房地产行业国新办新闻发布会政策点评：存量房贷降息，二套首付下调，收储政策加码

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2024 年 09 月 24 日 存量房贷降息，二套首付下调，收储政策加码 看好 ——国新办新闻发布会政策点评 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 陈鹏 A0230521110002 chenpeng@swsresearch.com 联系人 陈鹏 (8621)23297818× chenpeng@swsresearch.com 事件 ⚫ 9 月 24 日，中国人民银行行长潘功胜在国新办发布会上宣布：1）降低存款准备金率与政策利率，将下调存款准备金率 0.5 个百分点，向金融市场提供长期的流动性约 1 万亿元。2）降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右；统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由 25%下调至 15%。3）保障性住房再贷款央行资金支持比例由 60%提高至 100%。人民银行将支持收购房企存量土地。 点评 ⚫ 存量房贷利率下调 50bp、超预期，提升居民购买力、降低二手房挂牌。央行表示“引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在 0.5 个百分点左右”。24 年 517 新政后新增房贷利率下调明显，目前新增利率 3.45%，同比下降66BP；23 年底存量房贷利率 4.27%（尽管 24 年内 5 年 LPR 已调降 35BP，但较多合约将在明年初起效），存量和增量房贷利差扩大至 82BP。本次存量房贷利率下调50BP 后，利差大幅度收窄，至明年初存量合约生效后存量利率将下降至新增房贷利率附近。当前个人住房贷款余额 37.79 万亿元，存量房贷利率下调 50BP 后、每年预计减少居民利息支出 1,500 亿元；个人角度，若等额本息贷款 100 万元/期限 30 年/利率4.27%，利率调降 50BP 后，居民月供有望从 4,931 元分别下降至 4,643 元，降幅5.9%。存量房贷利率下降可有效缓解早偿压力，有利于通过降低月供提升居民购买力，从而改善消费（包括住房和非住房消费），同时降低早偿率从而降低房屋挂牌、改善供需关系，同时降息环境下折现率下降、利好房产估值提升。 ⚫ 预计新增房贷利率有望进一步下降，源于降息通道清晰、实际利率高位等。一方面，央行表示“7 天期逆回购利率下调 0.2 个百分点，引导贷款市场报价利率与存款利率同步下行”；当前货币政策持续发力、降息通道清晰（23 年 6 月 5 年 LPR 降 10BP、24 年2 月降 25BP、7 月降 10BP），预计新增房贷利率有望进一步下降；另一方面，目前实际房贷利率仍然偏高，24 年 6 月新增个人住房贷款利率 3.45%，扣除 CPI 后实际房贷利率 3.25%，相当于基准利率（5 年 LPR）84 折、仍处相对高位，并明显高于 10 年12 月实际利率 0.74%、16 年 3 月 2.33%，预计新增房贷利率仍有进一步下降空间。 ⚫ 房贷政策创历史最宽松水平，统一首套二套房贷最低首付比至 15%。追溯过往，23 年8 月央行将首套二套首付比下限统一为 20%/30%；24 年 5 月央行进一步优化住房信贷政策，首套二套首付比例下调至 15%/25%；本次政策进一步统一首套和二套的最低首付比例，将二套房贷款最低首付比例由 25%下调至 15%，本次首付比下降后将创历史新低，显著低于前两轮周期首套和二套首付比下限水平（08 年 10 月下限 20%/40%、15 年 3 月下限 30%/40%），也有利于推动居民加杠杆释放合理改善性需求。 ⚫ 收储政策进一步加码，央行资金支持力度提升、收储范围扩展至土地。5 月 17 日，央行表态设立保障性住房再贷款 3,000 亿元，利率 1.75%，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房；7 月 30 日，政治局会议指出积极支持收购存量商品房用作保障性住房。本次会议后，收储政策进一步加码：1）政策保障性住房再贷款央行资金支持比例由 60%提高至 100%，可有效降低收储资金成本，更易达到项目资金平衡，推动收储加速落地；2）收储范围扩容，从商品房扩展至土地；资金来源更为多元化，除专项债资金外，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，同时央行可提供政策支持。 ⚫ 投资分析意见：存量房贷降息，二套首付下调，收储政策加码，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产需求有望结构性筑底，总体呈现刚需筑底、但改需仍走弱趋势，因而行业政策仍需进一步聚焦发力。并综合 430 政策以来中央需求侧政策导向以及房地产和消费的政策需求，我们认为修复居民资产负债表是核心关键。本次房贷利率再降息、收储政策进一步加码，将有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、绿城中国、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。 ⚫ 风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，政府收储及城改推进不及预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共4页 简单金融 成就梦想 政策内容： 潘功胜：借助今天的新闻发布会，我宣布下述几项政策： 第一，降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。第二，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。第三，创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。 一是降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率 0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约 1 万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率 0.25-0.5 个百分点。降低中央银行的政策利率，即 7 天期逆回购操作利率下调 0.2 个百分点，从目前的 1.7%调降至 1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。 二是降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在 0.5 个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的 25%下调到 15%。将 5 月份人民银行创设的3000 亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的 60%提高到 100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融 16 条”这两项政策文件延期到 2026 年底。原来这两份文件是今年底到期，我们和金融监管总局一起，把这两份文件延长到 2026 年底。 三