高品质住宅系列报告之二：新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳

新一轮产品迭代周期已来，“好房子”助力止跌回稳——高品质住宅系列报告之二证券研究报告2025年4月16日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款行业深度报告 地产行业强于大市（维持）投资要点1•新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准，同时各地新入市项目频现“四代宅”或“准四代宅”，新一轮住宅产品迭代周期已来。短期来看，此前市场由于缺乏价格锚，整体陷入“无差异价格下跌螺旋”（二手房降价→新房去化受阻→房企折价促销→二手房价二次探底）。随着2025年主要城市四代宅项目集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格基准，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格亦有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系；中长期来看，产品变革及优质住宅供应有望加速改善需求释放。•“好房子”加速潜在改善需求释放，优质房企增长空间仍存。测算2025年-2030年年均改善需求5.9亿平米（占比为67%），对应金额约8万亿。根据七普数据，2000年前建造房屋面积占比达31.2%，80%的居民居住环境无电梯，随着“好房子”的推广，将加速整体改善及更新需求释放。假设2030年人均居住面积提升到42平，年更新率提升至1.5%，测算2025-2030年年均改善需求将较此前测算（5.9亿平）提升60.8%至9.41亿平。2024年30强房企权益销售额2.2万亿，仅占预测2025-2030年改善需求均值（8万亿）27.5%，叠加本轮房企供给侧出清，优质房企增长空间仍存。•复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善。复盘近年汽车/手机销量发现，新能源汽车及自主品牌、智能手机、高端机型等崛起，均带来市场格局重塑与销量/出货量企稳；进一步从盈利端来看，高端车型、机型利润率更高。与汽车、手机相比，尽管房屋存在交易金额大、核心土地资源短缺等制约，但我们认为仍有启示意义。一方面“第四代住宅”有望通过更高的“套内面积”补偿、更高产品溢价，提升居民拆迁意愿、助力拆迁企业资金平衡，推动城改加速；另一方面，尽管四代宅建安成本高于旧规项目，但结合售价溢价、回款周期短、可售货值多等因素考量，利润率仍有望优于旧规项目。未来随着住宅产品持续迭代升级，在带动行业整体销量企稳同时有望提升行业盈利水平。•投资建议：当前多数“第四代住宅”优势主要以赠送面积、结构优化为主，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，未来若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。当前楼市量价较2021年高点已明显回落，短期楼市已步入筑底修复期，同时“对等”关税出台，或加速稳地产政策出台，短期板块存在政策博弈机会，中长期来看，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领域头部企业。•风险提示：1）楼市成交持续疲软风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）政策改善及落地执行不及预期风险。目录C O N T E N T S前言2新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳投资建议与风险提示“好房子”加速潜在改善需求释放,优质房企增长空间仍存复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善前言3 我们此前在高品质住宅系列报告第一篇《新房“高品质化”下，房企土储结构分析》对房企库存土储结构进行拆解，测算重点房企土储历史包袱及调仓节奏。2024年以来新入市“好房子”去化率、利润率均有一定改善，2025年多地四代宅将集中入市，我们认为短期“好房子”有望率先企稳形成价格锚，同地段旧规产品或二手房折价到一定程度价格也有望企稳，最终通过“价格梯度”重构市场定价体系。 同时当前多数“第四代住宅”主要以赠送面积、结构优化为主的“技术性创新”，尚未真正实现政府工作报告强调的“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级目标。正如电梯技术普及加速楼梯房向高层住宅的普及，中长期若真正出现“四维升级”的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放。本篇报告我们重点测算未来改善更新（品质提升）需求空间、同时通过对汽车、手机等行业产品变革时期复盘及类比，探讨本轮住宅产品变革后可能趋势。目录C O N T E N T S前言4新一轮住宅产品迭代已来，“四代宅”引领止跌回稳投资建议与风险提示“好房子”加速潜在改善需求释放,优质房企增长空间仍存复盘汽车/手机发展历程，产品迭代带动需求企稳/盈利改善5复盘80年代以来国内住宅产品迭代新一轮住宅产品迭代周期已来资料来源：贝壳、平安证券研究所80年代福利分房的“筒子楼”90 年代商品房萌芽、产品雏形2000-2010 年商品房繁荣、品质提升•户型：以福利分房为主，户型较为单一，“筒子楼”较为常见。户型紧凑，面积较小，多为一居室或两居室，通常共用厨房和卫生间，功能分区不清晰，居住空间拥挤。•建筑风格：多采用简单的行列式布局，以多层建筑为主，外观朴素，仅注重实用性，很少考虑美观与个性化。•配套设施：基础设施简陋，小区缺乏绿化和公共活动空间，几乎没有专业的物业服务，居民生活便利性欠佳。•户型：户型设计有所进步，逐渐具备独立客厅概念，功能分区更加合理，面积有所增大，部分新建住宅开始配备独立厨房和卫生间。•建筑风格：依旧以实用为主，建筑外立面装饰较以往更为丰富。•配套设施：小区规划开始注重基础设施建设，绿化面积增加，部分新建小区开始配备简单的安保和清洁服务，物业服务雏形开始显现。•户型：户型设计多样化，复式、跃层等特殊户型开始出现，面积区间进一步拓宽，注重动静分区、干湿分离等。•建筑风格：外观注重线条、色彩和装饰细节，建筑品质和工艺大幅提升。•配套设施：配套愈发完善，小区配备休闲广场、健身设施、儿童游乐区等公共空间，部分高档小区还配备了会所、游泳池等高端配套，物业服务走向专业化、规范化。2010-2020 年产品多元化、精细化•户型：朝着精细化、个性化方向发展，如入户花园、景观阳台等创新设计，提高空间利用率。•配套设施：社区综合性不断增强，大型社区引入商业、教育、医疗等资源。绿色环保理念融入小区规划。2020 年至今科技赋能、高品质住宅•户型：开始出现以用户需求为导向定制户型，如面向年轻人的小户型公寓、老年人的适老化户型等。•建筑风格：更强调建筑与自然融合，第四代住宅概念出现，空中庭院、垂直绿化等设计，让居住空间与自然景观有机结合。•配套设施：科技在社区建设中广泛应用，智慧社区成为趋势。通过物联网、大数据等技术，实现社区安防、物业服务、能源管理的智能化。“好房子”首次写入政府工作报告，相应规范细则发布资料来源：政府官网及官微、观点网、平安证券研究所6中央层