8月房地产行业月报(第74期)：商品住宅成交量仅优于2月，存量房贷利率下调应有空间

商品住宅成交量仅优于 2 月，存量房贷利率下调应有空间 ——8 月房地产行业月报（第 74 期） 相关研究： 投资要点：  行业政策：房屋养老金开展试点，存量房贷利率或将下调 8 月份楼市政策依旧呈现出优化宽松的趋势，中央层面上主要关注国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，其中现房销售、房屋养老金以及“白名单”制度的内容引起关注。目前来看，这些政策既有利好，也存在挑战，还需要时间去落地，并在过程中持续完善。地方层面上的政策主要集中在住房公积金、购房补贴以及土地政策方面。预计 9 月份存量房贷利率下调会成为焦点，期待后续政策正式出台。  住宅市场：成交量达年内第二低，库存仍存压力 从我们监测的 40 城数据来看，8 月全国商品住宅销售面积为 839.4 万平米，环比下行 24.6%，同比下行 34.8%，成交量绝对值仅优于 2 月，来到了 2024 年度第二低位。大多数城市的商品住宅去化周期仍超过 18 个月的警戒线。 总的来看，8 月延续了 7 月的淡季行情，5 月刺激性政策对于市场提振效用持续减退，新房成交整体回落，二手房市场活跃度也有所减弱，部分二线城市下滑较为明显。预计 9 月，随着传统销售旺季的到来，房企的营销力度会有所提升，住宅市场成交量环比或将有所增加，但受限于当前市场行情整体低迷，增幅或较为有限。  土地市场：热度持续分化，低密度地块供应占比上升 供地方面，2024年 8月，亿翰智库监测城市住宅用地供应推出建设用地面积 6333.0万平米，环比上升 17.8%，推出土地宗数 1381 宗，环比上升 10.8%。其中以南京、苏州、杭州、成都等地供应了多宗容积率小于 1.5 的地块，低密度地块供应占比上升。 成交方面，2024 年 8 月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为 4294.9 万平米，同比下降 6.6%，环比上升 15.9%。上海的徐汇地块以 13.1 万元/平米的楼面价，时隔八年刷新了中国大陆土拍楼面地价纪录，一举成为新地王。杭州土拍热度高居不下，高溢价成交多宗地块。南京卖出涉宅地块 34 宗，成交总价 137.9 亿元，成交规划建筑面积 214.3 万平米，位居全国首位。 我们预计，随着金九银十的传统旺季的到来，各地低密度宅地的供应会继续增加，预计部分优质土地的热度或能有所提升。  企业表现：投融力度回升，绿城中国摘得新晋地王 8 月投融力度有所回升，销售力度有所下降。投资方面，企业权益拿地总金额1039.3 亿元，环比上升 14.6%，地方国企拿地增量明显；销售方面，TOP200 企业的 8月销售业绩环比持续下降，单月销售额已回落至 3000 亿元以下的水平，就 2024 年而言，仅高于 2 月份的单月销售额；融资方面，境内债总融资规模同比下降 37.6%，相比上月降幅收窄了约 26pcts，环比上升 56%，净融资规模实现了由负转正。海外债融资规模显著下降，新世界发展成功发行美元债。 《2024年1-8月中国典型房企销售业绩TOP200研究报告》 《国企收储商品房，钱从哪来？有何标准？进展如何？》 《月度数据丨7月单月销售业绩环比降幅超40%，库存达到历史新高（2024年1-7月）》 2022 年 1 月-2024 年 8 月行业表现 注：相对收益与沪深 300 相比 联系方式： 联系人： 报告撰写：亿翰智库于小雨、陈思扬、周文月 报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦 官方网站： www.crecc.org www.ehconsulting.com.cn -0.6-0.4-0.200.22022-012022-022022-042022-062022-072022-092022-112022-122023-022023-032023-052023-072023-082023-102023-112024-012024-032024-042024-062024-08沪深300房地产指数房地产行业研究·研究报告 2024 年 9 月 7 日 亿翰智库、全联房地产商会 目录 1 引言 ........................................................................................................................................ 1 2 行业政策：房屋养老金开展试点，存量房贷利率或将下调 ..................................................... 1 3 住宅市场：成交量达年内第二低，库存仍存压力 .................................................................... 6 4 土地市场：热度持续分化，低密度地块供应占比上升 ............................................................. 8 5 企业经营：投融力度回升，绿城中国摘得新晋地王 .............................................................. 10 图表目录 图表 1：8 月中央层面相关政策 ................................................................................................................................................ 2 图表 2：8 月地方层面相关政策 ................................................................................................................................................ 5 图表 3：各能级城市 8 月商品住宅成交面积情况（万平米） ........................................................................................ 6 图表 4：典型城市近半年去化周期情况（月） ................................................................................................................... 7 图表 5：2024 年 8 月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米） .............................................................. 10 图表 6：2024 年 8 月各能级城市土地成交平均溢价率 ................................................................