房地产行业专题研究：楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业专题研究|房地产 楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企 2025年02月05日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 15 分化成为楼市主旋律：一二手房分化，二手房面向刚需，在一二手总成交中二手房占比提升；新房面向改善，核心城市高总价成交占比提升。土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地，能获取越多核心区优质地块的房企未来发展越有保障。未来一线城市还能有部分政策调控的边际改善空间，且限价的突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。 杜昊旻 方鹏 姜好幸 刘汪 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524100003 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 15 行业研究|行业专题研究 glzqdatemark2 房地产 楼市分化改善为先，推荐“头部霸主”房企 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：2024Q4 房地产行业基金持仓分析：板块基金重仓回落，部分改善型房企获增持》2025.01.26 2、《房地产：销售端持续改善，供给端有待修复》2025.01.22 扫码查看更多 行业观点 ➢ 新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大 中国房地产市场自 2021 年下半年起开始新一轮回调，2024 年全国商品房销售金额 9.7 万亿元，调整至 2015-2016 年水平。分化成为楼市主旋律：一二手房分化，二手房面向刚需，在一二手总成交中二手房占比提升；新房面向改善，核心城市高总价成交占比提升。价格端，重点城市改善项目带动新房均价提升，二手房整体承压下行，在 2024 年四季度系列政策带动下，一线城市新房价格涨幅大，二手房价格跌幅小反弹较快。我们预计未来重点 35 城市房地产市场主战场，其市场容量在5 万亿元以上，足够容纳头部房企的发展。 ➢ 土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地 土地市场整体热度较低，供需同比连续四年下降，2021-2024 年全国 300 城宅地成交分别同比-23.0%、-31.0%、-20.7%和-22.63%，未来有效供应或减少。房企拿地策略趋于相同，聚焦于核心城市核心地块，不以规模论，确保拿地的流动性和稳定的利润水平，能获取越多核心区优质地块的房企未来发展越有保障。房企拿地是销售的前置指标，当前拿地参与方以头部央国企和改善型房企为主，2024 年建发房产、滨江集团、绿城中国等投资强度超过 0.3，未来其市占率或进一步提升。 ➢ 政策持续趋向宽松，一线城市优化空间更大 在 2024 年 9 月政治局会议后的“一揽子”政策落地后，仅北上深和海南楼市尚有限购，未来调控还有边际改善空间。当前大部分城市土地市场已取消限价，回归至价高者得，而一线和部分强二线城市目前新房还有限价盘存在，在政策对商品住房有“好房子”建设的定位导向下，预计未来限价或将逐步放松，限价突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。 ➢ 投资建议：推荐在一线和强二线拿地的头部央国企和改善型房企 分化是楼市主旋律，新房市场一线和强二线的改善项目成为主流，有能力获取相应项目并打造出匹配产品的房企更有竞争力；未来一线城市还能有部分政策调控的边际改善空间，且限价的突破利好在一线城市拿地的房企项目利润率改善。建议关注具有在重点城市核心区域持续拿地能力，产品品质高服务好的头部央国企和改善型房企，我们称之为“头部霸主”房企，如绿城中国、中国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等。 风险提示：政策效果不达预期，房企流动性风险加剧，市场信心不及预期，测算假设带来的结果偏差 -20%3%27%50%2024/22024/62024/92025/1房地产沪深3002025年02月05日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 15 行业研究|行业专题研究 正文目录 1. 新房以改善需求为主，重点城市市场容量仍大........................... 4 1.1 分化是楼市主旋律，改善产品成交比例持续提升 ................... 4 1.2 结构因素带动新房价格提升，高能级城市二手房价更具韧性 ......... 6 1.3 重点 35 城市场容量在 5 万亿元以上，头部房企有发展空间 .......... 7 2. 土地成交缩量，房企倾向核心城市核心区拿地........................... 9 2.1 土地成交整体缩量，未来有效供应或减少......................... 9 2.2 房企拿地聚焦优质项目，注重流动性和利润水平 .................. 10 2.3 拿地参与方以头部央国企和改善型房企为主 ...................... 11 3. 政策持续趋向宽松，一线城市优化空间更大............................ 12 3.1 当前北上深限购尚有优化调整空间 ............................. 12 3.2 新房限价或逐步放松，利好一线拿地房企利润改善 ................ 13 4. 投资建议：推荐持续在一线和强二线拿地的头部央国企和改善型房企 ...... 14 5. 风险提示 ......................................................... 14 图表目录 图表 1： 全国商品房销售金额及同比走势 .................................. 4 图表 2： 12 城一二手房成交面积及年度同比 ............................... 5 图表 3： 12 城二手房占总成交面积比例走势 ............................... 5 图表 4： 上海 2019-2024 年各总价段新房成交套数占比 ...................... 5 图表 5： 杭州 2019-2024 年各总价段新房成交套数占比 ...................... 5 图表 6： 北京 2019-2024 年各总价段新房成交套数占比 ...................... 6 图表 7： 深圳 2019-2024 年各总价段新房成交套数占比 ...................... 6 图表 8： 中指百城一二手房均价走势 ...................................... 6 图表 9： 中指百城一二手房均价环比走势 ..