房地产行业点评：销售持续回落，期待“金九银十”

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 销售持续回落，期待“金九银十” -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2023 年 9 月 3 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 116 行业总市值(百万元) 15,474.31 行业流通市值(百万元) 7,413.28 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元/港币) EPS PE 评级 2022 2023E 2024E 2025E 2022 2023E 2024E 2025E 保利发展 14.3 1.5 1.7 2.1 2.7 9.3 8.4 6.9 5.2 买入 招商蛇口 14.1 0.4 1.1 1.3 1.7 34.4 13.3 10.8 8.5 买入 滨江集团 10.7 1.2 1.4 1.8 2.3 8.9 7.5 6.1 4.6 买入 万科 A 14.1 2.0 2.2 2.5 2.5 7.2 6.3 5.7 5.6 买入 华发股份 10.7 1.1 1.4 1.6 1.8 9.5 7.6 6.6 5.9 买入 保利发展 14.3 1.5 1.7 2.1 2.7 9.3 8.4 6.9 5.2 买入 备注：股价使用 2023 年 09 月 3 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点  克而瑞发布 2023 年 8 月房地产企业销售 TOP100 排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比下 37.6%。保利发展单月销售排名行业第一，实现销售金额 312 亿元，万科和华润置地分列二三位，单月分别实现销售金额 218 亿元和 203 亿元。  行业：销售进一步下滑，政策持续放松 8 月百强房企单月累计实现销售金额 3775 亿元，同比-37.6%，环比-0.9%；1-8 月百强房企累计实现销售金额 42148 亿元，同比-10%，销售增速持续下滑。8 月，由于低基数影响消除，同时，市场悲观情绪蔓延，造成整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，四大一线城市陆续放开“认房不认贷”，同时，全国下调房贷利率，政策端发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。  房企：少数房企单月同比增长，头部房企表现稍强 8 月单月销售超百亿的房企数量为 11 家，较上年同期减少 4 家。保利发展单月实现全口径销售金额 312 亿元，万科和华润置地单月分别实现销售金额 218 亿元和 203 亿元。1-8 月保利发展、万科和中海地产分别累计实现全口径销售金额 2990、2463 和 2114 亿元，分列行业前三。从销售增速来看，8 月排名 TOP1-5 房企的表现稍优于其余各梯队，各梯队均呈现出明显的下滑态势；在 TOP30 房企中，仅 2 家房企实现了销售规模的正增长，整体表现不佳。  投资建议：中央政治局会议定调房地产新形势后，四大一线城市陆续放开“认房不认贷”，同时，全国下调房贷利率。当前，房地产行业政策持续放松，销售持续探底，板块估值较低，值得重点关注。我们重点推荐房企包括华发股份、中华企业、滨江集团、保利发展、招商蛇口、万科 A 等；相关受益标的包括华润置地、绿城中国、中国海外发展等。  风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。 -30.00 -25.00 -20.00 -15.00 -10.00 -5.00 - 5.00 10.00 15.0021-0621-0721-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.销售显著下滑，政策暖风频吹 根据克而瑞发布的 2023 年 8 月中国房地产企业销售 TOP100 排行榜，百强房企 8月百强房企单月累计实现销售金额 3775 亿元，同比-37.6%，环比-0.9%；1-8 月百强房企累计实现销售金额 42148 亿元，同比-10%，销售增速持续下滑。8 月，由于低基数影响消除，同时，市场悲观情绪蔓延，造成整体销售表现不佳。综合来看，中央政治局会议定调房地产新形势后，四大一线城市陆续放开“认房不认贷”，同时，全国下调房贷利率，政策端发力。我们预计，随着相关政策的持续出台，销售端基本面有望得到改善。 按排名来看，2023 年 8 月 TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30 和 TOP31-100 的房企单月全口径销售金额增速分别为-25.8%、-41.7%、-46.7%和-38.5%，TOP1-5 房企表现略优于其他梯队；2023 年 1-8 月 TOP1-5、TOP6-15、TOP16-30 和 TOP31-100 的房企累计全口径销售金额增速分别为-5%、-1.8%、-13.7%和-18.4%，TOP6-15 房企表现优于各梯队。 图表 1：全国商品房及 TOP100 房企累计销售金额及同比 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%2021年12月 2022年1月2022年3月2022年5月2022年6月2022年8月2022年9月 2022年11月020000400006000080000100000120000140000160000180000200000全国销售金额（亿元）TOP100累计销售金额(亿元)全国同比（%）TOP100累计销售金额同比（%） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表 2： TOP100 房企月度销售金额及同环比 来源：国家统计局，克而瑞，中泰证券研究所 图表 3：各梯队房企累计销售金额及同比增速 来源：克而瑞，中泰证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%200%2021年12月 2022年1月 2022年3月 2022年5月 2022年6月 2022年8月 2022年9月 2022年11月0200040006000800010000120001400016000TOP100月度销售金额（亿元）TOP100月度销售金额同比（%）TOP100月度销售金额环比（%）-100.0%-50.0%0.0%50.0%100.0%150.0%200.0%2021年12月2022年1月2022年3月2022年5月2022年6月2022年8月2022年9月2022年11月302003040030