物业24H1业绩总结：业绩稳健分红提升，把握底部配置机遇

敬请参阅最后一页特别声明 1 核心观点 利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出。2024 上半年 60 家上市物企：①营收总额 1448.6亿元，同比+6.1%，较 23H1 的 8.9%有所放缓。其中民企且未展期物企+14.1%；央国企物企+12.2%；独立物企+12.0%；混合所有制物企+10.0%；民企且已展期物企+0.1%。②归母净利润总额 87.5 亿元，同比-29.1%，延续 22 年以来的下滑趋势。其中央国企物企+19.5%；民企且未展期物企+4.8%；混合所有制物企-9.7%；独立物企-29.4%；民企且已展期物企-91.3%。③整体毛利率为 20.7%，同比-1.4pct，毛利率持续下降。其中民企且未展期物企 26.5%；央国企物企21.8%；民企且已展期物企 21.0%；混合所有制物企毛利率 15.5%；独立物企 13.9%。④整体销管费用率为 7.9%，同比-0.4pct，销管费用率持续压降。其中央国企物企 5.4%；独立物企 6.7%；混合所有制物企 7.8%；民企且未展期物企7.9%；民企且已展期物企 8.9%。 资产负债表：应收持续上升，现金仍然充裕。2024 上半年 60 家上市物企：①贸易应收账款周转天数 118 天，较23 年底增加 14 天。应收账款周转天数的拉长仍是行业共性问题，其中央国企物企 79 天；混合所有制物企 91 天；独立物企 98 天；民企且未展期物企 102 天；民企且已展期物企 160 天。②净现金总额 993 亿元，同比-2.1%，物企现金仍然充裕，不改“现金奶牛”的属性，为分红奠定基础。 业务结构：基础物管稳定业绩，央国企各业务表现更优。2024 上半年 36 家上市物企各业务收入：①物管服务同比+10.1%。其中央国企物企+17.1%；混合所有制物企+14.9%；民企且未展期物企+7.4%；民企且已展期物企+5.3%。②非业主增值服务同比-19.8%。其中央国企物企-7.2%；民企且未展期物企-10.9%；混合所有制物企-17.4%；民企且已展期物企-43.0%。③社区增值服务同比-2.8%,首次陷入负增长。其中央国企物企+10.5%；混合所有制物企-0.6%；民企且 已展期物企-4.9%；民企且未展期物企-19.7%。从收入结构来看，物管服务收入占比升至 69.5%，进一步夯实业绩压舱石地位；非业主增值连续两年大幅下滑后收入占比降至 6.7%；社区增值近五年在维持 12%-16%区间。 分红+回购共同提升股东回报，物业股红利属性凸显。2024 上半年 60 家上市物企：①分红提升。从物企数量看，共有 15 家进行中期分红，同比净增 4 家。从分红总额看，2024 上半年，15 家物企分红总额约 30.5 亿元，同比+81.5%。②持续回购。2024 年以来更多物企加入回购队伍，如越秀服务等。今年 1-8 月金科服务回购力度最大，回购比例超4%。③物业股较高的股息率提供安全垫。当前物业股作为红利资产的属性开始显现，多数物企的股息率均在 3%以上，投资性价比逐渐凸显。 投资建议 从业绩稳定角度看：在宏观环境不确定及地产持续筑底的背景下，部分物企仍能保持营收利润持续增长、毛利率稳定、销管费用率不断压降、应收账款控制得当、低负债率、现金充裕等优秀特质，业绩层面已持续得到验证。从分红回购角度看：部分物企持续稳定的分红回购既能证明公司财务稳健、现金流充足、业务发展良好，从而打消资本市场的顾虑，又能强化股东回报，提振市场信心。我们认为部分物企持续夯实基本盘、增强业务独立性、开拓新的业绩增长点，凭借扎实的经营质量，展现出穿越周期的强大韧性，当前物业股已回落至底部区间，投资性价比凸显。推荐金科服务、华润万象生活、滨江服务、越秀服务、建发物业。 风险提示 关联房企销售不及预期；物企外拓不及预期；社区增值服务落地不及预期；金融资产及商誉减值风险。 行业专题研究报告 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录 样本说明........................................................................................ 4 一、利润表：收入增速趋缓，归母净利延续下滑，央国企表现突出...................................... 4 1.1、整体收入增速持续放缓，民企且未展期物企增速最高......................................... 4 1.2、归母净利润持续下滑，央国企盈利能力更有保障............................................. 5 1.3、整体毛利率延续下滑态势，央国企毛利率趋势稳定........................................... 6 1.4、降本增效管控费用，销管费用率持续下滑................................................... 7 二、资产负债表：应收持续上升，现金仍然充裕...................................................... 8 2.1、应收账款周转天数拉长仍是行业共性问题................................................... 8 2.2、净现金规模仍然充裕..................................................................... 9 三、业务结构：基础物管稳定业绩，央国企各业务表现更优........................................... 10 3.1、基础物管收入正增长、占比上升，进一步体现压舱石属性.................................... 11 3.2、央国企物企各项业务表现均优于同行...................................................... 11 四、回购+分红共同提升股东回报，物业股红利属性凸显.............................................. 12 4.1、物企进行中期分红的意愿提升............................................................ 12 4.2、物企持续开展回购...................................................................... 14 4.3、股息率提供安全垫，投资性价比凸显...................................................... 14 五、投资建议.....................................................................