月酝知风之地产行业：政策预期升温，或迎博弈窗口

政策预期升温，或迎博弈窗口证券研究报告2025年4月15日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款月酝知风之地产行业地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）2核心摘要本月观点：4月临近政治局会议，叠加“对等关税”出台、4月成交从3月高点季节性回落，或加速稳地产政策出台，短期板块存在政策博弈机会。2025年“好房子”首次写入政府工作报告，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准，未来若真正出现“安全、舒适、绿色、智慧”四维升级的“好房子”，或将催生新一轮改善型需求释放，产品迭代叠加周期底部或蕴含新一轮发展机遇，历史包袱轻、库存结构优、产品力强的房企有望率先受益。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等领域头部企业。政策：“对等关税”政策出台，地产政策值得期待。“对等关税”政策出台，稳经济稳增长背景下，短期住房消费/投资或需要更多政策提振，我们认为地产政策值得期待：1）核心城市限购仍有进一步松绑空间；2）进一步降息及下调公积金利率；3）进一步打通收储及城改等政策堵点，持续扩大住房需求。资金：居民中长期贷款同比多增，首支“商改保”REITs上市。 3月新增居民中长期贷款5047亿，比去年同期多增531亿。2025Q1出险房企债务重组加速，展期、削债渐成趋势。3月新发放个人住房贷款利率3.1%，保持稳定。3月31日，汇添富上海地产租赁住房REIT于上交所上市，为国内首个获批“商改保”REITs，为资产持有人盘活存量资产提供新路径。楼市：3月成交有所回温，后续观察“好房子”集中入市后去化表现。3月重点50城新房日均成交同比降1.1%，环比升52.5%；4月（截至14日）重点50城新房日均成交环比降38.6%。3月重点20城二手房日均成交同比升21.5%，环比升42.5%，4月（截至14日）重点20城二手房日均成交环比降14.8%。随着重点城市推盘量逐步增加，成交有望逐步改善。当前房地产市场已经从解决“有没有”转向“好不好” ，随着2025年各地高品质住宅集中入市，“好房子”有望率先企稳形成价格锚，短期观察“好房子”集中入市后去化表现。地市：百城溢价率创近一年新高，土地出让金集中度提升。月内一二线城市拍出多宗高溢价地块，百城平均溢价率13.2%，环比升2.5pct，溢价率创近一年新高。月内杭州、成都两度刷新地价纪录，北京地价首超10万元/平米，房企拿地进一步聚焦核心一二线城市背景下，2025Q1，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至69%（2024年全年为51%）。房企：年初房企积极补货，成交放量受制于“好房子”供给。克而瑞百强房企2025年3月单月、累计销售金额同比下滑12.1%、7.3%。3月部分城市迎来局部“小阳春”行情，整体一线城市韧性强于二三线，未来成交放量程度主要取决于高端品质住宅供应，若有区位佳、产品力强的适销盘入市，市场热度仍将延续。3月土地市场点状火热，头部企业投资策略趋同，优选核心城市核心地块，注重安全性，同时保障流速。板块表现：3月申万地产板块跌4.8%，跑输沪深300（-0.07%）；截至2025年4月14日，当前地产板块PE（TTM）34.9倍，估值处于近五年90.2%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：两会聚焦“止跌回稳”，住建部明确“好房子”建设细则3资料来源：各政府网站，平安证券研究所 据各地政府官网不完全统计，2025年3月涉房类政策（含中央及地方）17项，17项为偏松类政策。 政府工作报告持续聚焦“推动市场止跌回稳”，住建部明确“好房子”建设细则：两会对房地产政策部署进一步细化，短期维度，需求端方面，全国层面和重点城市有望进一步落实“四个取消、四个降低、两个增加”的存量政策和增量政策；供给端方面，存量房收储、地方专项债收地、保交房等政策有望进一步细化。中长期维度，政策将继续聚焦“构建房地产发展新模式”，建设适应群众高品质生活的“好房子”，3月31日住建部《住宅规范细则》定义“好房子”具体建设标准。涉房类政策以偏松政策为主。时间文件/出台部门主要内容3月5日政府工作报告推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”3月31日 《住宅项目规范》 发布国家标准《住宅项目规范》， 层高不低于3米等中央层面政策细则000000000000000191419273018181015281999817051015202530351月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月项中性偏松偏紧2024年2025年4资料来源:政府官网，平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：“对等关税”政策出台，地产政策值得期待 “对等关税”政策出台，地产政策值得期待：特朗普“对等关税”政策出台，稳经济稳增长背景下，或需要消费和投资更多发力，而住房消费为最大的消费、地产投资也是投资重要组成。短期住房消费/投资尚未企稳背景下，或需要更多政策提振，我们认为地产政策值得期待：1）核心城市限购仍有进一步松绑空间；2）进一步降息及下调公积金利率，从而降低居民实际房贷利率；3）进一步打通收储及城改等政策堵点，持续扩大住房需求。时间城市主要内容3月8日宁波购买市六区住房的，契税优惠类家庭住房套数查询区域范围由市六区调整为购房所在区行政区域3月16日深圳发布住房公积金贷款新规，涉及提高贷款额度、下调首付款比例、加大利息补贴力度等3月17日浙江深入推进“好房子”建设，鼓励地方优化容积率计算等规定，因地制宜增加改善性住房供给，有序推进现房销售，推动构建房地产发展新模式。支持缴存人提取个人账户住房公积金支付购买新建商品房首付款。3月20日桂林购买保障性住房的公积金贷款首付比例降至15%，购建自住住房超过两年提取额度提高，支持二套住房贷款提取3月20日南京溧水发布7条购房新政，如在溧水区购买新建商品住房的购房者，按购房款1%给予限时购房补贴；3月26日深圳涉及房票补偿、容积率灵活调整、加大融资支持等3月27日青岛贷款额度上浮、借款人年龄上限上调、加大多子女家庭支持3月31日南京南京自3月31日