房地产行业最新观点及1-9月数据深度解读：9月市场整体呈弱改善，关注供需两端政策进一步宽松的可能性

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2023 年 10 月 19 日 推荐（维持） 房地产行业最新观点及 1-9 月数据深度解读 总量研究/房地产 ❑ 9 月单月销售面积基期调整同比增速-10.1%（较上月增加 2.0pct），季调环比为 4.0%，市场热度缓慢恢复；往后看，据房管局高频数据 10 月 1-12 日销售面积同比负增速较 9 月单月收窄 21pct 至-9%及案场带看等领先指标，判断 10 月统计局数据或随政策宽松所释放需求的逐步落地进一步回升； 居民购买能力方面，居民存款余额处于高位，居民潜在购买力较为充足；购买意愿方面，根据近期案场带看等指标，判断居民整体配置意愿边际回升； ❑ 9 月单月竣工面积基期调整同比增速为+25.0%（较上月增加 14.4pct），季调环比为-2.3%，单月竣工同比或因保交楼贡献超预期出现回升，往后看，短期竣工增速或将高位震荡回落，强调竣工回补后明年或开启回落周期，明年可关注竣工回落预期落地后的产业链机会； 9 月单月新开工面积基期调整同比增速为-14.6%（较上月增加 8.9pct），季调环比为+5.6%，单月新开工同比滞后反应上半年土地市场的阶段性回暖，出现小幅回升，往后看，判断新开工短期受限于高能级城市土地供给及房企现金流约束，反弹弹性有限，但明年二季度后有效库存去化周期或已不到 2.5年，大概率倒逼新开工见底及被动上行； 9 月单月投资金额基期调整同比增速为-11.3%（较上月减少 0.3pct），季调环比为-0.1%，投资短期或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累，但建议积极关注后续城中村改造及保障房等对投资新的拉动； ❑ 9 月单月到位资金基期调整同比增速为-18.0%（较上月增加 7.5pct），季调环比为+5.1%，结构上融资类到位资金持续回升（其中国内贷款增速转正），销售类到位资金与销售金额同比走势一致，触底回升； 9 月末房地产行业资金链指数趋势回落（111%），仍处于历史较低水平，往后看，在融资端持续支持及销售端逐步恢复背景下，行业资金面有望改善； 9 月 70 城中一线城市房价基本持平，二线和三线城市房价下跌，下跌城市进一步数量增加。9 月 70 城整体新房房价环比-0.30%；结构上，新房房价环比上涨城市数为 15 个（较上月减少 2 个），持平 1 个（较上月持平），下跌54 个（较上月增加 2 个）；一线城市新房房价环比基本持平，二线环比-0.3%，三线环比-0.3%； ❑ 投资建议：（1）房价回落叠加政策改善，或激活 Q4 购买意愿、资格和合理杠杆；“有效库存”去化周期已健康，24 年中或不到 2.5 年，意味着 24 下半年开工和房价或在中期均衡出现下反弹，从而进一步改变购买能力和意愿；（2）市场近期在提前“定价”基本面连续性担忧，或形成较好的房地产产业链进场价格区间； （3）关注进一步可能的政策宽松，不限于需求端（博弈情绪升温或仍是催化）； 房地产板块：维持“弱 β 交易强 α”的策略。仍建议关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【万科 A】等，以及从区域开始扩大发力的弹性标的【滨江集团】【越秀地产】等； 产业链角度：若明年竣工回落预期提前落地，或可加大关注。中长期“房企恶性竞争下的竣工周期”驱动将转为“竞争格局改善”驱动，逻辑或生变； 生态链及行业转型角度：重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型的长赛道机会，如物管关注【保利物业】等，商管关注【华润万象生活】等；交易关注【贝壳】等；关注 REITs 标的对不动产资管的促进； ❑ 风险提示：政策改善不及预期，销售下滑超预期，库存去化不及预期，市场流动性改善不及预期，行业资金面改善不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 274 5.2 总市值（十亿元） 3028.2 3.8 流通市值（十亿元） 2740.9 3.9 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -7.4 -9.8 -4.8 相对表现 -4.3 3.4 1.1 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《近期新房及二手房成交面积略高于往年同期——样本城市周度高频数据全追踪》2023-10-15 2、《二手带看指数同比转正，KMI成交量指数持续边际改善——样本城 市 周 度 高 频 数 据 全 追 踪 》2023-10-08 3、《百强单月销售额同比负增速收窄 ， 结 构 上TOP50回 升 与TOP51-100 表现相反》2023-10-01 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 李盛天 研究助理 lishengtian@cmschina.com.cn -20-100102030Oct/22Feb/23Jun/23Sep/23(%)房地产沪深3009 月市场整体呈弱改善，关注供需两端政策进一步宽松的可能性 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链；从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。 事件： （1）统计局公布 23 年 1-9 月全国房地产相关数据，1-9 月累计房地产销售面积8.48 亿平，累计同比（基期调整）-7.5%，房地产销售金额 8.91 万亿元，累计同比（基期调整）-4.6%；新开工面积 7.21 亿平，累计同比（基期调整）-23.4%；竣工面积 4.87 亿平，累计同比（基期调整）+19.8%；开发投资额 8.73 万亿元，累计同比（基期调整）-9.1%；到位资金 9.81 万亿元，累计同比（基期调整）-13.5%； 图 1：统计局房地产行业数据简析 资料来源：统计局，Wind，招商证券 备注：房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算。报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，不能直接相比计算增速。主要原因是：（一）加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据进行了修订。（二）加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了改正。（三）加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的项目投资以及具有抵押性质的销售数据； （2）统计局公布23年 9月份 70城大中城市房价指数，70城新房房价环比-0.30%，其中一线城市环比基本持平，二线城市环比-0.30%，三线城市环比-0.30%；二手房房价环比-0.48%，其中一线城市环比+0.20%，二线城市环比-0.50%，三线城市环比-0.50%； （3）统计局公布 23 年 9 月份全国 CPI 及细项，其中租赁房房租环比-0.10%，同比持平。 图 2：9 月份 70 城新房房价环比-0.30%，二手房房价环比-0.48% 资料来源：统计局，Wind，招商证券 敬请阅读末页的重要说明 3 行业深度报告 图 3：销售、新开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总 资料来源：统计局，Wind，招商证券；备注：数据同比为基期