表现出明显的“脉冲式”特征，行业整体预期又陷入到负向循环中，出险企业再度涌现，连最初展期的企业也正式进入违约房企之列。 经过沉寂期，6 月政策开始显露出积极信号，招商蛇口、保利发展、中交地产等多家企业的权益融资计划取得最新进展，招商蛇口成为首家获证监会批复企业；需求端政策也有再启倾向，20 日，LPR 打破沉寂，再度降低 10 个基，一年期和五年期以上 LPR 分别降至 3.55%、4.2%……政策在向好发展，政策等待的时点或已经到来。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 看政策动向和演进趋势可知，政策的高峰出现在 2022 年，无论是需求端的政策，还是供给端的政策都在寻求突破，7 月各地掀起“保交楼”热潮，9 月政策开始关注市场主体，11 月，“金融十六条”、“三支箭”接连发力，行业预期开启修复进程。 进入 2023 年，政策似乎陷入冷寂，“十六条”、“三支箭”政策的持续性更显不足，需求端的政策也未见更大力度推进。究其原因，当市场需求在释放，此时政策要给予空间，不做过多干预，让市场的力量自由发挥，以市场的力量带动行业的发展，同时也给予政策一定释放动能的时间。 但事实证明，市场持续修复的动能是偏弱的，2023 年一季度，积累的需求集中释放，到了 2 季度，市场修复动能有减弱之象，需求释放表现出明显的“脉冲式”特征，行业整体预期又陷入到负向循环中，出险企业再度涌现，连最初展期的企业也正式进入违约房企之列。 经过沉寂期，6 月政策开始显露出积极信号，招商蛇口、保利发展、中交地产等多家企业的权益融资计划取得最新进展，招商蛇口成为首家获证监会批复企业；需求端政策也有再启倾向，20 日，LPR 打破沉寂，再度降低 10 个基点，一年期和五年期以上 LPR 分别降至 3.55%、4.2%……政策在向好发展，政策等待的时点或已经到来。 目录 一、政策有了新进展，积极信号出现 ......................................................................................................... 2 二、政策再发力的时点到了 ............................................................................................................................ 4 一、政策有了新进展，积极信号出现 进入 6 月，我们也观察到金融端和需求端政策的利好信号出现： （1）关于“三支箭”，多家企业权益融资计划取得新进展 6 日，大名城 25.5 亿元定增申请获上交所审核通过； 6 日，中交地产申请定增收到深交所审核中心意见告知函； 7 日，福星股份不超 13.4 亿定增获深交所通过 ； 8 日，陆家嘴定增募集配套资金购买资产事项获上交所通过； 9 日，保利发展向特定对象发行 A 股股票的申请经上交所上市审核中心审核通过； 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 16 日，招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金方案获中国证监会同意注册批复，招商蛇口也正式成为“第三支箭”的首家实质受益者…… 27 日，保利发展 125 亿定增申请获证监会同意注册； 27 日，大名城 25.5 亿定增申请获证监会同意注册批复； 可以看到的是，这些企业多是 2022 年 12 月发布权益融资计划和公告，历时 5 月有余，终取得最新进展，虽最终结果如何仍有很大不确定性，但却也释放了利好信号，稳健的企业终是政策倾向关注的群体，政策的加持或推动企业格局的演化。 图表：2023 年 5-6 月企业权益融资进展情况（亿元） 公告时间 企业 金额 资金用途 通过时间 2022 年 11 月 29 日 福星股份 13.4 扣除发行费用后，拟全部用于红桥城 K6 住宅项目（2.56 亿）、红桥城 K15 项目（6.85 亿）、补充流动资金项目（4 亿） 6 月 7 日 2022 年 12 月 1 日 大名城 25.5 （1）公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发建设；（2）以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等 6 月 6 日 2022 年 12 月 1 日 陆家嘴 66 购买陆家嘴集团及其控股子公司持有的位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的部分优质股权资产，并募集配套资金 6 月 8 日 2022 年 12 月 5 日 招商蛇口 85 拟购买资产包括深圳市南油（集团）有限公司24%股权等资产 5 月 29 日 2023 年 12 月 31 日 保利发展 125 项目开发建设投资、补充流动资金