房地产行业研究：房地产行业已经变了，国企崛起

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1 年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020 年 12 月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021 更看好以长三角为主的核心城市 2020 年 12 月月度数据：全年销售 17.4 万亿，疫情冲击下房地产实现 8.7%的增长 年度盘点：2020 住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择：占领长三角？ 企业研究：从万科 A 看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发，且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2023 年 07 月 17 日 行业研究 房地产行业已经变了，国企崛起 核心观点： 此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？ 在这个节点上，房地产企业已经再往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救，如果说前面还有企业想着去救助一下同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪，顾不了那么许多，现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实制约着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是阶段性缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素；小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认识局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策撤回。 此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 此刻的我们，正置身于一个快速变化的阶段，每一天，行业都有新的变化，每一天都会诞生新的事物，有点困惑在心头，更有点措手不及，很多人可能会觉得已经跟不上变化了，无所适从，到底要做些什么？ 在这个节点上，房地产企业已经再往尽可能低调的方向发展，除了少数企业外，多数企业都已经“销声匿迹”，出险的企业依然行走在悬崖边上，稍不留神便有可能坠落，至今也并没有找到可以紧紧抓住的绳索，无暇顾及过多，只能在尽可能的范畴内自救、自救、自救。如果说前期还有企业想着去救助同行，现在的大家也只能各人自扫门前雪，顾不了那么许多。 现在的外部环境也确实没那么友好，大到国际环境，无论是地缘政治、贸易摩擦、地方保护主义还是全球经济增长放缓、高通胀，都切切实实制约着中国经济的发展，而这些因素中的多条都不是阶段性缓解或改变的，也是一种常态化的制约因素；小到行业本身的环境，且不说对行业现状的主观认识局限，就单单从政府的角度出发，房地产的调控有必然性，需要坚持调控的定力，为规避道德风险的出现，也不会轻易将既有的政策撤回。 在这样的环境下，企业都会感到力不从心，或者说不知道要做什么，当前行业到了真正的转折期，企业也必须会有一些真正的变革，有些已经在路上，而有些还在后知后觉，依旧保持着高姿态，还是沉浸在原有的“喜悦中”，依旧自我感觉良好，或者说依旧没有改变原有的心态，还是固守着原来的一亩三分地，这或是一种逃避式策略，以此掩盖自身的无所适从。 此时此刻，被各项因素捆绑，企业不再是敢想敢干，行业已经变了，活跃在大众视野的企业已经换了，而此刻绝不是在纠结行业空间有多大，前景有多广的问题，就该聚焦到具体的事物上，具体的经营上，该守的守，该攻的攻。 目录 引言 .................................................................................................................................................. 2 一、基础不牢，企业不敢放开了干 ............................................................................................... 2 二、格局已经变了，国企崛起，新势力出现 ............................................................................... 4 三、锋芒无需太露，该“守”的守，该“攻”的攻 ................................................................... 6 一、 基础不牢，企业不敢放开了干 走过峰，向下走，这可能是对 2023 年前五个月新房成交的特征表现的最好概述，春节过后，积压的需求倾泻而出，市场欣欣向荣，很多人会产生一个错觉，市场已经热起来了，到了三四月，新房成交数据出现了环比下跌，企业业绩表现较优的也是一些头部企业，但是环比也同样是下滑之势。 所以，会有很多人会产生疑问，此刻上演的“回暖”是不是能够持续？“弱复苏”行 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 情将会如何演绎？客观上来说，如众人所见，当前市场回暖的基础仍然并不牢固： （一） 从需求端来说，预期是负向的，需要时间完成修复 一来，对宏观经济预期转弱，对未来的就业、收入走势都有很大的不确定性；二来，疫情“伤痕效应”的修复仍然需要时间；三来，就房地产行业内的情况来说，包括房屋交付、房屋质量、房价走势等影响消费者购房决策的因素仍然存在，担忧并没有消除，对普通人而言，一套房如天，房屋交付若出问题，可比天塌下来，其重不可承受。 （二）从供给上来说，企业的信心是不足的，预期仍是偏负面的 最近我们都能看到，企业违约的消息仍然不断，展过期的企业正式进入到违约行列，违约的企业到期债务依旧无法偿还，还是在违约，这已经不仅仅是预期的问题，而是切实压顶的打击，无望的挣扎。