中指丨清单来了！地方拟收储超160宗地，总价超350亿元

中指丨清单来了！地方拟收储超160宗地，总价超350亿元中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 2024 年 11 月，自然资源部发布 242 号文，明确运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的相关细则，12 月国办发文，明确地方专项债可用于土地储备、保障性住房建设等领域，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房。今年以来，部分城市发布了收购闲置存量土地的征集公告，广东省多个地区公示了第一批拟用专项债收购存量土地的具体项目名单及价格，政策正在进入落地期。专项债收购存量土地作为促进市场进入新循环的关键举措之一，未来更多配套政策有望加快落地打通相关收购卡点，更好地发挥政策效应。 1、政策梳理 2024 年，中央和监管部门持续出台盘活闲置存量土地的相关政策，6 月自然资源部提出处置闲置存量土地的 18 条举措，10 月财政部明确使用专项债收购存量闲置土地，11 月以来更多配套政策落地，具体来看： 2024 年 5 月，住建部、自然资源部提出妥善处置闲置土地、盘活存量土地，允许企业按照程序合理调整规划条件和设计要求，也支持地方以合理价格收回土地； 2024 年 6 月，自然资源部和国家发改委发布《关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104 号），提出三个方面 18 条举措处置闲置存量土地； 2024 年 10 月，财政部明确允许专项债用于回收存量闲置土地； 2024 年 11 月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（自然资发〔2024〕242 号），要求各地积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，同时明确运用专项债收购存量土地的收购范围、收购价格、再供应原则等细则，为地方执行具体政策提供指导； 2024 年 12 月，国务院办公厅发布《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意见》（国办发〔2024〕52 号），其中明确支持城市回收符合条件的闲置存量土地，将地方政府专项债投向领域进一步扩大，为专项债券支持回收存量土地提供依据； 2025 年 1 月，财政部在新闻发布会上明确指出“在 2025 年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目”，同时指出“已经明确了专项债管理的相关要求，地方已经可以做了”。 清单来了！地方拟收储超 160 宗地，总价超 350 亿元中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 2、最新进展 根据中指监测，2024 年底地方政府积极摸底闲置存量土地规模，部分地区发布了公开征集收回收购闲置存量土地的公告，2025 年 1 月，湖州以 7.81 亿元收回金茂 4 宗地块，计划申请专项债支付补偿资金。另外，广东省制定了《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》，推动省内各地区进展相对较快，根据监测，今年以来，广东省内多个地区（不局限在城市层面，下辖区、市、县各自均有发布）自然资源局公示了 2025 年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目及收储价格，或拟收回收购国有建设用地土地使用权的项目名单。 根据中指不完全统计，截至 2 月 11 日，佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市公告中涉及土地总数量超 160 宗，土地使用面积超 680 万平方米，拟收购价格合计超 350 亿元，其中，惠州拟收购价格超 120 亿元，居首位；珠海拟收购价格 66.5 亿元，排在第二位。 表：截至 2 月 11 日，广东省部分城市第一批拟使用专项债收购存量土地的数量 城市 (全市口径) 宗数 (宗) 用地面积 (万平方米) 拟收储价格 (亿元) 惠州 46 226.4 127.5 汕尾 20 25.3 22.9 珠海 14 41.5 66.5 云浮 14 56.5 10.3 广州 14 97.7 25.8 梅州 12 36.8 7.8 茂名 11 99.3 35.4 佛山 8 32.3 9.7 河源 6 16.4 15.1 江门 5 11.2 8.5 中山 3 21.4 12.7 潮州 3 14.2 6.8 韶关 2 / 1.6 湛江 2 5.0 2.6 东莞 1 0.8 0.3 合计 161 684.7 353.7 数据来源：各地区自然资源局等官方网站，中指数据 CREIS 将这些地块与中指数据库中土地成交数据进行匹配，主要有以下几个特点： 从基本信息上看，一是，公示的地块类型多样，包括住宅（含综合用地）、商办、工业和其他用地，其中住宅用地占比超过 50%，商办用地占比超 30%，工业用地占比超 10%。 二是，各地块成交时间集中在 2020-2024 年，占比超过 80%，特别是 2021-2023 年地中指研究院 中国房地产指数系统 块居多；2012-2017 年地块占比 15%左右。 三是，用地单位覆盖地方国企、央企和民企，绝大多数为地方国企，保利、华润、华侨城、华发等企业有部分地块进入名单。 从收购价格来看，根据自然资源部 242 号文，收购价格为市场评估价与企业拿地成本，就低确定基础价格，再综合市场情况等因素确定基础价格下调幅度。本次广东省各地的拟收购价格也是综合考量市场评估价和土地成交价格，以东莞沙田镇的一宗地块为例，该地块是成交价与评估价就低确定了拟收回价格。 表：东莞沙田镇第一批拟收购的一宗地块公告详情 数据来源：政府网站 各城市公告中的地块在出让时基本为无溢价成交，与出让时的成交价相比，拟收购价格与成交价基本持平，约 70%的地块拟收购价格与成交价的比值在 0.8-1.0 之间，超 40%的地块比值在 0.9-1.0 之间，约 13%的地块拟收购价格与成交价的比值在 0.7-0.8 之间，个别地块拟收购价格的折扣较大。 从不同年份来看，2020-2023 年各年拟收购价格与成交价的比值在 0.9 左右，2024 年为 0.96，2018-2019 年的地块比值在 0.7-0.8 之间，其他更早年份的地块比值相对高一些，这个比值区间或将为其他地方提供重要参考。 3、政策趋势 当前绝大多数城市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速，地方收购存量土地依然存在多项难点，经过调研，难点主要包括专项债额度不清晰、调规程序复杂、土地置换利益难协调等因素导致部分地方政府参与积极性不足；收购价格低，政府和企业协调困难，企业参与意愿低，同时当前收购标的物更集中在地方国企，也较难调动其他类型企业的积极性等。 专项债收购闲置存量土地有利于改善市场供求关系，促进房地产市场进入新循环，也是2025 年促进房地产开发投资、新开工止跌回稳的关键举措，打通各项收储堵点，加快收储中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、