房地产行业：重磅！五部门联合发声，房地产“组合拳” 有望快速见效

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 9 月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍“一揽子”增量政策具体举措，针对房地产的多项政策不断落地；10 月 17 日，住建部、财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等中央五部门联合召开新闻发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况，并答记者问，明确促进房地产市场止跌回稳的“组合拳”。 住建部倪虹部长指出：包括四个取消、四个降低、两个增加，具体来看： 四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。 四个降低，就是降低住房公积金贷款利率，大家都知道，降了 0.25 个百分点；降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到 15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实这些已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。 两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造。城中村安全隐患多、居住环境差，群众改造意愿迫切。据有关调查，仅在全国 35 个大城市，需要改造的城中村就有 170 万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大，也可以说，其他城市也有改造的需求。全国城市需要改造的危旧房，我们也做了一个调查，有 50 万套。这次提出的新增实施 100 万套，主要是对条件比较成熟、通过加大政策支持力度可以提前干的项目，我们就可以提前干、抓紧干。这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到 4 万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。 发布会原文链接：http://www.scio.gov.cn/live/2024/34977/tw/ 【中指观点】 1、 年底项目“白名单”规模将增至 4 万亿全力保交房，“白名单”贷款投放扩围加力。 项目“白名单”在保交房方面已经取得积极进展，9.24 金融三部委新闻发布会上，金融重磅！五部门联合发声，房地产“组合拳”有望快速见效 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 监管总局提到“截至目前，商业银行已审批‘白名单’项目超过 5700 个，审批通过融资金额达到 1.43 万亿元，支持 400 余万套住房如期交付”，本次会上，金融监管总局再次指出“截至 10 月 16 日，‘白名单’房地产项目已审批通过贷款达到 2.23 万亿元。预计到 2024年底，‘白名单’项目贷款审批通过金额将翻倍，超过 4 万亿元”，项目“白名单”贷款投放力度明显加大。 为做好房地产项目融资，保障房屋建成交付，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。具体来看，一是，要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。房地产项目纳入“白名单”以后，管理更加规范，融资更加便利，有助于项目的建成和交付。在具体流程上采取审核与备案两种形式。二是，进入“白名单”的项目，商业银行要“应贷尽贷”。适度下放审批权限，提高审批和放款效率。三是，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。专款专用，封闭管理。 对于企业来说，房企要尽快适应新的融资形势，白名单项目融资将是房企常态化重要的融资途径。二十届三中全会《决定》指出“改革房地产开发融资方式”，改革融资方式的方向很重要就是白名单项目融资，未来白名单项目融资将是房企常态化重要的融资途径。房企要积极申报进入项目白名单，在白名单政策支持下，能尽快尽早获取资金支持，保障项目建设及竣工，确保项目交付。 另外，针对保交房，本次住建部倪虹部长也指出主要抓两手，一手抓“白名单”，解决好项目建设资金问题，一手抓建设交付进度，压实地方政府、房地产企业、金融机构等各方责任，按照市场化、法治化原则，“一楼一策”，分类推进，早日交付。 2、通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，有利于释放更多住房需求进入市场。 本次住建部指出“据有关调查，仅在全国 35 个大中城市，需要改造的城中村就有 170万套，那么从全国其他城市来看，这个量还会很大”“全国城市需要改造的危旧房，我们也做了一个调查，有 50 万套”，可见，全国需要改造的城中村和危旧房规模较大，本次住建部提出新增实施 100 万套，另外指出“只要前期工作做得好，我们还可以在 100 万套基础上继续加大支持力度”，在体量上还有进一步加大力度的空间。 中指研究院 中国房地产指数系统 图：2008 年-2022 年全国棚改开工量及货币化安置比例走势 数据来源：财政部，住建部，国家统计局，中指数据，中指数据 CREIS 此次，住建部再提增加 100 万套城中村和危旧房改造规模，在上一轮棚改高峰期（2015-2018 年），棚改年实际开工规模约在 600 万套上下，2016 年通过货币安置的规模在 300 万套左右，2019 年后随着资金的收紧，棚改开工规模明显走低，2021 年、2022 年均不足 200万套。此次在已有基础上新增 100 万套货币安置的规模，2024 年开工总规模或有一定提升。同时，这 100 万套的规模将通过货币安置的方式进行实施，可有效将这部分群众的住房需求导入市场，对于存量商品房的去化也将产生利好，也有助于带动市场活跃度的回升。 另外，当前货币化安置或与房票安置相结合，根据中指研究院不完全统计，今年以来超60 城出台房票安置政策，即减少或停止新增安置房建设，通过发放房票的方式，让被拆迁人持房票自行选择购买新房项目，可以有效定向去化项目存量。若按套均 100 平米计算，货币安置 100 万套城中村和危旧房可带动约 1 亿平米的增量入市，有利于为市场释放更多住房需求，随着这部分需求进入市场，市场交易活跃度有望继续提升。 对于城中村改造和危旧房改造的政策支持，本次住建部也提到多个方面，一是重点支持地级以上城市，二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款，三是允许地方发行政府专项债，四是给予税费优惠，五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。 3、更多配套资金用于盘活闲置存量土地，有望明显改善企业资金流动性，促进市场进入新循环。 此前，自然资源部明确“对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持”；央行表示进一步研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提