房地产行业研究：“冷静期”后，大批政策已经在路上？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2023 年 07 月 17 日 行业研究 “冷静期”后，大批政策已经在路上？ 核心观点： 2023 年一季度，市场演绎了“复苏”行情，供需修复、预期回温。但是到了四月、五月，市场复苏的势头明显减弱，尚能支撑是是核心城市、头部企业，无论是新房市场，还是土地市场，都呈现出格局显著分化的特征，同时也引得外部疑惑，市场的修复能不能持续，动能是否将戛然而止？ 我们认为市场能不能持续，可能要归结到两大因素上，一是经济形势，经济形势影响收入，影响预期，影响信心，当前来看，无论是内部，还是外部，中国经济发展仍面临挑战，内需修复动能仍然不足；二是行业内的政策调控，其走向将引导市场行情走向。 政策调控的重心很明确，方向也已经很清晰，主要是“保需求、保交付、防风险”三个方面，既聚焦在消费者身上，也同样开始兼顾到企业主体。“保需求和保交付”主要是聚焦消费者，确保消费者的住房权益得到保障，侧重民生层面；“防风险”则是从企业端出发，更侧重金融秩序和就业保障，守牢不发生系统性金融风险的底线。 而现阶段，政策进入到“冷静”期，动作不多，行业对政策的预期值不断降低，而就当前的内外部形势看，政策的空间仍值得期待。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2023 年一季度，市场演绎了“复苏”行情，供需修复、预期回温。但是到了四月、五月，市场复苏的势头明显减弱，尚能支撑是是核心城市、头部企业，无论是新房市场，还是土地市场，都呈现出格局显著分化的特征，同时也引得外部疑惑，市场的修复能不能持续，动能是否将戛然而止？ 我们认为市场能不能持续，可能要归结到两大因素上，一是经济形势，经济形势影响收入，影响预期，影响信心，当前来看，无论是内部，还是外部，中国经济发展仍面临挑战，内需修复动能仍然不足；二是行业内的政策调控，其走向将引导市场行情走向。 政策调控的重心很明确，方向也已经很清晰，主要是“保需求、保交付、防风险”三个方面，既聚焦在消费者身上，也同样开始兼顾到企业主体。“保需求和保交付”主要是聚焦消费者，确保消费者的住房权益得到保障，侧重民生层面；“防风险”则是从企业端出发，更侧重金融秩序和就业保障，守牢不发生系统性金融风险的底线。 而现阶段，政策进入到“冷静”期，动作不多，行业对政策的预期值不断降低，而就当前的内外部形势看，政策的空间仍值得期待。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、谈政策离不开对宏观经济的观察 ........................................................................................... 2 二、房地产业这么大，不会没有机会 ........................................................................................... 4 三、地位决定方向，政策还有空间 ............................................................................................... 5 3.1 政策的边界已经很明确 ..................................................................................................... 5 3.2 政策重心落在三个方向上 ................................................................................................. 5 一、谈政策离不开对宏观经济的观察 谈行业，谈政策，都离不开对经济形势的观察。 2023 年 3 月 5 日，两会政府工作报告中提出“当前发展面临诸多困难挑战。外部环境不确定性加大，全球通胀仍处于高位,世界经济和贸易增长动能减弱,外部打压遏制不断上升。国内经济增长企稳向上基础尚需巩固，需求不足仍是突出矛盾”，并将 2023 年 GDP 增长目标设定为 5%，比 2022 年实际 3%的增长率提升 2 个百分点，后续的一切政策变动都需要围绕着“稳经济”这一目标推进，发展仍是第一要务，经济发展的背后涉及各项目标的实现，包括就业的稳定、民生的保障、科技实力提升，教育事业的支持，生育事业的扶持等等，5%不是一个单一的数字，而是实现各个目标的基础支撑，稳经济是必然要实现的目标，这也决定了“稳经济”的政策要切实到位，确保有效。 而当前，经济发展面临的外部环境依旧严峻，并存在很多变数，经济发展仍面临很大挑战和困难。外部形势依旧严峻，全球经济增长放缓，通胀依旧顽固，地缘政治冲突持续演化，全球经济秩序或加速演变，硅谷银行等事件影响下，金融稳定风险上升。 图表：2023 年 4 月份社会消费品零售总额主要数据（亿元） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 指标 4 月绝对量 4 月同比增长 4 月环比增长 1-4 月绝对量 1-4 月同比增长 社会消费品零售总额 34910 18.4% -7.8% 149833 8.5% 其中：除汽车以外的消费品零售额 31