房地产行业点评报告：广州城改规划率先出台，明确规模探索房票安置

证券研究报告·行业点评报告·房地产 东吴证券研究所 1 / 4 请务必阅读正文之后的免责声明部分 房地产行业点评报告 广州城改规划率先出台，明确规模探索房票安置 2023 年 10 月 25 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 行业走势 相关研究 《多地取消土拍限价要求，杭州放松限购限贷政策》 2023-10-24 《二手房销售回暖，城中村改造稳步推进》 2023-10-16 增持（维持） [Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：10 月 24 日，《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》《广州市城中村改造专项规划（2021-2035 年）》（下称为《规划》）经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。本次规划在今年 2 月 6 日曾正式公开征求社会意见，也是 2009 年以来广州市第三次更新总体规划。 ◼ 《规划》重点：明确更新规模和更新时序，探索完善房票安置机制。（1）根据《规划》，至 2025/2030/2035 年累计推进城市更新约 130/230/300 万方（含城中村改造 70/120/155 万方）。《规划》明确至 2035 年拟推进的旧村庄旧城镇全面改造与混合改造项目 291 个。其中：旧村庄全面改造项目 252 个（含城中村项目 150 个）、旧村庄混合改造项目 24 个（含城中村项目 15 个），“拆、治、兴”并举推动改造；旧城混合改造项目 15个，综合运用“留、改、拆”方式推进。（2）《规划》明确项目正负面清单，避免短时间内大拆大建和“运动式”更新。（3）《规划》提出优化成本核算与征拆标准，探索房票安置政策机制，拓宽城中村改造资金支持渠道等策略。 ◼ 7 月国常会后多地发布城中村相关政策，住建部城改系统已入库 162 个项目，预计四季度城中村改造将推进更多落地措施。2023 年 7 月 21 日，国常会通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，之后上海、长春、郑州等城市跟进落实，其中广州市住建局在 8 月16 日提出今年广州全市至少推进 127 个城中村改造项目。全国范围看，根据央广网报道，住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。我们预计四季度城中村改造相关政策将会有更多细则落地，加快推进节奏。 ◼ 城中村改造有望成为拉动房地产投资、提振商品房销售的有力抓手。（1）投资方面：2022 年全国房地产开发投资额 13.3 万亿元，同比下降 10.0%；2023 年 1-9 月为 8.7 万亿元，同比下降 9.1%。投资额连续 2 年下滑在历史上也较为罕见，当前房地产形势下明年投资额很难出现扭转。我们认为城中村改造明年有望对冲房地产投资下行，对整体投资具有一定拉动作用。（2）销售方面：传统的“原拆原还”安置模式，只创造商品房供给不创造需求，本次广州《规划》提出的房票安置制度，若能在全国范围内落地，在保持一定回迁比例的同时实施部分房票安置，将在保障民生的基础上创造大量购房需求，带动房地产销售市场企稳回升。在当下销售景气度下行的情况下，房票安置带来购房需求的确定性甚至高于货币化安置。 ◼ 投资建议：本轮城中村改造，代表着存量时代下中国房地产市场“重保障、重民生”的新型发展道路，有望对房地产开发投资和商品房销售两方面产生显著提振作用。拥有城中村改造经验、当地资源丰富的地方国企有望率先受益，重点推荐：城建发展、越秀地产、珠江股份，建议关注：中华企业、天健集团。 ◼ 风险提示：城中村改造政策落地进度不急预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 -16%-12%-8%-4%0%4%8%12%16%20%2022/10/252023/2/232023/6/242023/10/23房地产沪深300免责及评级说明部分 图1：广州市旧村庄集聚程度分布示意图 数据来源：广州市规划和自然资源局，东吴证券研究所 表1：2023 年 7 月国常会后城中村改造政策一览 日期 省/市 城市级别 内容 免责及评级说明部分 2023/7/21 国常会 部委 在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。 2023/8/15 山东 省/市 印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知：①年内统筹资金支持棚户区改造、老旧小区改造配套基础设施建设；②城镇老旧小区居民可提取住房公积金用于加装电梯等改造；③各市可通过发放住房消费券、优化公积金贷款服务等，对新市民、青年人等群体开展群购商品房给予支持。 2023/8/16 广州 一线 广州市住建局：今年广州全市至少推进 127 个城中村改造项目，是有史以来最大规模的年度任务，广州将继续更新政策体系，创新连片改造实践，鼓励在城中村规模化建设保障性租赁住房。 2023/8/22 金华 三线 首创城中村拆迁安置公积金贷款，缩短公积金缴存时限为6 个月，并可使用公积金贷款支付安置房差价及提前偿还原有商业、信用等贷款。 2023/9/7 上海 一线 住房公积金管理委员会发布通知，对纳入城市更新范围内的旧住房更新改造项目实施住房公积金支持政策：①调整住房公积金购买存量住房最长贷款期限，贷款期限调整为不超过 15 年、30 年或“50 减房龄”；②支持购买更新改造后房屋公积金提取、支持项目建设期内租房公积金提取以及扩大提取申请人。2.临港新片区调整人才购房政策优化：①未选房人才解除锁定；②选房未签约人才调整锁定期限；③工作年限要求由 6 个月调整为 3 个月。 2023/9/7 长春 二线 长春出台“长十一条”新政：包括积极推进城中村和棚户区改造及试行地下停车位、车库办理预售等政策。 2023/9/13 玉溪 四线 云南玉溪：政府可采购存量商品房用作棚改安置房。 2023/9/20 央行 部委 央行：①货币政策应对超预期挑战和变化仍有充足空间，将继续精准有力实施好稳健的货币政策，加强逆周期调节和政策储备，以高质量金融服务助力高质量发展；②将抓好“金融 16 条”落实，加大城中村改造、平急两用基础设施建设、保障性住房建设等金融支持；③引导实体经济融资成本稳中有降，推动银行积极调整存量房贷利率。 2023/9/24 河南 省/市 河南：发布城市更新行动指导意见，提出稳慎推进城中村改造。其中要求郑州市、洛阳市、航空港区认真落实国家关于超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作的要求。 2023/10/12 住建部 部委 据住建部消息，超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，分类推进实施；住建部城中村改造信息系统投入运行两个月以来，已入库城中村改造项目 162 个。除安置房外的住宅用地及其建筑规模，原则上应按一定比例建设保障性住房。 数据来源：央广网，各政府部门网站，东吴