40家典型上市房企融资报告（10月刊）

Contents 目录 一、典型房企融资情况综述——房企融资环比骤降，融资金额创本年度历史新低 .............. 3 二、40 家上市房企融资分述：债权融资——总额环比下降，长租公寓资产证券化异军突起 ............................................................................................................................................. 7 三、40 家上市房企融资分述：股权融资——绝对值及占比双升，金融公司受让房企项目子公司股权，港股上市公司执行股票期权计划减少 ............................................................... 26 一、典型房企融资情况综述——房企融资环比骤降，融资金额创本年度历史新低 2018 年 9 月，同策研究院监测的 40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计443.11 亿元，环比 2018 年 8 月的 602.73 亿元大幅减少 26.48%。自 2018 年 5 月以来，各大房企融资情况不容乐观，虽 7 月、8 月小幅回温，但融资额与 2018 年前四个月相差甚远。本月，40 家监测房企融资总额降至冰点，创本年度历史融资额新低。 本月债权融资额为 441.18 亿元，占房企融资总量的 99.56%，环比下降 26.72%（8 月债权融资总额 602.07 亿元）；本月股权融资金额为 1.93 亿元，占总融资金额比重为 0.44%，其中 1.7 亿元来自于房企境内再融资，0.23 亿元为港股上市公司执行股票期权计划。 债权融资方面，本月债权融资方式包括：发行公司债（215.69 亿元，占比 48.68%）、其他债权融资（130.04 亿元，占比 29.35%）、境内银行贷款（56.43 亿元，占比 12.73%）、信托贷款（39.03 亿元，占比 8.81%）、中期票据、委托贷款和海外银团贷款融资金额为 0。与上月相比，除公司债融资额有所增加以外，其余融资方式融资金额均有所下降。 具体来看，1）本月发行公司债的融资总额达 215.69 亿元，较上月上涨 9.81%，位居第一。其中，境内发行 64 亿元，境外发行 151.69 亿元人民币1（22.05 亿美元）；2）本月采用其他债权融资方式的融资总额位居第二，融资总额为 130.04 亿元，总额较上月减少35.16%。值得一提的是，本月，阳光城发行“中信证券-阳光城长租公寓 1 号资产支持专项计划”，认购总金额为人民币 12.1 亿元，其中：优先级 A 档资产支持证券规模为 4 亿元，优先级 B 档资产支持证券规模为 3 亿元，权益级资产支持证券规模为 5.1 亿元。此外，泰禾集团发行“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”第一期，认购总金额为人民币 8.1053 亿元，其中：优先级资产支持证券规模为 6.5 亿元；次级资产支持证券规模为 1.6053 亿元； 3）本月，排在融资总额第三位的是境内银行贷款。本月共发生了 16 笔境内银行贷款，共融资 56.43 亿元，环比上月的 97.76 亿元减少 42.28%；4）本月，监测房企共发生了 9 笔信托贷款融资，融资总额达 39.03 亿元，环比减少 55.06%，位居第四；5）本月无中期票据的发行以及海外银团贷款和委托贷款的发生。 1汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的 9 月 28 日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算： 1USD = 6.8792RMB; 1HKD = 0.87995RMB。 融资成本方面，在已披露的数据中，本月融资成本最低的一笔是万科于 2018 年 9 月 21日发行的 2018 年度第六期超短期融资券，发行金额为 20 亿元，利率为 3.35%。其次，保利地产全资子公司恒利（香港）置业有限公司通过其境外全资子公司 Poly Real Estate Finance Ltd 在境外发行 5 亿美元的五年期固息债券，债券票面利率 4.75%。旭辉控股发行的于 2022 年到期的 3 亿美元的优先票据的票面利率为 5.5%。融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司 CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 向境外专业投资人发行的高级无抵押定息债券，票面利率为 9%。总体来说，本月房企融资成本较高，普遍在 7%-8.5%。 同策研究院数据显示，2018 年 9 月房企融资仍以人民币为主，美元次之、港元第三。本月，外币融资总额 151.92 亿元，占比 34.28%，环比上月外币融资金额上涨 83.99%。其中，美元融资总额 151.69 亿元人民币2（22.05 亿美元），环比上月美元融资金额 81.9 亿元人民币增加 85.21%；港元融资总额为 0.23 亿元人民币（0.26 亿港元），占比 0.05%；本月无以其他外币为货币单位的融资行为。由此可见，在境内融资渠道收紧的情况下，拓宽境外融资渠道是房企势在必行的举措。 同策研究院研究员陈朦朦认为，虽然目前融资环境恶劣，本月融资情况不容乐观，但未来情况有待观望，房企应积极应对，可通过寻求创新型融资方式3进行融资，例如：资产证券化或转让项目公司股权： 1）本月，阳光城发行“中信证券-阳光城长租公寓 1 号资产支持专项计划”，认购总金额为人民币 12.1 亿元，其中：优先级 A 档资产支持证券规模为 4 亿元，优先级 B 档资产支持证券规模为 3 亿元，权益级资产支持证券规模为 5.1 亿元。此外，泰禾集团发行“中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓系列资产支持专项计划”第一期，认购总金额为人民币 8.1053 亿元，其中：优先级资产支持证券规模为 6.5 亿元；次级资产支持证券规模为 1.6053 亿元；2）本月，中南建设全资子公司宁波中璟置业有限公司向杭州麦枫投资管理合伙企业（有限合伙）转让 51%的股权，总融资额为 0.8 亿元人民币。此外，中诚信托有限责任公司以不超过 9,000 万元受让中南建设全资子公司南京中南锦城房地产开发有限公司 40%股权。 2汇率折算价格：按照中国人民银行，货币政策司提供的 9 月 28 日中国外汇交易中心授权公布的人民币汇率中间价进行计算：1USD = 6.8792RMB; 1HKD = 0.87995RMB。 3创新融资方式在本文中指债权融资分类中的其他债权融资及股权融资中的私募基金股权融资，下文同。 图 1：2018 年 9 月典型上市房企融资方式占比（单位：亿元，%） 数据来源：上市公司公告、同策研究院 图 2： 2018 年 8 月、2018 年 9 月典型上市房企融