房地产行业第3周周报：本周楼市成交环比走弱；24年商品房销售量回到09年水平，投资跌幅创历史新高

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 1 月 21 日 强大于市 相关研究报告 《70 城房价环比跌幅持续收窄，一线新房房价止跌》（2024/12/17） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线 》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 《政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，地产拐点已至》（2024/09/26） 《房地产行业 2024 年中期策略——下半年地产空间在哪?》（2024/07/30） 《这轮地产政策能刺激多少需求？》（2024/05/21） 《为什么是 3000 亿？》（2024/05/21） 《这次地产不一样？》（2024/05/13） 《房地产行业 2024年度策略——行业寒冬尚在延续，房企能否行稳致远？》（2024/01/03） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 3 周周报（2025年 1 月 11 日-2025 年 1 月 17 日） 本周楼市成交环比走弱；24 年商品房销售量回到09 年水平，投资跌幅创历史新高 新房成交面积环比降幅收窄，同比涨幅收窄。二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。新房库存面积与去化周期环同比均下降。 核心观点  新房成交面积环比降幅收窄，市场进入传统淡季，环比持续走弱；同比涨幅收窄，前期政策效果边际减弱。40 个城市新房成交面积为 232.4 万平，环比下降 2.0%，同比上升 6.5%，同比涨幅较上周收窄了 0.2 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-7.2%、1.2%、-1.8%，同比增速分别为 3.9%、4.1%、16.1%。其中一线城市同比涨幅较上周收窄了 19.2 个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了 3.8 个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了 17.4 个百分点。  本周二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅收窄。18 个城市成交面积为 198.6 万平，环比下降 3.1%，同比上升 8.5%，同比涨幅较上周收窄了 11.9 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-9.8%、-3.1%、6.5%，同比增速分别为 42.5%、-7.6%、-9.0%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了 17.7 个百分点，二线城市同比增速较上周下降了 10.6 个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了4.4 个百分点。  新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。12 个城市新房库存面积为 9107 万平，环比增速为-1.2%，同比增速为-12.5%；去化周期为 11.9 个月，环比下降 0.04 个月，同比下降 3.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 12.6、9.6、32.1 个月，一线城市环比下降 0.4 个月，二、三四线城市分别上升 0.4、0.2 个月，同比分别下降 3.7、3.7、24.8 个月。  土地市场环比量价齐跌，溢价率同环比均上涨。百城成交土地规划建面为 1083.7 万平，环比下降 39.3%，同比下降 9.6%；成交土地总价为 150.7 亿元，环比下降 82.8%，同比下降 0.4%；楼面均价为 4911 元/平，环比下降 71.1%，同比上升 10.1%；土地溢价率为 7.9%，环比上升2.7 个百分点，同比上升 7.3 个百分点。  房企国内债券发行规模环比上升同比下降。房地产行业国内债券总发行量为 195.2 亿元，环比上升 25.0%，同比下降 0.3%（前值：-8.6%）。总偿还量为 159.9 亿元，环比上升 43.1%，同比下降 5.4%（前值：43.1%）；净融资额为 35.3 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 3.9%，较上周上升 6.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深 300）为 1.7%，较上周上升 3.3pct。房地产板块 PE 为 20.73X，较上周上升 0.88X。  本周，统计局公布地产开发销售数据与 70 城房价数据。1）销售：2024 年商品房销售面积 9.74 亿平，同比-12.9%；销售额 9.68 万亿元，同比-17.1%；销售均价 9935 元/平，同比-4.8%。我们认为，在居民收入与就业预期尚未根本性扭转、供给缩量、二手房持续分流新房客群等因素的影响下，2025 年新房销售仍将负增长。但是，在一系列利好政策的推动、以及低基数的影响下，我们预计 2025 年较 2024 年同比降幅会有所收窄。2）投资与新开工：2024 年投资 10.03 万亿元，同比-10.6%；新开工面积7.39 亿平，同比-23.0%。由于前期拿地减少、房企资金承压、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，我们预计 2025 年新开工和投资将持续回落，但降幅也都会略微收窄。能否出现小幅修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。3）房价：2024 年 70 城新房房价同比平均下跌 4.5%，降幅大于 2023 年（同比-0.9%）；二手房房价同比平均下跌 7.4%，降幅大于 2023 年（同比-3.2%）、2022 年（同比-1.7%），二手房房价已经连续三年下跌，且跌幅大于新房。 政策  本周，北京、上海、广东均组织召开人大代表会议。北京主要提出完善“保障+市场”住房供应体系；广东主要强调了合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，推动构建房地产发展新模式，加力实施城中村和危旧房改造等方面内容。上海主要强调了要加快城市更新步伐和优化房地产市场调控政策，更好支持刚性和改善性住房需求。我们认为，“止跌回稳”依旧是当前行业的大方向，预计未来，政策会更加偏向落地见效，并持续为市场热度的延续提供支撑。 投资建议  从地产板块的投资机会角度来看，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备 α 属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从 2024 年以来在销售和拿地上都有显著突破