房地产行业点评：政策端大幅放松，期待行业基本面回暖

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 政策端大幅放松，期待行业基本面回暖 -房地产行业点评 房地产 证券研究报告/行业点评报告 2024 年 5 月 19 日 [Table_Main] 评级：增持（维持） 分析师：由子沛 执业证书编号：S0740523020005 Email：youzp@zts.com.cn 分析师：侯希得 执业证书编号：S0740523080001 Email：houxd@zts.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao01@zts.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 107 行业总市值(亿元) 12,139.50 行业流通市值(亿元) 5,575.87 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE 评级 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 保利发展 11.2 1.0 1.13 1.21 1.27 11.1 9.9 9.3 8.8 买入 招商蛇口 11.4 0.7 0.9 1.07 1.15 17.5 12.7 10.7 9.9 买入 招商积余 13.4 0.7 0.85 1.02 1.19 19.3 15.7 13.1 11.2 买入 华润万象生活 33.1 1.3 1.59 1.9 2.23 23.5 19.0 15.9 13.5 买入 备注：股价使用 2024 年 5 月 17 日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 ◼ 事件：国家统计局公布数据显示，2024 年 1-4 月，商品房销售面积 29252 万平方米，同比-20.2%，商品房销售额 28067 亿元，同比-28.3%。全国房地产开发投资 30928 亿元，同比-9.8%。 ◼ 政策大幅放宽，行业基本面有望企稳 2024 年 1-4 月商品房销售面积同比-20.2%，增速较 2024 年 1-3 月下降 0.8pct，1-4 月商品房销售金额同比-28.3%，较 2024 年 1-3 月的增速下降 0.7pct。4 月受供应节奏及市场热度降低所影响，行业销售增速仍然下行，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。5 月 17 日，行业政策大幅放松，1）降首付：明确首套房最低首付比例调整为不低于 15%，二套房最低首付比例调整为不低于 25%，此前分别为 20%和 30%；2）降利率下限：取消全国层面首套和二套住房个人住房贷款利率政策下限；3）降公积金贷款利率：央行下调个人住房公积金贷款利率 0.25 个百分点。此外，重点城市正持续放开限购政策。我们预计，在“去库存”政策基调的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售逐步企稳。 ◼ 投资下滑，新开工回落，竣工数据下降 2024 年 1-4 月房地产投资同比-9.8%，较 2024 年 1-3 月的增速下降 0.3pct；1-4 月新开工增速同比-24.6%，较 2024 年 1-3 月增速上升 3.2pct；1-4 月竣工面积同比-20.4%，较 2024 年 1-3 月的增速上升 0.3pct。在拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据仍旧下滑，新开工单月增速依旧大幅下滑，在房企拿地强度仍处下滑期的背景下，我们认为新开工增速未来仍难走强。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力带动销售的逐步回暖，房企也有望加大拿地力度，行业投资数据将探底回稳。 ◼ 资金来源数据持续下滑，未来改善可期 2024 年 1-4 月房地产开发企业到位资金同比-24.9%，较 2024 年 1-3 月的增速上升 1.1pct。分项来看，国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-10.1%、-46.7%、-10.1%、-37.2%及-39.7%，各项数据均同比负增长，利用外资贷款下滑幅度最大。当前，房企持续出现债务事件，导致行业融资渠道仍处收缩状态，但随着中央经济工作会议表态“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”、“项目融资白名单”，以及需求端政策带来的销售回暖，房企到位资金情况未来有望逐步改善。 ◼ 投资建议：2024 年 1-4 月房地产行业各项数据仍在低位徘徊，随着“去库存”的政策定调，以及核心住房政策优化调整，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，在核心城市政策放松和三大工程推动下，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括滨江集团、招商蛇口、华发股份和保利发展等，港股方面建议关注绿城中国、越秀地产和华润置地等。 ◼ 风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研报使用信息更新不及时。 -50.00 -40.00 -30.00 -20.00 -10.00 - 10.00 20.0022-0522-0622-0722-0822-0922-1022-1122-1223-0123-0223-0323-0423-0523-0623-0723-0823-0923-1023-1123-1224-0124-0224-03沪深300申万房地产沪深300申万房地产 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业点评报告 1.行业宏观数据汇总 2024 年 1-4 月，商品房销售面积 29252 万平方米，同比下降 20.2%，增速较 2024年 1-3 月下降 0.8pct。其中，住宅销售面积下降 23.8%，办公楼销售面积增长 0.5%，商业营业用房销售面积增长 2.9%。商品房销售额 28067 亿元，同比下降 28.3%，增速较 2024 年 1-3 月下降 0.7pct。其中，住宅销售额下降 31.1%，办公楼销售额增长0.6%，商业营业用房销售额下降 11.0%。2024 年 1-4 月，全国房地产开发投资完成额30928 亿元，同比下降 9.8%，增速较 2024 年 1-3 月下降 0.3pct。其中，住宅投资23392 亿元，同比下降 10.5%，增速与 2024 年 1-3 月持平，住宅投资占房地产开发投资的比重为 75.6%。 图表 1：行业宏观数据汇总 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 行业点评报告 图表 2：各都市圈宏观数据汇总（2024 年 1-4 月，分城市月度数据滞后全国数据） 来源：Wind、中泰证券研究所 2.销售持续下滑，政策保持放松 2024 年 1-4 月销售面积同比-2.2%，较 2024 年 1-3 月的增速下降 0.8pct，销售金额同比-28.3%，较 2024 年 1-3 月的增速下降 0.7pct，住宅项销售金额同比下降31.1%。整体来看，住宅销售表现弱于办公楼及商业用房。分区域销售来看，东部、中部、西部及东北地区销售规模分别同比-18.2%、-24.2%、-