2024中国酒店业市场投资与价值洞察报告

中 国 酒 店 业 市 场 投 资 与 价 值 洞 察 1中国酒店业市场投资与价值洞察2 戴 德 梁 行自改革开放以来，中国酒店业经历了艰难的起步阶段、地产大开发时代，直至目前迈入资产管理视野的新时代。与此同时，行业的发展理念也发生了深刻转变，从最初的关注酒店的“溢价”和“配套”角色逐步演变为更加注重理性投资与资产管理的现代理念。然而，地产大开发时代的投资开发逻辑对中国近二十年的酒店市场表现产生了深远影响，塑造了中国酒店行业独特的特殊性。具体而言，中国酒店市场的持有方以房地产开发企业为主，业主对资产估值定价锚定初始投入成本，资产运营管理模式粗放，这与海外市场主要由机构投资人持有酒店资产，估值定价市场化与资管精细化的市场情况有较大差异。从酒店自身的特性出发，酒店业态建造成本高、运营要求高、市场敏感度高、现金流可预见性相对较低，且市场流动难度大。随着公募 REITs 扩容政策的推出，或将提高中国内地酒店投融市场的流动性和活跃度，更多元化投资的出现将促使估值定价模式更加理性。中国内地酒店行业这一特性使其在投资市场中备受瞩目却又充满挑战。2023 年，尽管酒店交易额占全年交易额的 7%，但这一比例远低于办公、研发办公等其他业态，众多投资人持观望态度。在资产证券化市场中，北美及亚洲的主要酒店 REITs 市场产品数量相对较少，与其他业态相比，其市场规模同样较小。本文对北美和亚洲酒店 REITs 市场进行了深入分析，重点探讨分派收益率和综合收益率。反观国内，中国内地酒店资产证券化市场目前主要通过 CMBS、CMBN 和类 REITs 等路径实现，但受限于中国内地酒店市场的独特性，目前 CMBS/CMBN 类型产品在发行数量和发行规模上均占据主导地位。酒店的特殊性在其价值评估的实际操作中体现得尤为明显。本文深度剖析了完工物业评估的三种主要方法（比较法、成本法及收益法），尤其聚焦于收益法中的现金流量折现法。在综合考量各种评估方法的特点与逻辑后，可以发现收益法更能贴合投资市场的需求。除此之外，收益法中的现金流折现法，与酒店资产的运营体系化、报表标准化、管理模式相对标准化相匹配，因此采用收益法评估酒店资产具有更强的可比性和实操性。同时，该方法也能更为直观地展示酒店的实际市场地位。展望未来，酒店业态有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域的热点。2024 年 7 月26 日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号），通知中对园区基础设施、消费基础设施及文化旅游基础设施中特定的酒店放开了申报限制，这一举措无疑将进一步推动中国内地酒店市场的良性循环。与此同时，国内酒店品牌将迎来快速发展期，其在市场深度与广度的双重扩张中，品牌优势将逐渐凸显，竞争力持续增强。值得注意的是，国内外酒店市场存在显著差异，中国内地酒店市场需基于其独特性与复杂性被理性看待与分析。此外，专业酒店资产管理作为酒店行业的重要分支，其赛道展现出广阔的发展空间与潜力，值得业界深入探索与布局。前言4 戴 德 梁 行CONTENTS0102030405中国内地酒店运营市场概览中国内地酒店投资市场概览酒店资产证券化市场分析酒店资产价值评估未来展望6 戴 德 梁 行中国内地酒店运营市场概览01在疫情爆发前，2014 年 -2019 年间，酒店市场供应的迅速扩张带来了入住率增长的放缓。2023 年疫情管控放宽后，中国酒店入住率出现 34.4% 的显著反弹，然而在 2024 年 1-4 月间，中国的酒店入住率较 2023 年同期下降了 1.4 个百分点。这一数据表明中国酒店市场的入住率增长正在逐步回归到一个更为理性的水平。从长远角度分析，过去十年间，酒店入住率的年均复合增长率仅为 0.4%，这在平均每年 5.5% 的供给增长背景下，显示出市场的增长趋势是稳健且可持续的。这种增长模式反映了中国酒店行业在面对市场供需变化时的适应性和弹性。( 一 ) 入住率在过去的十年里，中国酒店行业经历了显著的演变，逐渐走向成熟。根据 STR 的统计数据，从 2014 年至 2024 年，中国内地酒店的房间总量实现了近一倍的增长。这一供给量的迅猛扩张无疑对酒店的运营管理带来了挑战。然而，无论是从短期还是长期的角度来审视，中国酒店业展现出了强劲的适应性和持续的增长潜力。结合 2014 年至 2019 年间的酒店存量的迅猛增长和新一线城市的崛起，以及 2023 年需求端的快速反弹，让我们一起探讨中国酒店行业的发展趋势与前景。中国内地酒店市场-供给和入住率同比变化率数据来源：STR. 2024 CoStar Group中 国 酒 店 业 市 场 投 资 与 价 值 洞 察 7中端和经济型酒店的入住率增长空间虽然有限，但该住宿类型的受欢迎程度却显而易见。过去 10 年，中高端酒店的总体需求量每年增长超过 8%，中端和经济型酒店每年的需求增长也超过了 5%。中端和经济型酒店的市场接受度从入住率的净值上窥见一斑，虽然供给量持续增加，其平均入住率依旧比其他等级酒店高出 7 个百分点。中国内地酒店市场-各酒店等级入住率数据来源：STR. 2024 CoStar Group商务差旅出行的日渐成熟影响了不同的酒店市场。一线城市曾经凭借其坚实的经济体量，在各类细分市场中脱颖而出，需求量一直稳居前位。而新一线城市近年来展现出来的强劲势头不可忽视，它们在基础设施、文化旅游产业及会展等领域的吸引力，驱动了酒店业的升级，也增强了和一线城市对标的竞争力。2024 年开年入住率表现疲软，但 144 小时免签政策或将推动 2024 年市场入住率表现。根据目前数据表明，一线市场仍然是国际旅行者的首选目的地，这种主导地位在今年迄今为止强劲的入住率增长中显而易见。截至目前，中国除一线城市之外的其他地区的入住率多有下降。对于许多非一线市场来说，得益于出行需求的集中释放，2023 年酒店入住率迅速恢复到疫情前水平。许多市场在 2023 年 3 月、4 月和暑期入住率表现一度创下历史性新高。中国内地酒店市场-入住率同比变化率数据来源：STR. 2024 CoStar Group8 戴 德 梁 行在过去十年中，尽管市场上各档次酒店的供应量普遍增加，但中高端、中端及经济型酒店的增长势头尤为强劲，其年均增长率在 2014 至 2024 年间分别达到了 7% 和 5.5%，对整个酒店行业的入住率产生了显著影响。数据来源：STR. 2024 CoStar Group中国内地酒店市场-各酒店等级入住率同比变化率受困于目前经济状况及消费景气等方面影响，中端和经济型酒店虽然恢复速度不尽如人意，但其在年度入住率方面领先市场。在节假日市场，超高端及奢华酒店在入住率方面表现优异，特别是五月初的劳动节小长假。中国内地的入住率可以说在短期和长期内都表现出其持续的韧性。尽管各类酒店级别、市场和需求类型的恢复水平不同，中国整体入住率已大体从疫情的影响中复苏。中国内地酒店市场-入住率对比2019年同期变化率（2023年5月-2024年4月）中国内地酒店市场-平均入住率同比变化率（2024年3月-5月 初步统计）进入 2024 年