房地产行业点评研究：一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳

请务必阅读报告末页的重要声明 glzqdatemark1 证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产 一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳 2024年09月24日 |报告要点 |分析师及联系人 证券研究报告 请务必阅读报告末页的重要声明 1 / 7 9 月 24 日，国新办宣布多项政策以提振房地产市场。首先，央行将下调存款准备金率和 7 天逆回购操作利率，释放长期流动性并推动 LPR 下调，改善房企融资环境。其次，存量房贷利率预计平均下调 0.5 个百分点，惠及 5000 万户家庭，减轻购房者负担，支撑房价。第三，二套房首付比例下调至 15%，降低购房成本，促进改善性需求释放。此外，央行提高保障性住房再贷款支持比例，助力房企盘活存量土地，缓解资金压力。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，以及拥有核心竞争力的房产中介平台。 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006 SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明 2 / 7 行业研究|行业点评研究 glzqdatemark2 房地产 一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 相关报告 1、《房地产：8 月市场延续弱复苏，投资端仍然承压》2024.09.17 2、《房地产：头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整》2024.09.05 扫码查看更多 行业事件 9 月 24 日，国新办新闻发布会上公布一揽子政策：1）下调存款准备金率、7 天逆回购操作利率；2）降低存量房贷利率；3）下调二套房最低首付比例；4）提高保障性住房再贷款中央行资金支持比例，支持收购房企存量土地。 ➢ 降息降准释放流动性，LPR 或随之下调 央行行长潘功胜介绍，近期将下调存款准备金率 0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约 1 万亿元，年内视市场流动性状况再下降 0.25-0.5 个百分点。下调7 天逆回购操作利率 0.2 个百分点，从 1.7%下调至 1.5%。在市场化利率的机制下，将带动国内市场基准利率的调整，带动中期借贷便利利率下调约 0.3 个百分点，预计贷款市场报价利率与存款利率同步下行 0.2-0.25 个百分点。降息降准有望改善房企的融资环境，缓解资金压力，后续利率政策仍然可期，有望提振市场信心。 ➢ 降低存量房贷利率，减少居民持有成本&降低二手房抛压 根据中原地产研究院统计，2024 年 8 月新房（首套及二套）平均房贷利率约 3.3%。根据克而瑞估算，存量房贷的平均利率约为 4%，二者差距约 70BP。潘功胜表示本次存量房贷利率下调预期平均降幅 50BP，预计惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭利息支出 1500 亿元左右。以 100 万元贷款总额、贷款期限 30年、等额本息为例，月供可减少 284 元，利息总额减少 10.3 万元。本次下调可进一步降低居民购房成本，减少提前还本，缓解二手房抛压，对房价形成一定支撑。 ➢ 统一首套二套房首付比例，利好改善性需求释放 央行行长潘功胜介绍，将全国层面的二套房贷最低首付比例由 25%下调到 15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。2024 年以来，二套房贷款利率降幅高于首套房贷款利率，首套房和二套房的利率差在逐步缩小。如南京在 2024 年利率差最高达到 80BP，截止到 8 月末已经持平，其他城市如郑州、武汉、杭州等，利率差也收缩到 10BP。二套房购房成本进一步下降，有望促进改善性产品需求的释放。 ➢ 优化保障性住房再贷款政策，进一步落实收储和保交楼 央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的 3000 亿元保障性住房再贷款（贷款利率为 1.75%）中的央行资金支持比例将由 60%提高至 100%。同时将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。此外延长“金融 16 条”和经营性物业贷款政策至 2026 年底。 ➢ 投资建议 央行、金监局和证监会联合发布“一揽子”政策，涉及降准、降息、降存量房贷利率和首付比例等多维度，超市场预期，同时一线城市政策仍然有一定空间。预计政策组合拳有望对当前较弱势的房地产基本面形成正向支持作用，助力市场企稳。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 风险提示：1）政策效果不达预期；2）房企流动性风险加剧；3）市场信心不足。 -40%-27%-13%0%2023/92024/12024/52024/9房地产沪深3002024年09月24日 请务必阅读报告末页的重要声明 3 / 7 行业研究|行业点评研究 图表1：“924”一揽子涉房政策 政策方向 主要内容 存款准备金率 下调存款准备金率 0.5%，向金融市场提供长期流动性约 1 万亿元；后续可择机进一步下调 0.25-0.5% 政策利率 7 天期逆回购操作利率下调 0.2%，从目前的 1.7%调降至 1.5%；将带动中期借贷便利下调0.3%，预计贷款市场报价利率和存款利率也将随之下行 0.2%—0.25% 存量房贷利率 引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在 0.5 个百分点左右（预计惠及 5000 万户家庭，1.5 亿人口） 首付比例 统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，二套房贷款最低首付比例由当前的 25%下调到15% 保障性住房再贷款 5 月份人民银行创设的 3000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到 100%（央行给到商业银行的利率为 1.75%，商业银行投放利率在 2.25%左右） 支持收购房企存量土地 在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。 房地产金融政策 将 2024 年底前到期的经营性物业贷款和“金融 16 条”两项政策文件延期到 2026 年底 资料来源：新华社，国联证券研究所 图表2：个人住房贷款政策 实施时间 首套最低首付比例 二套最低首付比例 认定标准 房贷利率 2008/10/22 20% 根据各种风险因素在下限以上区别确定 不低于贷款基准利的 0.7 倍 2009/6/19 - 严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段降低首付款的比例成数 - - 2010/1/12 - 40% - - 2010/4/17 90 ㎡以下:20% 90 ㎡以上:30% 50% - 二套不低于基准利率的 1.1 倍 2010/5/26 - - 认贷又认房 - 2010/9/29 30% 50% - 二套不低于基准利率的