房地产行业研究周报：居民信贷偏弱，降息预期趋强

行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2024 年 06 月 16 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 王雯 分析师 SAC 执业证书编号：S1110521120005 wangwena@tfzq.com 鲍荣富 分析师 SAC 执业证书编号：S1110520120003 baorongfu@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:国常会强化“收储”表述，政策空间仍待深挖》 2024-06-10 2 《房地产-行业研究周报:边际回暖，成效初显——24 年 5 月百强房企销售点评》 2024-06-02 3 《房地产-行业研究周报:多地迅速响应 信 贷 新政 ，高 频 销售 稳 步修 复 》 2024-05-26 行业走势图 居民信贷偏弱，降息预期趋强 行业追踪（2024.6.8-2024.6.14） 5 月居民贷款表现较弱，亟待政策加码巩固预期 5 月末，M2 余额 301.85 万亿元,同比增长 7%。M1 余额 64.68 万亿元,同比下降4.2%。M0 余额 11.71 万亿元,同比增长 11.7%。前五个月净投放现金 3618 亿元。前五个月人民币贷款增加 11.14 万亿元。分部门看，住户贷款增加 8891 亿元，其中，短期贷款增加 293 亿元，中长期贷款增加 8598 亿元；企（事）业单位贷款增加 9.37 万亿元，其中，短期贷款增加 2.44 万亿元，中长期贷款增加 7.11 万亿元，票据融资减少 3047 亿元；非银行业金融机构贷款增加 5306 亿元。 5 月居民中长期贷款少增幅度较大，反映与居民购房意愿仍然薄弱。24 年前 5 月，居民中长期贷款累计新增 8598 亿元，较去年同期少增 1372 亿元，较 21 年同期少增 20712 亿元。24 年 5 月，居民中长期贷款新增 514 亿元，较去年同期少增 1170亿元，较 21 年同期少增 3912 亿元。5 月中下旬起，中央及地方集中放松住房信贷政策，利好 6 月社融数据边际修复，但考虑跌价预期尚未扭转、且政策放松效力各能级城市有所差异，我们预计住房需求偏弱的趋势短期或仍将持续。 房贷利率显著下行，降息预期再次趋强 根据贝壳研究院数据，2024 年 5 月，百城首套主流房贷利率平均为 3.45%，较上月下降 12BP，较去年同期下降 55BP；二套主流房贷利率平均为 3.90%，较上月下降 26BP，较去年同期下降 101BP，百城二套房平均利率自 2019 年以来，首次进入“3 字头”。分能级来看，5 月一线城市首二套平均房贷利率分别为 3.59%、3.98%，二线城市首二套平均利率为 3.40%、3.84%，三四线城市首二套利率为3.46%、3.92%，环比均呈下降趋势。央行“517”新政后，一线、强二线城市房贷利率显著下行。如 5 月 24 日佛山取消首套房、二套房利率下限后，各大银行跟进调整，目前大部分银行首套房贷利率为 3.15%，部分银行最低首套可到 3.0%、二套 3.05%。其他一线城市如广州，首套房贷利率最低已降至 3.15%；二线城市如苏州最低首套可到 3.25%、二套 3.75%。 我们认为，在中央取消房贷利率下限后，各地房贷利率中枢有望继续快速向下突破。考虑新政后地产基本面尚未呈现显著改善迹象，不排除未来通过继续“降息”方式刺激居民信贷需求释放、提经济内生增长活力。继 5 年期以上公积金贷款利率降至“2 字头”后，短期商贷利率或同样有望突破至 3%以下，而居民购房成本持续下行利好基本面尽早企稳、平稳预期。 6 月新房同比降幅收窄，二手房同比持平 新房市场本周成交 228 万平，月度同比-34.78%，相较上月下降 4.11pct；累计库存 12499 万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。。二手房市场本周成交 161 万平，月度同比+0.05%，相较上月改善 2.15pct。6 月 3 日-6 月 9 日，土地市场本周成交建面 1382 万平，滚动 12 周同比-34.39%；成交总额 245 亿元，滚动 12 周同比-46.23%；全国平均溢价率 3.48%，滚动 12 周同比-1.09pct。 本周申万房地产指数-1.47%，较上周提升 0.68pct，涨幅排名 22/31，跑输沪深300 指数 0.56pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-2.70%，较上周下降3.14pct，涨幅排序 8/11，跑输恒生指数 0.39pct；克而瑞内房股领先指数为-3.42%，较上周下跌 5.30pct。 投资建议：需求侧，中央层面政策调整后，预计各地未来将有更多需求刺激举措落地，同时市场或将等待成交量边际变化以检验政策效力，在此期间博弈行情或有望延续。供给侧，政府收储模式的开启将推动房企的资产修复，融资协调机制也将继续发力，行业供给侧改革或接近尾声，信用修复利好行业信心稳固。伴随 24 下半年高基数效应消退，销售同比降幅有望进一步收窄，发生二次下滑概率或较低。基本面止跌企稳前我们认为需求不稳、政策不止，短期继续看好供需政策双向发力对板块行情的持续驱动。标的方面，建议关注 1）未出险优质非国央企：龙湖集团、滨江集团、绿城中国、万科 A/万科企业等。2）地方国企&地方城投：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）租赁企业：贝壳。 风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期 -35%-28%-21%-14%-7%0%7%2023-062023-102024-02房地产沪深300 行业报告 | 行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 内容目录 1. 本周观点：居民信贷偏弱，降息预期趋强.................................................................................... 3 1.1. 投资建议 ....................................................................................................................................... 4 2. 成交概览 .................................................................................................................................................. 5 2.1. 新房市场 .............................................................................................................