房地产行业研究周报：首批消费REITs受理 加速存量资产盘活

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 首批消费 REITs 受理 加速存量资产盘活 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：首批消费 REITs 受理 加速存量资产盘活 10 月 26 日，证监会官网公开信息显示，四支消费类 REITs 产品申报已获受理。本次申报 REITs 产品分别为华夏华润商业资产封闭式基础设施证券投资基金、中金印力消费基础设施封闭式基础设施证券投资基金、华夏金茂购物中心封闭式基础设施证券投资基金、嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金。 四支产品落地进度较快，基础设施类 REITs 产品时点范围拓展后 6 天即获受理：10 月 20 日，证监会发布《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，表示为进一步拓宽基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点资产范围，决定将公募 REITs 试点资产类型拓展至消费基础设施。本次四支产品快速推进，申请方此前布局准备充分，对盘活存量资产的积极性强。 产品绑定底层资产质量较高，具体来看：  华夏华润 REITs 底层资产为青岛万象城，总体量超 30 万平方米，项目 2015年开业，位于青岛核心区香港中路商圈，紧邻市政府，区位优越，配套完善，是山东省规模最大、入驻品牌最多的购物中心之一。  中金印力 REITs 底层资产为杭州西溪印象城，总商业体量 14.4 万平方米，项目于 2013 年、2019 年分别分期开业，多年稳定运营，位于余杭区大城西黄金地段，毗邻西溪湿地，是杭州城西单体最大的 TOD 购物中心，定位面向家庭及城市青年的市级购物中心。  华夏金茂 REITs 底层资产为长沙览秀城，总建筑面积 10.3 万平方米，项目于2016 年开业，位于长沙梅溪湖片区，毗邻长沙国际文化艺术中心，定位聚焦周边品质家庭，同时也是金茂打造的首个览秀城商业中心。  嘉实物美 REITs 底层资产为四个社区级商业，建筑面积在 0.9-2.9 万平方米之间，除大成项目于 2012 年开业经营年份略短外，其余项目均已运营近 20年，且仍保持在 90%以上出租率，经营稳定。 参与主体来看多为行业龙头，其中华润、金茂均为央企背景，印力集团背后的万科同样为行业龙头，随着第一轮试点后，后续批次中有望看到其他新鲜面孔。 首批消费类 REITs 获受理将加速存量资产盘活，为行业注入新活力。消费类REITs 的主要底层资产以商业广场为主，相关产品推进存在着底层资产收益率不高、产品设计与实操缺乏经验等困难，但随着首批消费类 REITs 产品获批，意味着困扰着相关产品推进的部分困难得到了解决，这也将加速后续批次 REITs 产品推进，加速存量资产盘活，为行业注入活力。 数据追踪（10 月 16 日-10 月 22 日）：  新房市场：30 城成交面积单周及累计同比分别为-4pct、-7pct，一线城市-5pct，1pct，二线城市 23%，-10pct，三线城市-50pct，-6pct。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比 30pct，累计同比 26pct。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-22pct，成交建筑面积累计同比-16pct，成交金额累计同比-25pct，土地成交溢价率为 4.4%。  城市行情环比：北京（-22pct），上海（52pct），广州（-8pct），深圳（4pct），南京（-3pct），杭州（13pct），成都（49pct）。 投资策略：关注头部稳健国央企华润置地、保利发展，关注拿地向销售转化，规模及行业占位提升的房企滨江集团、越秀地产、建发国际；关注土储结构改善房企绿城中国、龙湖集团；关注优质区域深耕中小盘国企机会天地源、城建发展、保利置业；代建行业推荐龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2023 年 10 月 31 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 109 行业平均市盈率 13.05 市场平均市盈率 11.12 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：基本面低位修复 企稳阶段仍需政策呵护》2023-10-24 2、《房地产行业研究周报：节后新房销售同比回落 二手房延续同比增长》2023-10-17 3、《房地产行业研究周报：8 月基本面低 位小幅改善 销售跌幅收窄》2023-09-19 -20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%房地产沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 11 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：首批消费 REITs 受理 加速存量资产盘活 .............................................................................................................. 3 1.1 首批消费 REITs 受理 加速存量资产盘活 ...................................................................................................................... 3 1.2 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 4 3. 行业动态 .................................................................................................................................................................................. 5 4. 数据追踪 .............................................................................................