数据背后的地产行业图景（一）：基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2024年09月24日优于大市数据背后的地产行业图景（一）基本面调整尚未结束，政策博弈预期持续加强核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《房地产行业 2024 年 10 月投资策略暨中报总结-基本面难言好转，博弈机会仍需观察》 ——2024-09-23《统计局 2024 年 1-8 月房地产数据点评-销售规模降幅收窄，但房价仍呈下行趋势》 ——2024-09-18《房地产行业周报（2024 年第 36 周）-销售未见好转，重回政策博弈》 ——2024-09-10《房地产行业 2024 年 9 月投资策略-量价持续承压，市场继续磨底》 ——2024-08-29《房屋养老金制度解读-以新补旧》 ——2024-08-26销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位：2024 年 1-8 月，商品房销售额累计同比-23.6%，8 月单月同比-17.2%；商品房销售面积累计同比-18.0%，8 月单月同比-12.6%。降幅收窄有基数降低的原因，8 月单月商品房销售额和销售面积仅分别相当于 2019 年同期的 52%和 49%，仍处于较低水平。从房企维度看，2024 年 1-8 月，百强房企全口径销售额累计同比-39%，8 月单月同比-28%，约为 2019 年同期的 31%。从城市维度看，2024 年 1-8 月，30 城新建商品房成交面积累计同比-32%，8 月单月环比-10%，同比-22%；18 城二手住宅成交套数累计同比-2%，8 月单月环比-15%，同比+13%。与历史同期相比，2024 年 8 月，30 城新建商品房的单月成交面积和 18 城二手住宅单月成交套数分别约为 2019 年同期的 50%和 102%，二手成交表现始终好于新房。房价下行趋势未止，购房者观望情绪仍重：2024 年 8 月，70 个大中城市新建商品住宅同比-5.7%，二手住宅销售价格同比-8.6%，均较 7 月扩大了 0.4个百分点，各能级城市二手房价格的同比跌幅和环比降幅均明显大于新房。二手房成交价的领先指标边际挂牌价仍在持续下行，截至 2024 年 9 月初，中国 14 个核心城市二手房冰山指数的年内平均降幅为-8%，同比平均跌幅-11%，相对历史最高点平均跌幅为-24%。从租金收益率和房价收入比的角度看，大部分主流城市的房价水平逐渐趋于合理位置，居民购房负担有所减轻。待收入预期和房价预期企稳，购房者的观望情绪将有望减弱。开发投资寒意未消，土地市场表现冷淡：2024 年 1-8 月，房地产开发投资额累计同比-10.2%，8 月单月同比-10.2%。从房企维度看，2024 年 1-8 月，百强房企权益拿地额累计同比-40%，8 月单月同比-55%，仅相当于 2020 年同期的 17%，房企拿地意愿明显不足。从城市住宅用地成交规模看，2024 年 1-8月，300 城住宅用地成交建面累计同比-31%，8 月单月同比-36%，仍处于历史同期最低水平；当月成交溢价率 4.6%尚在低位。从全国土地出让收入规模看，2024 年 1-8 月，国有土地使用权出让收入累计同比-25%，8 月单月同比-42%，仅相当于 2019 年同期的 46%，地方政府土地财政压力仍然较大。房企融资边际改善，但销售回款仍是主要拖累：2024 年 1-8 月，房企到位资金累计同比-20.2%，8 月单月同比-10.6%。拆解房企资金来源，2024 年 1-8月，国内贷款累计同比-5.1%，定金及预收款累计同比-30.2%，个人按揭贷款累计同比-35.8%。销售回款边际改善，但仍是房企资金压力的主要拖累项。此外，房企非银融资 8 月同环比均改善。2024 年 8 月，房企非银融资单月发行额环比+51%，单月同比-22%，降幅较 7 月收窄了 31pct。2024 年 1-8 月，房企非银融资累计发行额同比-34%，其中信用债、海外债、信托、ABS 累计发行额同比分别为-28%、-54%、-85%、-35%。新开工未有起色，竣工降幅持续扩大：新开工降幅收窄，但规模仍在低位，2024 年 1-8 月，房屋新开工面积累计同比-22.5%，降幅较 1-7 月收窄了 0.7个百分点；8 月单月同比-16.7%，降幅较 7 月收窄了 3.0 个百分点；单月新开工面积仅为 2019 年同期的 30%。竣工降幅持续扩大，下行趋势明确，2024年 1-8 月，房屋竣工面积累计同比-23.6%，降幅较 1-7 月扩大了 1.8 个百分点；8 月单月同比-36.6%，降幅较 7 月扩大了 14.8 个百分点；单月竣工面积约为 2019 年同期的 70%，作为滞后指标表现平稳，但未来下行趋势已注定。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告投资建议：8 月地产基本面调整尚未结束，个别指标的边际改善仅为正常波动，销售景气度仍然较低，房价跌幅持续扩大。“金九银十”作为本年度最后的卖房窗口期，有可能重复一季度的以价换量，二手房挂牌量可能再次上升而价格下跌加速，新房则会加大折扣力度。我们认为，从房企价值角度，房价止跌前，基本面无法支撑房地产板块的趋势行情。从政策博弈角度，当下基本面越弱，博弈重磅政策出台的预期越强。9 月 24 日央行降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由 25%下调至 15%，如果政策效果一般，博弈行情将持续存在。个股端推荐贝壳-W、华润置地、中国海外宏洋集团。风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资收盘价总市值EPSPE代码名称评级（元）（亿元）2024E2025E2024E2025E2423.HK贝壳-W优于大市38.351,2632.462.5115.615.31109.HK华润置地优于大市21.151,3653.653.695.85.70081.HK中国海外宏洋集团优于大市1.48480.450.423.33.5资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3内容目录销售仍然低迷，房价持续承压..........................................................................................................7销售规模降幅收窄，但相对历史同期仍在低位.........