《上海市场研究年报（2018年）》

China Index AcademyChina Index Academy上海市场研究年报中指研究院 上海分院2019年1月房地产金融报告圈1、政策研究报告2、全国市场研究报告3、企业研究报告4、地块可研报告5、投资立项报告6、竞品分析报告7、新开盘监测报告8、项目可行性报告扫一扫二维码添加小编微信备注“报告”了解更多地房地产信息1Contents目录P01市场分析篇行业观察篇P02市场展望篇P03土地市场商品住宅市场商办市场政策研究土地观察租赁市场动态标杆企业策略营销策略2Abstract 摘要P01市场分析篇土地市场2018年上海共推出土地276宗，规划建筑面积共计2402.91万方，同比上涨28.60%；全年共推出宅地131宗，1139.90万方，同比下降4.68%，其中商品住宅用地供应为428.10万方，同比上涨11.92%，供应开始增长，主要分布在宝山、奉贤、金山等区域。商品住宅市场2018年商品住宅供应829.46万方，同比增长118.9%；成交646.32万方，同比上涨2.1%；成交均价为53220元/平米，同比上涨11.2%。截至2018年12月底，商品住宅可售面积为699.7万平米，环比上涨11.4%，同比上涨43.6%。出清周期为10.98个月，环比拉长0.94个月，同比拉长0.65个月。高端住宅2018年，单价8万元以上高端住宅共成交8068套、124.15万平米，较去年分别上涨89.57%、53.84%，受市场整体政策调控影响，成交较2017年大幅增长。下半年成交较上半年有明显增加，下半年成交6768套，99.93万平米，分别占全年成交的83.89%，80.49%.商办市场2018年商办市场波动性较强，销售型商业供给较2017年明显增加，月均供应17.9万方，累计成交140.5万方，商业存量水平持续增加。 6月以来办公市场供应整体呈上升趋势，全年月均供应面积均值22.0万方，月均成交13. 48万方，市场供应相对充足。3Abstract 摘要P02行业观察篇政策1月，上海市政府发布《上海市城市总体规划（2017-2035年）》；7月，上海市住房和城乡建设管理委员会印发《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》；9月，出台《关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见》；11月，发布《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》。土地观察2018年，上海全年有267幅地块成交，其中249幅地块以底价成交，仅18幅土地出现溢价，平均溢价率0.79%，溢价率超出100%的均为商办用地。全年商品住宅用地共成交34宗，土地出让金为854.31亿元，位居近六年次低位，占全年整体土地出让金的44.8%。租赁市场2018年上海共成交40宗租赁用地，其中松江9宗、徐汇7宗、杨浦6宗；合计成交规划建筑面积228.0万方。4Abstract 摘要P02行业观察篇标杆企业策略拿地金额方面，万科、碧桂园、保利优势延续，连续两年位列榜单前三；从各城市群拿地金额来看，长三角仍是房企重点关注区域，中西部关注度继续提升；从城市群拿地企业来看，龙头房企继续坚持广布局策略，中小房企则聚焦区域深耕发展战略。营销策略2018年销售面积TOP20项目主要集中于90-120平米面积段刚需房源。成交价格上半年小幅上升，下半年小幅下降。5Abstract 摘要P03市场展望篇 商品住宅供应 - 预计2019年商品住宅新增供应小幅增加 商品住宅成交 - 预计2019年商品住宅成交面积继续回暖 商品住宅价格 - 预计2019年商品住宅价格趋稳6市场分析篇 土地市场 商品住宅市场 商业市场 办公市场1782.01 49.26 34.58 31.88 35.682014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11050100150200250规划建筑面积（万㎡）1-12月均值图：2014年1月以来上海商品住宅用地供应面积走势数据来源： CREIS中指数据，fdc.fang.com备注：商品住宅（不含保障性住房用地）•2018年上海共推出土地276宗，规划建筑面积共计2402.91万方，同比上涨28.60%；全年共推出宅地131宗，1139.90万方，同比下降4.68%，其中商品住宅用地供应为428.10万方，同比上涨11.92%，供应开始增长，主要分布在宝山、奉贤、金山等区域。•12月住宅用地供应18宗，135.09万方，以动迁安置房用地和租赁住房用地为主，商品住宅用地供应3宗，23.06万方，环比下降27.35%。2018年有3个月商品住宅用地均无供应。住宅用地供应：商品住宅用地全年供应小幅增长，12月供应环比下降27.35%837.59 25.70 29.41 22.53 39.24 2014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11020406080100120140160规划建筑面积（万㎡）1-12月均值图：2014年1月以来上海商办用地供应面积走势•2018年商办用地供应51宗，规划建筑面积470.87万方，同比上涨74.09%，今年商办用地供应大幅增长。商办用地供应集中在第一季度，供应18宗，规划建筑面积217.21万方，占全年供应46.13%。从区域来看，商办用地供应大户为闵行区，供应商办用地14宗，占总供应的27.45%，供应较活跃的还有浦东、普陀、松江，分别供应5宗商办用地。•12月，商办用地供应2宗，规划建筑面积58.31万方，居今年以来第二高位，同环比涨幅均超100%。数据来源： CREIS中指数据，fdc.fang.com商办用地供应：商办用地全年供应大幅增长，闵行区为供应大户9图：2014年1月以来上海商品住宅用地成交面积走势81.24 48.64 28.39 30.09 31.17 0501001502002502014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11规划建筑面