债券深度报告：抽丝剥茧，藏在公募REITs投资者结构中的线索

2023 年 9 月 28 日 债券深度报告 抽丝剥茧：藏在公募 REITs 投资者结构中的线索 债券深度报告 债券报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 证券分析师 刘璐 投资咨询资格编号 S1060519060001 liulu979@pingan.com.cn 郑子辰 投资咨询资格编号 S1060521090001 zhengzichen160@pingan.com.cn 本报告仅对宏观经济进行分析，不包 含对证券及证券相关产品的投资评级 或估值分析。 核心摘要：  前言：REITs 市场是以典型的机构投资者为主的市场，机构投资者的行为，一方面直接通过供求影响 REITs 的二级市场价格，另一方面也蕴藏了一些结构性的信息，反映了不同类型的投资者对 REITs 品种的偏好。本文通过分析REITs 的投资者结构情况及其变化，试图寻找一些 REITs 总量和结构性的线索。  投资者静态截面持仓特征：1、总体来看，公募 REITs 的投资者集中度普遍较高，头部投资者占总市值的占比大约 7 成。集中度较高从技术性因素来看因为原始权益人及其关联方的锁定的战投份额贡献了较大的集中度；从流通份额来看，前十大流通份额的市值在流通份额中的占比也大约 5 成。REITs市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力。二者分别持仓 1 成，其次是其他专业机构（3.9%），以及资管产品如集合信托（2.4%）、券商集合（2.1%）、私募基金（1.3%）等。2、分板块来看：原始权益人持仓更高的板块是高速公路板块，持仓规模占比（46%）显著高于行业整体市值占比（38%）；险资相对更偏好产权类，且更青睐底层资产运营稳健且有弹性的仓储物流板块，持仓占比最大的三个板块是仓储物流（36%）、高速公路（29%）和产业园（24%）；证券公司相对更青睐能源板块，持仓占比最大的三个板块是高速公路（38%）、能源（24%）和产业园（21%）。  机构投资者行为变化线索：1、总量视角：机构投资者占比整体先降后升，与市场涨跌幅有一定负相关性，即机构投资者在市场上涨的时候止盈退场，而在市场明显下跌的时候表现为增持。以持有人户数为代表的平均集中度在上升，但头部投资者占比在下降，持有规模最大的一批投资者整体呈现的是减仓止盈的趋势。分投资者类型来看，保险、证券公司、其他专业机构在 22 年-23 年中的整体表现均为减仓。2、从持仓结构的变化来看，不同机构显现出不同的持仓特征：（1）保险机构持仓“量在价先”，即一级市场供给主导险资配置节奏；但这种“量在价先”也主要集中在平均单只供给规模较大的板块，整体来看保险整体的调仓速度较慢。（2）证券公司仓位调整较快，量和价对调仓均有影响，在市场波动中可能整体取得了不错的收益。（3）资管产品的持仓变化和证券公司相似，但调仓速度稍慢一些，其对收益性的要求可能更高。（4）其他专业机构涵盖的机构类型较为分散，调仓风格不显著。  风险提示：1）数据处理偏差风险；2）代表性不足风险；3）市场情绪波动风险。 证券研究报告 债券·债券深度报告 2 / 17 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 正文目录 前言： ............................................................................................................................4 一、横截面观察：机构投资者持仓特征...........................................................................4 1.1 公募 REITs 投资者集中度的整体画像..................................................................... 4 1.2 公募 REITs 市场当前仍以证券自营和险资为绝对主力............................................. 6 1.3 分板块来看，不同类型的投资者青睐的板块有一定区别........................................... 7 二、动态追踪：机构投资者行为变化线索 .......................................................................8 2.1 总量视角的变化 ................................................................................................... 8 2.2 不同机构显现出不同的持仓变化特征 ................................................................... 11 三、投资者持仓小结.....................................................................................................15 四、风险提示 ...............................................................................................................16 nMxOtRoRpOrRpMmQqOsNsO8OcM8OsQoOtRpMeRnMoOfQmNpNbRrQsPMYpNoRMYoOpQ 债券·债券深度报告 3 / 17 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 图表目录 图表 1 原始权益人持仓市值占总市值比在 2 成-6 成之间.................................................. 5 图表 2 前十大流通份额在流通份额中的占比在 3 成到 7 成之间 ........................................ 6 图表 3 公募 REITs 投资者中，除原始权益人外，以证券自营和险资为绝对主力 ................ 6 图表 4 存量市值占比最大的三个板块为高速公路、产业园和能源基础设施........................ 7 图表 5 不同类型投资者青睐