房地产行业国新办新闻发布会点评：城中村及危旧房改造货币化安置超市场预期

敬请阅读末页的重要说明 2024 年 10 月 17 日 li 推荐（维持） ——国新办新闻发布会点评 总量研究/房地产 通过货币化安置等方式新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，我们认为该项政策措施超市场预期，判断其或带动销量约 1 亿平方米，约占 2023 年全国商品房销售面积的 9%和 35 城销售面积的 32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断 100 万套改造对结构性市场的拉动或不可小视；提出“白名单” 应进尽进、应贷尽贷，预计年底前“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿，或有助于更好保障房屋建成交付，从而改善购房者信心并改善投资人的风险偏好；再提收购商品房及收购存量土地，尤其关注收购存量土地落地情况对房企主体流动性的支持以及对供需关系的改善作用；再提加大保障性住房建设、筹集、供给，结合此前“适当减少新建规模”表述，判断收购商品房或成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源，或有助于从供应端推动供需关系的改善；再提推动“好房子”建设，高品质住房建设或持续推进，判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善。 q 事件：国务院新闻办公室于 2024 年 10 月 17 日（星期四）上午 10 时举行新闻发布会，请住房城乡建设部部长倪虹、财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲、金融监管总局副局长肖远企介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问。 q 通过货币化安置等方式新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，我们认为该项政策措施超市场预期，判断其或带动销量约 1 亿平方米，约占2023 年全国商品房销售面积的 9%和 35 城销售面积的 32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断 100 万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。发布会提出“通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造”。我们之前在《允许专项债券用于土地储备、适当减少保障房新建规模或是关键——国新办新闻发布会点评》报告中关于允许专项债券用于土地储备的部分也提到，城中村改造或也是新增土地储备项目的潜在来源之一，政策或从资金来源角度推动城中村改造的落地，进而从更新需求角度释放潜在需求。本次发布会进一步明确“一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款”，判断多种资金来源支持或推动城中村改造及危旧房改造落地，城中村改造及危旧房改造货币化安置或从需求端带来增量。 此次提及城中村及危旧房改造新增落地 100 万套，假设全部货币化安置，估算带动新增需求 100 万套，假设每套面积 100 平方米，估算带动销量约1 亿平方米，约为 2023 年全国商品房销售面积（11.2 亿平方米）的 9%和 35 城销售面积（约 3.1 亿平方米）的 32%，若政策顺利落地，考虑到房地产市场向高能级城市的聚焦，判断 100 万套改造对结构性市场的拉动或不可小视。 风险提示：政策落地情况不及预期，销售复苏不及预期，供需关系改善不及预期，市场流动性改善不及预期，估值修复不及预期，房地产行业变化向上下游传导不及预期等。 行业规模 占比% 股票家数（只） 264 5.2 总市值（十亿元） 3026.7 3.8 流通市值（十亿元） 2843.2 3.9 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 38.2 23.0 1.9 相对表现 16.9 13.9 -3.7 资料来源：公司数据、招商证券 相关报告 1、《允许专项债券用于土地储备、适当减少保障房新建规模或是关键——国新办新闻发布会点评》2024-10-13 2、《“止跌回稳”或是关键词，重视“先信用后供需”的修复机会——中共中央政治局会议点评》2024-09-26 3、《持续关注对房企主体的流动性支持——国新办新闻发布会点评》2024-09-24 赵可 S1090513110001 zhaoke@cmschina.com.cn 区宇轩 S1090524090001 ouyuxuan@cmschina.com.cn -30-20-1001020Oct/23Feb/24May/24Sep/24(%)房地产沪深300城中村及危旧房改造货币化安置超市场预期 敬请阅读末页的重要说明 2 行业点评报告 表 1：本轮新增城中村改造及危旧房改造拉动销售面积测算 资料来源：国新办、国家统计局、中指、招商证券等 q 提出“白名单” 应进尽进、应贷尽贷，预计年底前“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿，或有助于更好保障房屋建成交付，从而改善购房者信心并改善投资人的风险偏好。发布会提出“城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入‘白名单’，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”，并提到“截至 10 月 16 日，我们统计，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到 2.23 万亿元。预计到 2024 年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过 4 万亿元”、“我们还会进一步优化完善房地产‘白名单’项目融资机制，做到合格项目‘应进尽进’，已审贷款‘应贷尽贷’，资金拨付‘能早尽早’”。“白名单”机制的优化完善或有助于更好保障房屋建成交付，从而改善购房者信心并改善投资人的风险偏好。 q 再提收购商品房及收购存量土地，尤其关注收购存量土地落地情况对房企主体流动性的支持以及对供需关系的改善作用。本次发布会再次提及收购商品房及收购存量土地，同时自然资源部副部长刘国洪提出“我们还将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持”。判断后续收购商品房及收购存量土地逐步推进落地或为房企主体提供流动性支持并有助于改善供需关系。 q 再提加大保障性住房建设、筹集、供给，结合此前“适当减少新建规模”表述，判断收购商品房或成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源，或有助于从供应端推动供需关系的改善。发布会提出“以政府为主，保障群众基本住房需求，通过市场来满足群众多样化改善性住房需求”、“加大保障性住房建设、筹集、供给”。结合此前 10 月 12 日国新办新闻发布会中“适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源”表述，判断收购商品房或成为完成保障房建设筹集目标的更重要来源，或有助于从供应端推动供需关系的改善。 q 再提推动“好房子”建设，高品质住房建设或持续推进，判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善。本次发布会上提到“我国住房发展已经进入了一个新阶段，就是从‘有没有’转向‘好不好’”。我们过去在报告中也提到部分城市调整对容积率计算规则（计容建筑面积的认定），进一步优化新房供给品质，并判断供应缩量预期和供给品质优化或推动新房市场供需环境较二手房更早出现边际改善（参考报告《二季度行情能否再现？有什么变化？——房地产板块最新观点》）。 敬请阅读末页的重要说明 3 行业点评报告