科技型房地产经纪平台

1 公司报告│公司深度研究 请务必阅读报告末页的重要声明 我爱我家(000560) 科技型房地产经纪平台 投资要点： ➢ 深耕房地产经纪，搭建科技型全国性服务平台增强公司竞争力 公司于 2017 年完成重组，成为国内首家登陆 A 股主板的房地产服务龙头，涵盖二手住宅经纪、新房销售、房屋资产管理等多元化业务，旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大等知名品牌。公司积极推进组织变革，加快数字化产研体系升级，以“优秀的人”为核心，打造了繁星平台、积分体系、小爱助手等一系列数字智能工具，向高水平互联网企业的转型。 ➢ 市场需求不断攀升，房屋租赁及服务市场机构化率提升空间大 目前，我国二手房交易 GTV 占总房产交易金额不足 50%，远低于发达国家 70%以上的水平，市场潜力较大。中长期来看，二手房交易额占比有望进一步提升。租赁市场方面，中国房屋租赁机构化率仅 4.5%，与发达国家 30%—70%的差距显著。未来，专业化、品牌化的租赁运营公司将逐渐提高市场占有率，引领行业变革。 ➢ 二手房经纪与新房销售联动，助力公司提升经纪业务竞争力 公司核心业务品牌我爱我家，凭借多年积累，在北京、上海、杭州等核心城市拥有良好口碑和市场领先地位。通过品牌升级和科技赋能，公司将在优势城市继续提升市场份额，同时积极扩张城市布局。新房方面，公司有效利用客户资源，为客户提供多种选择，为开发商提高成交效率，充分发挥一二手房协同效应。 ➢ 房屋资产管理规模不断扩大，有望成为新业绩增长点 公司旗下“相寓”品牌运营着房屋资产管理服务，是国内最早创建房屋资产管理业务的公司，管理经验丰富。目前在管房源突破 26 万套，累计服务超过 200 万业主，500 万租客，房屋资产管理规模近万亿。 ➢ 盈利预测、估值与评级 我们预计，公司 2023-2025 年营业收入分别为 119.81/150.69/166.19 亿元，同比增速分别为 2.63%/25.78%/10.29%，3 年 CAGR 为 12.50%；归母净利润0.50/2.96/3.91 亿元，同比增速分别为扭亏/488.23%/32.01%。EPS 分别为0.02/0.13/0.17 元/股。鉴于公司 A 股市场作为唯一地产经纪企业的独特优势以及业务成长性，未来整体估值有望提升，以分部估值法，我们给予公司目标价 3.69 元，对应 2024 年 30 倍 PE，首次覆盖，给予 “买入”评级。 风险提示： 房地产市场恢复不及预期；存量房和房屋租赁业务扩张不及预期；数字化转型不及预期。 财务数据和估值 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 11963 11673 11981 15069 16619 增长率（%） 24.94% -2.42% 2.63% 25.78% 10.29% EBITDA（百万元） 3797 5673 2231 2983 2882 归母净利润（百万元） 166 -306 50 296 391 增长率（%） -46.81% -284.37% 116.47% 488.23% 32.01% EPS（元/股） 0.07 -0.13 0.02 0.13 0.17 市盈率（P/E） 34.1 -18.5 112.2 19.1 14.4 市净率（P/B） 0.5 0.5 0.5 0.5 0.5 EV/EBITDA 3.2 1.8 5.8 4.3 4.6 数据来源：公司公告、iFinD，国联证券研究所预测；股价为 2023 年 10 月 31 日收盘价 证券研究报告 2023 年 11 月 01 日 行 业： 房地产/房地产服务 投资评级： 买入（首次） 当前价格： 2.41 元 目标价格： 3.69 元 基本数据 总股本/流通股本(百万股) 2,355.50/2,249.03 流通 A 股市值(百万元) 5,420.17 每股净资产(元) 4.35 资产负债率(%) 69.81 一年内最高/最低(元) 3.72/2.27 股价相对走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002 邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 相关报告 1. 《 房 地 产 ： 政 策 仍 在 宽 松 期 》2023.10.16 2. 《9 月百强销售回暖，黄金周楼市分化》2023.10.08 3.《更新改造、人均居住面积改善驱动未来住宅需求》2023.6.21 -10%13%37%60%2022/102023/32023/62023/10我爱我家沪深300请务必阅读报告末页的重要声明 2 公司报告│非金融-公司深度研究 投资聚焦 核心逻辑 我国房地产市场逐步迈入 “居住时代”，专业服务机构价值日益凸显。我爱我家作为A 股稀缺的一体化房产交易平台，拥有 ACN 全国联盟和楼盘字典两大核心资源，存量房和新房业务形成了协同效应和差异化优势。目前，公司已经完成了组织架构优化和数字化能力提升，通过 AI、大数据等手段赋能经纪人，有望实现业绩的快速增长。 不同于市场的观点 （1）市场普遍担忧二手房市场低迷、行业竞争加剧、客户粘性不足等因素，对我爱我家公司的长期营收增长构成挑战。 （2）我们认为，公司凭借其在 A 股独有的存量房经纪业务模式，拓展了多元化的销售渠道，为公司未来发展提供了有力支撑。同时，我国二手房市场的机构化程度仍低于发达国家水平，预计未来市场空间仍有较大提升潜力。 核心假设 存量房经纪业务：受存量房行业交易量回升影响，预计市占率持续提升。预测将从 2022 年的 35 亿元增长到 2025 年的 63 亿元，3 年 CAGR 约为 21%，2023-2025 年对应的毛利率分别为 22%、24%、26%。 房屋资产管理业务：由于上半年活跃度同比再次攀升，预计下半年业务需求仍将保持旺盛，中长期具有较好态势。预测房屋资产管理业务收入将从 2022 年的 56 亿增长到 2025 年的 77 亿，3 年 CAGR 约为 11%。 新房业务：由于国内市场表现相对疲软，无论从需求端还是投资端来看，新房市场目前仍处在下行趋势之中。我们预计业务收入将由 2022 年的 12.7 亿元增长到 2025年的 13.5 亿元，2023-2025 对应的毛利率分别为 12.5%、14%、15%。 其他业务：以昆百大为核心的商务租赁业务，以企业品牌为杠杆，加强项目招商力度，进一步增加知名品牌的入驻，使消费场景吸引力得到持续提升，保证了企业经营的稳定和改善。我们预计业务收入将由 2022 年的 12.3 亿元增长到 2025 年的 12.87亿元，3 年 CAGR 约为 1.64%，2023-2025 对应的毛利率为 48.5%、48.5%、48.5%。 盈利预测、估值与评级 预计公司 2023-2025 年营业收入分别为 119.81/150.69/166.19 亿元，同比增速分别为 2.63%/25.78%/10.29%，3 年 CAGR 为 12.50%；归母净利润 0.50/2.9