7月房地产行业月报（第73期）：下半年是“收储”政策落地关键期，7月民企拿地占比仅14%

下半年是“收储”政策落地关键期，7 月民企拿地占比仅 14% ——7 月房地产行业月报（第 73 期） 相关研究： 投资要点： ❑ 行业政策：三中全会定调房地产，政治局会议明确“去库存”路径 7 月份楼市政策的关键词依旧是宽松，但政策动作趋于平稳，部分城市楼市政策仅微调。值得关注的是二十届三中全会对房地产行业未有强势“救市”表述，体现了目前国家对于房地产的基本态度—实现稳健发展。但大会仍对房地产行业进行了较为全面的定位，在构建租购并举住房供给体系、赋权地方调控、完善房地产税收制度、改革预售制度等方面都有所提及。此外，730 政治局会议再次提到积极支持收购存量商品房用作保障性住房，意味着下半年将是收储持续落地的关键阶段。但由于在实际执行过程中存在着资金支持、收购价格确定等问题，可以密切关注一下各地方后续出台的针对性政策。 ❑ 住宅市场：政策效用减退叠加季节性因素，住宅成交同环比双降 从我们监测的 40 城数据来看，7 月全国商品住宅销售面积为 1112.6 万平米，环比下行 21.0%，同比下行 13.6%，绝对值虽然高于 1 月、2 月和 4 月水平，但仍处于2017 以来的历史低位。 总而言之，7 月作为楼市传统淡季，政策效用减退叠加房企年中促销冲刺结束、推货放缓，新房成交整体回落，其中部分二线城市下滑明显，比如杭州由于新盘素质有所下降，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落，成交量回落明显，环比下降 52.9%；苏州、厦门成交量环比降幅超过 25%。 目前房地产政策依旧以稳为主，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》、730 中央政治局会议等所提出的政策落实起来还需要时间，政策效果释放预计较慢。后续走势亦存在不确定性，市场或将继续低位徘徊。 ❑ 土地市场：点状热度，溢价率上限取消后，沪杭高溢价地块频出 2024 年 7 月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积 5374.6 万平米，环比上升 10.2%，推出土地宗数 1246 宗，环比上升 7.3%。2024 年 7 月亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为 3704.6 万平米，同比下降 13.7%，环比上升 12.4%。 上海、杭州等地取消土拍溢价率上限后，高溢价地块频出。比如，上海杨浦平凉社区地块和长白社区地块，溢价率分别达到了 21.18%和 17.12%；杭州临平区丰收湖低密度地块溢价率更是高达 59%，杭州主城区首宗不限房价宅地的白马湖板块地块溢价率也达到了 39.57%。区位核心的低密度地块较受欢迎，相对偏远的地块市场热度较低，土地冷热分化依旧明显。我们认为，土地市场的热度高低依旧取决于地块质量，土拍市场整体冷清的态势未有根本性扭转。 ❑ 企业表现：投融销持续乏力，越秀地产首发绿色债券 7 月，企业投融销均有不同程度下降，整体呈下滑态势。投资方面，企业拿地力度同环比均有所下降，国央企依旧为主导；销售方面，企业销售环比下降，单月销售《2024年1-7月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》 《730中央政治局会议解读》 《月度数据丨6月单月销售业绩环比超50%，下半年开发投资或持续走低（2024年1-6月）》 2022 年 1 月-2024 年 7 月行业表现 注：相对收益与沪深 300 相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、陈思扬、周文月 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn -0.6-0.4-0.200.22022-012022-022022-042022-062022-072022-082022-102022-122023-012023-032023-052023-062023-082023-092023-112023-122024-022024-042024-052024-07沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告 2024 年 8 月 7 日 亿翰智库、全联房地产商会 为 3 月以来最低，国央企以及民企业绩均有所下降；融资方面，信用债发行规模下降，民企仅金辉集团发行，海外债发行规模上升，内资房企越秀地产首次发行有担保绿色债券 16.9 亿人民币。 目录 1 引言 ........................................................................................................................................ 1 2 行业政策：三中全会定调房地产，政治局会议明确“去库存”路径 ....................................... 1 3 住宅市场：政策效用减退叠加季节性因素，住宅成交同环比双降 ........................................... 5 4 土地市场：点状热度，溢价率上限取消后，沪杭高溢价地块频出 ........................................... 7 5 企业经营：投融销持续乏力，越秀地产首发绿色债券 ........................................................... 10 图表目录 图表 1：7 月主要需求端宽松政策 ........................................................................................................................................... 2 图表 2：7 月“去库存”相关政策 ........................................................................................................................................... 4 图表 3：各能级城市 7 月商品住宅成交面积情况（万平米） ........................................................................................ 6 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） ................................................................................................................... 7 图表 5：2024 年 7 月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米） ................................................................ 9 图表 6：2024 年 7 月各能级城市土地成交平均溢价率 ...............................