房地产行业重大事项点评：降利率边际利好，但仍需关注主要矛盾

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 未经许可，禁止转载 房地产 2024 年 09 月 24 日 房地产行业重大事项点评 推荐 （维持） 降利率边际利好，但仍需关注主要矛盾 华创证券研究所 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 事项： 央行：引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5 个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由 25%下调到 15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。将 5 月份人民银行创设的 3000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的 60%提高到 100%。 评论： LPR 加点机制导致存量房贷利率与新发房贷利率出现剪刀差，地产下行周期居民倾向主动降杠杆。1）2019 年 LPR 改革后，我国房贷利率定价方式是在 5 年期 LPR 基础上加点，加点幅度由地方政府、银行根据市场情况决定，即房贷利率=5 年期 LPR+城市加点+银行加点，其中 5 年期 LPR 会随着货币政策变化调整，但居民签订房屋贷款合同当期确定的加点幅度不会改变，随着各城市不断下调甚至阶段性取消新增房贷利率下限，居民存量房贷利率与新发房贷利率之间存在明显剪刀差。2020、2021 年个人住房贷款利率还在 5%以上，截至 2024 年 6 月，新发放个人住房贷款利率已降低至 3.45%。2）2022 年以来个人住房按揭贷款开始出现负增长，居民提前还贷降低杠杆意愿较强。 图表 1 2019 年 LPR 改革后，房贷利率定价方式是在5 年期 LPR 基础上加点 图表 2 2024 年 6 月新增个人住房贷款利率已降低至3.45% 资料来源：中国人民银行，华创证券 备注：加点可能为负 资料来源：Wind，华创证券 城市首套房商贷利率政策下限商贷利率=5年期LPR+城市加点+银行加点2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%2013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062019-012019-082020-032020-102021-052021-122022-072023-022023-092024-04个人住房贷款利率 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 图表 3 2023 年上半年个人按揭贷款负增长 资料来源：Wind，华创证券 2023 年调降存量房贷利率，本质是降低了银行加点，但不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限，从而居民存量房贷利率并不能随着城市商贷利率下限下降而调降。1）2023 年 8 月，央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，存量首套房商贷利率调整后的利率，在 5 年期 LPR 上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套房商贷利率政策下限。本质上是降低了银行加点，但签订贷款合同当期确定的城市加点无法调整。2）以上海为例，假设 2022 年居民在上海购买首套房，根据当时的商贷利率下限，贷款利率为 5 年期 LPR+35BP，而 2024 年 5 月 28日后上海首套房商贷利率下限降低至 LPR-45BP 后，居民存量房贷利率并不能随着城市商贷利率下限下降而调降。 图表 4 2024 年 5 月 28 日以来上海执行的首套房商贷利率下限为 LPR-45BP 时间段 上海执行的首套房商贷利率下限 2016.3.10-2019.10.7 基准利率 9 折 2019.10.8-2019.11.20 LPR-20BP 2019.10.21-2020.2.20 LPR-15BP 2020.2.21-2020.4.20 LPR-10BP 2020.4.21-2021.7.23 LPR 2021.7.23-2023.12.14 LPR+35BP 2023.12.15-2024.5.27 LPR-10BP 2024.5.28-至今 LPR-45BP 资料来源：上海住房和城乡建设管理局，华创证券 2023 年有超过 22 万亿存量房贷利率下调，调整后加权平均利率为 4.27%，平均下调了0.73 个百分点，有效减轻了居民还款压力，但并未促进销售回暖和房价止跌。1）央行2023 年四季度对政策效果进行了说明，有超过 23 万亿存量房贷利率完成下调，占全部存量房贷利率比重约 60%，调整后加权平均利率为 4.27%，平均下调了 0.73 个百分点，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元。2）上一轮存量房贷利率调降并未促进商品房销售回暖和房价止跌，2023 年四季度商品房销售面积季调数据为 2010 年以来最低值，70个大中城市新建商品住宅价格同比、环比下跌的城市个数仍在增加，主要原因在于当前地产销售和房价下行的主要矛盾并不在利率，而是在供需关系逆转以及土地出让金下滑-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%-6,000-4,000-2,00002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002014-032015-092017-032018-092020-032021-092023-03个人住房贷款余额增加值（亿元）个人住房贷款余额同比增长（右轴） 房地产行业重大事项点评 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 带来的地方财政收缩。存量房贷利率调降可降低已购房者的月供压力，可支配收入增加，对消费有一定程度利好，以及有助于缩短居民降杠杆周期，但仍需警惕负反馈存在下对利好的稀释。 图表 5 2023 年四季度商品房销售面积季调数据降至历史低点 图表 6 2023 年四季度 70 个大中城市新房价格同比、环比下跌的城市个数仍在增加 资料来源：Wind，华创证券测算 资料来源：Wind，华创证券 本次将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近（2024 年二季度新发个人住房贷款利率约 3.45%），平均降幅约 0.5 个百分点，平均每年减少家庭的利息支出总数大概 1500 亿元左右，能有效降低居民房贷还款压力。1）本次将引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，按照发布会口径平均降幅大约在 0.5 个百分点左右。2）2023年底存量房贷利率在 4.27%，由于大部分房贷利率重定价日是每年 1 月 1 日，2023 年 5年期 LPR 下调了 10BP，预计 2024 年初存量房贷利率下调了 10BP 至 4.17%。而 2024 年二季度新发放个人住房贷款利率为 3.45%，存量房贷利率下降至新发房贷利率附近，调降空间约 72BP，但这其中约 25BP 与 2024 年上半年 LPR 调降有关，剩