海外房地产行业研究系列 ：次贷危机前后(2006-2012年)美国房价和股价复盘

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 2024 年 09 月 23 日 推荐（维持） ——海外房地产研究系列 总量研究/房地产 本文尝试回答以下 5 个问题：（1）次贷危机前后（2006-2012）美国房价变化的进程有什么特点，新房和二手房价格变化趋势有何异同？（2）为何 2009-2012新房与二手房价格变化趋势存在明显背离，需求端和供给端各有什么影响？（3）美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，采取了哪些措施，如何进行评价？（4）美国头部房企股价是如何表现的，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于 2009 年初见底？2009 年后房地产板块超额收益表现如何？（5）为什么不同房企股价表现出现分化，甚至少数股票在 2009 年后还会创新低？ Q1：次贷危机前后美国房价变化特点？新房和二手房价格变化趋势有何异同？ （1）全局：2006 年中-2012 年初，美国房价指数累计跌幅 27%，由“三年加速下跌+三年波动下行”构成，前后不同；（2）结构：二手房价在 2012 年初见底，新房价格则早三年于 2009 年初筑底，2009-2012 期间新房、二手房价格背离。 Q2：为何 2009-2012 新房与二手房价格变化趋势存在明显背离？ （1）需求端：a. 全局：总购房需求于 2009 年初基本企稳，领先收入三年，净租金回报率与房贷利率之差由负转正或是重要影响因素；b. 2009-2012 三年间，新房市场量缩价升，二手房量升价跌，需求变化难以解释二者价格趋势及背离。 （2）供给端：a. 新房：较低的库存及主体信用修复促使新房价格于 2009 年初便筑底回升；b. 二手房：2009-2012 全美失业率高企叠加 to C 救助政策效果有限，抛售和法拍房供给明显增加，二手房库存难以压降，因此二手房在 2009-2012需求企稳的情况下仍呈现价格下跌。供应端或主导该阶段价格变化及差异。 Q3：美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，如何进行评价？ 2008 秋美国开始集中救市，购房的杠杆水平或倒逼救助时间表。回看 2009 年初 C 端救助政策出台较晚且救助范围较窄，使得高失业率传导至高违约率，致供给难降。在后来 2020 年疫情期间吸取该教训，阻断了失业率向违约率的传导。 Q4：2006-2012 期间美国头部房企股价表现如何，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于 2009 年初见底？2009 年后房地产板块超额收益表现如何？ 典型房企股价早于房价指数三年于 2009 年初筑底反弹，或受益于信用预期修复和新房价格企稳；2009 上半年超额收益明显，2009-2012 期间每轮大幅回调后又出现超额收益但逐次收窄，期间股价和 PB 都没有回到前低。随 2012 年二手房价进入右侧上行，股价再现持续超额收益。少数公司在 2009 年后继续创新低。 Q5：为什么少数地产股在 2009 年后还会创新低？ 或受拿地方式、投资并购节奏、资产质量、资产处置空间等因素影响，尤其在周期不明朗阶段进行并购或对股价见底时点形成拖累。 风险提示：单个样本与总量情况或存在偏离、对资产价格变化的归因或存在局限性、第三方数据或存在统计偏差等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 264 5.2 总市值（十亿元） 2363.0 3.5 流通市值（十亿元） 2176.3 3.6 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.9 -13.4 -25.9 相对表现 3.0 -2.7 -12.3 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《疫情下美国是如何以次贷危机为鉴应对个贷违约问题的——观察美国抵押贷款违约率与失业率的关系为契机》2022-07-29 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 孔嘉庆 研究助理 kongjiaqing@cmschina.com.cn -40-30-20-10010Sep/23Jan/24May/24Aug/24(%)房地产沪深300次贷危机前后（2006-2012 年）美国房价和股价复盘 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 正文目录 Q1：次贷危机前后（2006-2012）美国房价变化的进程有什么特点？新房和二手房价格变化趋势有何异同？ ............................................................................... 3 Q2：为何 2009-2012 新房与二手房价格变化趋势存在明显背离？需求端和供给端各有什么影响？ .............................................................................................. 4 Q3：美国何时开始全面救市，什么因素触发了政策的出台，采取了哪些措施，如何进行评价？ ................................................................................................. 9 Q4：2006-2012 期间美国头部房企股价是如何表现的，为何多数房地产股会领先二手房价格三年于 2009 年初见底？2009 年后房地产板块超额收益表现如何？ ........................................................................................................................ 11 Q5：为什么不同房企股价表现分化，甚至少数股票在 2009 年后还会创新低？ 15 风险提示 .......................................................................................................... 20 图表目录 图 1：全美房价指数、新房价格、二手房价格情况（2005-2013） ................... 3 图 2：全美总购房需求（“新房+二手房”成交量）与房贷利率、家庭实际收入5 图 3：纽约和华盛顿特区的房价、租金、净租金回报率以及全美房贷利率 ........ 5 图 4：2009-2012 美国新房量缩价升，二手房量升价跌 ...................................... 6 图 5：美国新房价格、成交量和库存 .................................................................. 7 图 6：美国二手房价、成交量、挂牌量（含法拍房）、全美失业率、个贷违约率 8 图 7：全美房价指数和救市时间表 .............................................................